Gli interventi eseguiti su un’abitazione in un edificio plurifamiliare rendono possibile lo sfruttamento del Superbonus 110%?
I lavori di efficientamento energetico eseguiti su una unità immobiliare che fa parte di un edificio plurifamiliare diviso in 8 unità hanno diritto al superbonus.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, è possibile fruire della detrazione del 110% a condizione che l’unità immobiliare in questione sia funzionalmente indipendente e disponga di un accesso autonomo dall’esterno. Il caso è illustrato nella Risposta 62 del 28 gennaio 2021.
Il contribuente che ha posto il quesito evidenzia che la singola unità è funzionalmente indipendente in quanto dotata di impianti di gas acqua, elettrico, riscaldamento, raffrescamento di proprietà esclusiva e completamente autonomi e di una pertinenza esclusiva, e cioè di un giardino recintato, con accesso autonomo ed esclusivo sulla pubblica tramite cancello pedonale.
Abitazione in un edificio plurifamiliare: funzionalmente indipendente
Ricordiamo che la Legge di Bilancio 2021 ha ulteriormente spiegato il concetto di ‘funzionalmente indipendente’: una unità immobiliare può ritenersi tale se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
- impianto per l’approvvigionamento idrico,
- per il gas,
- per l’energia elettrica,
- impianto di climatizzazione invernale.
Il giardino che consente l’accesso autonomo per ogni abitazione, anche se recintato e dotato di cancello pedonale – prosegue la Risposta 62/2021 -, insiste su un terreno in comproprietà (condominiale), gravata di una servitù prediale a favore della singola unità immobiliare.
L’Agenzia ripercorre la normativa che consente la fruizione del superbonus e si sofferma sul concetto di accesso autonomo, di rilievo nel caso prospettato. Il Decreto Agosto (DL 104/2020) in sede di conversione ha aggiunto all’articolo 119 del Decreto Rilancio il comma 1-bis che afferma: “Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.
A seguito di tale modifica normativa – precisa l’Agenzia -, si può ritenere che un’unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio, all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada o da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione.
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L’accesso autonomo – aggiunge la Risposta – può considerarsi soddisfatto anche se all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di specie, quindi, l’Agenzia ritiene che per i lavori eseguiti in un’abitazione in un edificio plurifamiliare si possa fruire del superbonus 110%.
