Agevolazioni prima casa: quali sono le regole e chi può beneficiarne? Ecco tutto quello che c’è da sapere per sfruttare al meglio le agevolazioni previste dalla legge.
Riuscire ad acquistare un’abitazione di proprietà rappresenta per tante persone uno degli obiettivi più importanti della vita ed anche per questo motivo che nel corso degli anni sono state avviate diverse iniziative e creato incentivi da parte delle autorità statali per permetterne la realizzazione. Tra le più utilizzate ed apprezzate dai contribuenti, senz’altro vi sono le agevolazioni prima casa, cioè quelle misure dirette appunto a fornire una sorta di trattamento privilegiato e con minor costi per coloro che acquistino un immobile da adibire ad abitazione principale.
Come scopriremo meglio successivamente, questi benefici permettono di ottenere un congruo risparmio su imposte o tributi da versare e connessi all’acquisto dell’immobile. Benefici che non vengono meno anche nel caso in cui lo si acquisisse attraverso successione o donazione (la prima per cosiddetta “mortis causa”, la seconda per mezzo di un semplice atto tra vivi). Ulteriori agevolazioni sono previste anche per particolari categorie di soggetti acquirenti, tra cui ad esempio giovani coppie o famiglie numerose.
Naturalmente, per poter usufruire di tali benefici è richiesto il possesso di alcuni determinati requisiti e che devono essere detenuti al momento dell’acquisto oppure soddisfatti entro un certo periodo di tempo dalla compravendita. Inoltre, essi tendono a riguardare soprattutto l’acquirente o la tipologia di immobile da comprare. Comunque, andiamo ad esaminare un caso particolare, in cui un soggetto acquisisce un immobile non attraverso la tradizionale compravendita, ma a titolo gratuito.
Coloro che acquistano la prima casa, come abbiamo visto, possono usufruire di una serie di agevolazioni, che però determinano una serie di vincoli da dover rispettare. Se fino ad ora coloro che cedevano l’immobile prima dei cinque anni previsti non perdevano i benefici solamente se acquistavano un’altra casa a titolo oneroso entro un anno, ora questo vale anche se l’acquisto è a titolo gratuito.
Risoluzione 49/E/2015: permanenza agevolazione
Come viene ricordato nel testo della risoluzione 49/E/2015 “In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. Tuttavia la disposizione prevede che “le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
E’ stato però stabilito con diversi documenti di prassi (v. circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n.125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 2013) che la decadenza dal beneficio è impedita solo dall’acquisto “a titolo oneroso” di un’altra abitazione entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.
Con l’ordinanza del 29 luglio 2014, n. 17151, si è affermato però che per impedire la decadenza dell’agevolazione sul primo acquisto occorre effettivamente stipulare entro un anno un nuovo acquisto e non semplicemente dar corso ad un contratto preliminare. Chiarendo così “che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) (…); ma non è dubitabile che per <<acquisto>> si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita”.
Per cui si va a stabilire che la perdita dei benefici non avviene qualora l’acquisto non sia a titolo oneroso.
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Agevolazioni prima casa: condizioni necessarie per i benefici
- L’immobile non deve far parte delle categorie catastali A1, A8 e A9;
- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure dove questo svolge la propria attività;
- qualora si trovi all’estero per motivi di lavoro, può usufruire delle agevolazioni nel territorio del Comune dove si trova la propria attività;
- qualora il cittadino italiano sia un emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquistato come prima casa. La documentazione necessaria per attestare ciò può essere fornita attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE;
- per le Forze armate invece non è richiesta la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato come prima casa;
- l’acquirente non deve possedere altri immobili sia nel Comune dove intende comprare l’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa e sia in altri Comuni italiani dove già usufruisca di tali benefici.
