Alterazione decoro architettonico: che cos’è, chi può alterarlo e come si valuta tale alterazione

Quella dell’alterazione decoro architettonico è sicuramente, tanto in ambito assembleare, quanto a livello giudiziario, una tra le questioni in grado di generare più incertezze e contrasti in materia condominiale.

Tra i motivi che generano tanta incertezza bisogna annoverare:

1. la mancanza di una espressa definizione normativa del concetto di decoro architettonico;
2. l’oggetto della lamentata alterazione (si tratta sostanzialmente dell’estetica dello stabile);
3. le possibili modalità con cui l’alterazione può essere perpetrata.

Il codice civile parla espressamente del decoro dello stabile solamente quando disciplina le innovazioni, vietando quelle che alterano il decoro dello stabile (art. 1120, secondo comma, c.c.) e per specificare il contenute del regolamento condominiale (che per l’appunto deve contenere norme per la tutela del decoro dell’edificio, art. 1138, primo comma, c.c.).

In questo contesto, pertanto, è necessario, prima d’ogni cosa, fornire una definizione di decoro architettonico.

Decoro architettonico: la nozione

Esso è un bene comune (Cass. 4 aprile 2008, n. 8830), suscettibile di valutazione economica (Cass. 22 agosto 2003, n. 12343).

Da un punto di vista più strettamente concettuale la Cassazione è fermamente orientata nell’affermare che per decoro

” deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007).

Tale estetica, inoltre, non è propria dei soli edifici di particolare pregio storico-artistico ma di ogni fabbricato nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).

Decoro architettonico e aspetto architettonico: le differenze

L’art. 1127 c.c., normando le sopraelevazioni, fa riferimento all’aspetto architettonico.

Decoro e aspetto architettonico, come specificato in più occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione sono nozioni differenti.

In tal senso è stato affermato che

“in materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, terzo comma, c.c.), all’aspetto architettonico dell’edificio, e, quanto alle innovazioni (art. 1120, secondo comma, cod. civ.), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio, sicché l’adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore (Cass. n. 1025 del 22/01/2004)” (Cass. 24 aprile 2013, n. 10048).

Alterazione decoro architettonico: le conseguenze

L’alterazione del decoro per essere contestata, comunque, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca

“in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

Alterazione decoro architettonico: ecco come va contestualizzata

Com’è stato giustamente fatto notare dalla Cassazione, la valutazione dell’alterazione del decoro va contestualizzata considerato lo stato attuale dell’edificio al momento dell’esecuzione dell’intervento contestato.

In tal senso è stato affermato che il magistrato chiamato a valutare la sussistenza della lesione del decoro architettonico di un edificio in condominio conseguente all’intervento operato dal singolo condomino sul fabbricato, è tenuto anche a considerare «le condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori» (Cass. 8 maggio 2017 n. 11177).

Già solo da queste informazioni si deduce come la valutazione dell’alterazione è opera difficile che non può prescindere da una valutazione da effettuarsi caso per caso e che, pertanto, sfugge a catalogazioni normative.

Come dire, non è possibile affermare a priori che l’installazione di un impianto di condizionamento dell’aria comporti l’alterazione del decoro per l’affissione sulla facciata della così detta unità esterna.

Una simile valutazione andrà fatta caso per caso.

Ad esempio in relazione alla trasformazione di una finestra in una porta finestra è stato affermato che

“la nuova apertura è stata munita di una porta con caratteristiche del tutto simili al vicino portone (con bugne, riquadri e colore del tutto simili) che, all’evidenza, richiama sotto il profilo estetico” (Cass. 21 febbraio 2017 n. 4437).

In un caso diverso si sarebbe potuti giungere ad una valutazione in senso opposto.

Decoro architettonico: le violazioni da parte dell’assemblea o del singolo

Vediamo, a questo punto, quali possono essere le cause dell’alterazione del decoro.

In primo luogo le innovazioni deliberate dall’assemblea non potranno mai, senza il consenso di tutti i comproprietari, alterare il decoro dello stabile. Una decisione in tal senso, votata a maggioranza sarebbe nulla per violazione di legge.

In secondo luogo i condomini, nell’utilizzo delle cose comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c., non possono eseguire opere che siano lesive del decoro dello stabile. L’estensione del divieto è frutto dell’opera interpretativa della giurisprudenza (cfr. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).

Infine anche le opere su parti di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.) non potranno in alcun modo alterare questo bene comune.

Pure in questo caso è stata la giurisprudenza a ritenere che l’opera su parti di proprietà esclusiva non può mai recare pregiudizio al decoro dello stabile (Cass. 14 dicembre 1994 n. 10704).

Decoro architettonico: il ruolo del regolamento condominiale

In quest’ottica variegata, nella quale la violazione può essere frutto di comportamenti individuali o scelte collettive può essere utile che un regolamento condominiale specifichi al meglio quali comportamenti, in relazione al decoro dello stabile, debbano considerarsi vietati.

Si badi: il regolamento assembleare può limitarsi a disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia preservato il decoro, ma mai vietarlo. Per essere più chiari: un regolamento assembleare può normare forma, dimensioni e luogo di posizionamento delle targhe, non vietarne l’affissione.

Diverso il caso del regolamento contrattuale. Come ci ricorda la Cassazione è

«del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio – ove di natura contrattuale, id est predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti d’acquisto dai subentrati condomini ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, questione, comunque, non sollevata in questa sede – possano derogare od integrare la disciplina legale ed, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 CC, estendendo il divieto d’immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale» (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).

Leggi anche: Veranda in condominio: aspetti edilizi e civilistici