Quali sono gli abusi edilizi non sanabili e quelli sanabili e perché è importante riconoscerli per comprare una casa all’asta o sul libero mercato.
Abusi edilizi sanabili e non sanabili, riconoscerli è fondamentale nella compravendita immobiliare, nelle aste giudiziarie e per effettuare lavori di ristrutturazione.
A grandi linee, sono sanabili gli abusi che possono ottenere una regolarizzazione (ad esempio tramite sanatoria) mentre si considerano abusi non sanabili quelli che non possono essere regolarizzati pagando una semplice sanzione amministrativa.
Capire quali sono gli abusi edilizi e la differenza tra sanabili e non sanabili spesso richiede l’ausilio di un tecnico, anche perché, non di rado, le Regioni e i Comuni adottano regole parzialmente diverse tra loro.
Ecco una panoramica esemplificativa delle tipologie di abusi edilizi e come riconoscerli.
Abusi edilizi: ecco quali sono
Quando si parla di “abusi edilizi” si intende un’opera architettonica realizzata senza i permessi previsti dalla legge oppure in difformità a quanto dichiarato al Comune ove l’immobile è ubicato.
La presenza di abusi è una circostanza molto comune e non deve spaventare: nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili o tollerate dalla legge. Ciò è previsto all’articolo 34 bis, comma 1, del Testo unico sull’edilizia:
“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”
Quindi sono abusi edilizi rilevanti tutti quegli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria depositata in Comune.
Esempi tipici di abusi tollerati dalla legge sono le irregolarità geometriche di “piccola entità”, come un muro leggermente storto o la diversa collocazione degli impianti.
In poche parole, sono tollerati dalla legge gli abusi edilizi che non alterano l’agibilità dell’immobile.
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Abusi edilizi non sanabili
Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).
Per regolarizzare un abuso non sanabile non è sufficiente pagare una multa, al contrario si deve procedere con “il ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione.
Quali sono gli abusi non sanabili? Sicuramente i più gravi sono la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.
In alcuni casi, nonostante l’insanabilità dell’abuso, il Comune può decidere di non procedere alla demolizione coatta applicando, invece, una sanzione economica. Questo accade quando, a seguito di una attenta valutazione tecnica, si riscontra che demolire le parti abusive potrebbe compromettere la stabilità dell’intero edificio.
In tale ipotesi, l’ordine di demolizione viene sostituito con una sanzione pari al doppio del costo di abbattimento.
Abusi edilizi sanabili
Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. È un abuso sanabile l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino, l’apertura di una porta e ogni altro intervento non comunicato alle autorità comunali.
Come abbiamo anticipato, la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile, entro la soglia del 2%. In caso di difformità più evidenti, invece, si può regolarizzare la situazione in diversi modi:
- chiedere un permesso a costruire in sanatoria (quando sono stati realizzati lavori in assenza di permesso a costruire)
- chiedere la sanatoria, se gli interventi sono stati realizzati senza o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di attività (la SCIA)
- presentare una CILA tardiva
Dopo aver segnalato e sanato gli abusi, è possibile fruire delle detrazioni fiscali sugli immobili e vendere l’immobile.
Come sapere se un abuso è sanabile
Molte persone, in buona fede, non sono consapevoli di avere in casa degli abusi edilizi, ad esempio perché hanno ereditato l’immobile o per ignoranza delle normative urbanistiche.
Spesso si viene a conoscenza della presenza di abusi nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o si decide di vendere l’immobile. In entrambi i casi, infatti, è richiesta la conformità della situazione di fatto con le planimetrie catastali e quelle depositate in Comune.
Per quanto riguarda gli immobili venduti all’asta, la presenza di abusi edilizi (sia sanabili che non sanabili) è espressamente indicata nella perizia allegata all’avviso di vendita del tribunale.
Tali abusi non impediscono l’esecuzione giudiziaria e non ostano alla richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario. Tuttavia il nuovo proprietario ha 120 giorni di tempo per sanare gli abusi presenti.