In sintesi, quindi, un primo requisito importante da soddisfare è connesso al possesso di altri immobili, che non devono beneficiare delle agevolazioni prima casa. Per possesso s’intende titolarità esclusiva oppure condivisa con un eventuale coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di un’altra struttura immobiliare. Un secondo requisito invece è collegato alla tipologia della casa da acquistare, che non deve rientrare tra quelle considerate di lusso (ville, castelli o abitazioni di tipo signorile) e quindi nelle categorie catastali summenzionate.
Terzo requisito è connesso alla residenza dell’acquirente, che può anche non essere, in talune circostanze particolari, all’interno del Comune di ubicazione dell’immobile acquistato, come abbiamo visto. Comunque, andiamo a vedere in concreto quali siano i benefici di natura economica di cui possono usufruire gli acquirenti di abitazioni adibite a casa principale e, successivamente, in quali circostanze specifiche invece si possono perdere.
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Le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni fiscali differiscono in base all’acquisto operato da privato o da costruttore:
- se l’acquisto avviene da privato l’imposta di registro è al 2% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 50 Euro;
- se l’acquisto avviene da titolare di partita Iva (costruttore), invece, l’Iva è al 4% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 200 Euro.
Quando si perdono i benefici fiscali
Esistono però dei casi in cui i benefici fiscali per l’acquisto prima casa possono comunque decadere, andando ormai ad escludere quello della vendita anticipata prima dei cinque anni, e il successivo acquisto di un immobile a titolo gratuito.
- Se le dichiarazioni emesse sono false;
- l’abitazione viene venduta o donata prima di cinque anni dalla data di acquisto, almeno che nel giro di un anno non si acquisti un’altra casa adibita come abitazione principale;
- non viene trasferita la residenza nel Comune dove è situato l’immobile, entro 18 mesi.
Quando si perdono i benefici fiscali possono essere persi gli interessi e viene applicata una sanzione del 30% dell’imposta stessa.
Per evitare che tutti i benefici siano persi, l’acquirente però ha uno strumento, chiamato ravvedimento, che gli permette di rimediare entro termini precisi dalle violazioni commesse. Questo però può avvenire solamente se:
- la violazione non sia già stata contestata dall’ufficio;
- non siano iniziate ispezioni e verifiche;
- non siano iniziate attività amministrative di cui già il proprietario era a conoscenza.
Casi particolari in cui è possibile ottenere un “ampliamento” di tali agevolazioni
Recentemente è intervenuta la Corte di Cassazione che, attraverso alcuni suoi pronunciamenti, ha posto alcune importanti eccezioni alla normativa di riferimento appena descritta. Tali eccezioni, infatti, consentono a soggetti che usufruiscano già delle agevolazioni prima casa di beneficiarne anche per ulteriori immobili, anche se soltanto in circostanze molto particolari.
Una di tali circostanze, affermata nella sentenza n°2565/2018, è quella in cui una prima abitazione non riesca più a soddisfare le esigenze o necessità personali o familiari di alcuni soggetti e si parli quindi di “inidoneità soggettiva”. È il caso ad esempio di immobili che siano dichiarati, per vetustà o per superficie o numero di ambienti insufficienti, inidonei ad essere abitati da parte del proprietario e della sua famiglia.
Si rientra invece nella cosiddetta “inidoneità oggettiva” quando un immobile non può essere abitato in quanto dichiarato inagibile per differenti motivazioni. Tra queste, ad esempio, un terremoto o un’alluvione e quindi per cause oggettive riguardanti la struttura abitativa. Tali generi di inidoneità abitativa, comunque, potrebbero creare situazioni complicate per l’interpretazione della normativa e causare addirittura anche situazioni paradossali.
Ad esempio, si potrebbe giungere a considerare inidonea un’abitazione diventata troppo piccola (magari per l’alto numero di componenti di una famiglia che vi abiti) oppure non comodamente accessibile per il suo proprietario (divenuto invalido a seguito di un incidente) o, ancora, non situata in luoghi salubri (come nei pressi di discariche o di importanti strutture industriali). Circostanze appunto particolari che renderebbero complessa, come detto, una corretta interpretazione delle opportunità in cui poter beneficiare delle agevolazioni previste per una prima casa.
