Accatastamento C2: di cosa si tratta?
Si fa spesso confusione su quali siano le unità immobiliari che rientrano nella categoria catastale C/2. Abbiamo deciso quindi di realizzare un approfondimento per chiarire cosa si intende quando si parla di accatastamento C2.
Cosa significa accatastamento C2
La classe catastale di un immobile viene attribuita dall’Ufficio del Catasto della Agenzia delle Entrate. Quando? A seguito di una domanda di accatastamento oppure attraverso la dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana.
Queste procedure vengono sviluppate da un professionista tecnico mediante il software DOCFA. A conclusione della procedura, viene predisposto un documento che include i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari denunciate. Congiuntamente al documento, vengono predisposte le rappresentazioni grafiche dell’immobile da accatastare o del quale presentare le variazioni, come le planimetrie catastali.
Con la dicitura accatastamento C2 si specifica appunto la classe catastale. Infatti, in seguito alla richiesta di accatastamento, è stata attribuita la categoria catastale C/2.
Le categorie catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile. Esse rappresentano, infatti, la capacità di reddito di una unità immobiliare appartenente alle categorie dei gruppi A, B, C, D e F.
Accatastamento C2: i requisiti
Rientrano nell’accatastamento C/2 i magazzini e i locali di deposito. Più in generale sono riconducibili a questa categoria catastale, come riportato dalla Circolare n. 146 del 2 agosto 1939, tutti quei locali, costituenti unità immobiliari, che sono adibiti:
- all’esercizio della vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc.
- a contenere, in deposito, merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc..
A questi si aggiungono anche le soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione, nonché i fienili agricoli e non agricoli e le case cantoniere delle strade statali e provinciali.
I locali della categoria C/2 sono generalmente di maggiori dimensioni rispetto a quelli della categoria “C/1”. Hanno una posizione prevalentemente eccentrica e non dispongono solitamente di apprestamenti per mostre.
Accatastamento C2: nuove costruzioni
La normativa catastale nell’ambito dei nuovi accatastamenti è stata modificata nel corso del 2016. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 2/E del 01/02/16, ha fornito alcuni chiarimenti riguardo l’accatastamento C/2 delle cantine. Di seguito vi riportiamo quanto stabilito al punto 3.3.2. – Individuazione delle autorimesse e delle cantine:
“Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma unità immobiliari a se stanti. Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie C/2 – Magazzini e locali di deposito e C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.“
Tali disposizioni trovano applicazione quindi nella nuova costruzione di fabbricati in cui le pertinenze come cantine e depositi hanno accesso autonomo direttamente da strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte. Queste ultime devono essere obbligatoriamente censite come unità a sé stanti in categoria C/2.
Come è cambiato l’accatastamento C/2 delle cantine con la Circolare n. 2/2016
Prima del 2016 era consuetudine per i nuovi accatastamenti che la cantina e/o il sottotetto assegnati ad un alloggio fossero inseriti nella stessa planimetria dell’alloggio e valutati nella rendita come “vani accessori”. Questo sistema faceva in modo che la loro incidenza sulla rendita generale dell’abitazione fosse minima.
Quanto appena descritto è rimasto valido anche dopo la Circolare n. 2/E del 01/02/16 per tutte quelle unità immobiliari già accatastate, anche quando, per qualunque motivazione, sarebbe stata presentata poi una variazione catastale.
Per le nuove costruzioni, invece, non è più possibile accorpare nella medesima planimetria cantine/soffitte che presentano un ingresso autonomo ed abitazioni. È necessario infatti creare un nuovo subalterno per ogni cantina/soffitta con ingresso autonomo assegnandole, come già specificato, la categoria catastale C/2.
Questo si ripercuote anche sulla rendita catastale, in quanto sarà maggiore rispetto a quella che si otteneva con il precedente metodo. Il motivo sta nel fatto che la cantina passa dall’essere conteggiata come “vano accessorio” dell’abitazione all’essere conteggiata come “vano principale” del C/2 che si viene a creare.
