L’agibilità (o abitabilità come fino a qualche anno fa era definita) è stata regolata da diverse leggi a partire dal Testo Unico delle Leggi Sanitarie del 1934 e sino al Testo Unico in materia Edilizia del 2001 (ultimamente modificato), quindi è argomento anche per questo assai delicato visto come è cambiata la normativa nel tempo: a seconda di quando è stato costruito (o modificato) l’immobile che ci interessa, diverso deve essere l’approccio alla questione di cui stiamo trattando.
Cos’è il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità, come regolato sino allo scorso dicembre, attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.Il certificato di agibilità era rilasciato dal dirigente o dal responsabile del corrispondente ufficio comunale (Sportello Unico per l’Edilizia). La domanda per il rilascio del certificato di agibilità doveva essere presentata allo Sportello Unico entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura unitamente ad una serie di documenti (richiesta di accatastamento dell’edificio, dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, dichiarazione di conformità degli impianti, attestazione di prestazione energetica).In caso di inattività da parte del responsabile del procedimento, l’agibilità si intendeva rilasciata per silenzio assenso. Il silenzio assenso si formava in 30 o 60 giorni (a seconda che la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie fosse dichiarata dall’A.S.L. o meno), a condizione che la richiesta fosse corredata di tutta la documentazione prescritta dalla legge.
Cosa è cambiato con il Decreto Legislativo 222/2016?
Il D.lgs. 222/2016 (in vigore dall’11 dicembre 2016) ha eliminato il certificato di agibilità nella sua forma cartacea. Non è più previsto il rilascio di un’apposita certificazione ma è sufficiente presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia una Segnalazione Certificata corredata da tutta una serie di documenti (attestazione del direttore dei lavori, o di un professionista abilitato, sulla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, certificato di collaudo statico, estremi dell’avvenuta variazione catastale, attestazione sulla conformità degli impianti): dopodiché l’immobile deve considerarsi agibile!
Si può vendere un immobile privo del certificato di agibilità?
Sì. Per la commerciabilità degli edifici e per la validità degli atti di vendita non è necessario attendere il rilascio del certificato di agibilità. L’immobile privo del certificato di agibilità non è un immobile abusivo!
La mancanza, nel caso concreto, dell’agibilità incide però sui rapporti tra le parti. Se l’immobile venduto non ha l’agibilità, non ha di conseguenza le qualità perché possa considerarsi abitazione e l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni (già dopo il compromesso!).
Quando si vende un immobile privo dell’agibilità è quindi importante regolamentare i rapporti tra le parti per tutelare sia il venditore che l’acquirente, ed evitare l’insorgere di contestazioni: dall’atto deve risultare che l’acquirente è a conoscenza della mancanza dell’agibilità, dichiarando inoltre che desidera comunque procedere all’acquisto.
In assenza di espresse previsioni contrattuali, l’obbligo di ottenere il rilascio del certificato di agibilità grava sul venditore, ma nulla vieta che le parti convengano diversamente, traslando sull’acquirente l’obbligo di richiedere, a sue spese, il certificato, o meglio di presentare la Segnalazione Certificata e la documentazione richiesta.
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