L’atto di provenienza di un immobile è l’atto in forza del quale viene attribuita la titolarità giuridica sull’immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica. Gli agenti immobiliari affrontano quotidianamente questo problema ma la soluzione non è sempre agevole e veloce.
Spesso nelle compravendite immobiliari la ricerca dell’atto di provenienza rappresenta uno dei momenti più delicati in quanto da questo può dipendere il buon esito o meno dell’operazione. Lo sanno bene gli agenti immobiliari che devono richiedere il documento ai proprietari e spesso ricevono risposte poco esaurienti. Il problema è che i proprietari a volte non sanno o non capiscono quale documento venga loro richiesto. Dall’altro lato, gli agenti immobiliari non sono sempre in grado di valutare appieno il contenuto e gli eventuali limiti dei diritti reali indicati nel titolo di provenienza.
Che cosa è l’atto di provenienza
L’atto di provenienza è un documento che attesta la titolarità di un diritto reale su un bene immobile in capo ad un soggetto.
Questa è la prima definizione rilevante i cui elementi essenziali sono: il documento e il diritto reale. L’atto è quindi un documento, redatto in forma cartacea (non verbale), in seguito ad un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza. Nell’atto è indicata la natura e la quota del diritto reali in capo al/ai soggetto/i. Può trattarsi di proprietà piena, come di usufrutto o nuda proprietà. L’atto può quindi essere costituito da:
- un atto notarile o una scrittura privata (ad es. compravendita, donazione, divisione)
- una dichiarazione di successione
- una sentenza giudiziale (ad es. un atto di assegnazione del Tribunale)
La natura dei diritti reali è ampia ed ognuno presenta delle caratteristiche specifiche. Scaricando la dispensa di approfondimento è possibile chiarire le caratteristiche di ogni diritto reale.
Tipologie di atto di provenienza
Sono sostanzialmente 3 le tipologie di atto, per cui nella ricerca bisognerà cercare di individuare nel titolo della prima pagina una di queste diciture.
Atto notarile
Indipendentemente dalla natura dell’atto (compravendita, donazione, divisione, etc.), il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è uno dei soggetti che può stipulare con un atto il trasferimento di un diritto reale. Gli elementi fondamentali dell’atto notarile ed indispensabili per la sua ricerca sono:
- la natura dell’atto
- il nominativo del notaio
- la data di stipula dell’atto
- il numero di repertorio notarile
- la data di trascrizione/iscrizione nei pubblici registri
- il registro generale (casella) ed il registro particolare (articolo)
Dichiarazione di successione
La titolarità di un diritto reale può essere acquisita anche in forza di una successione, ereditando quindi un bene immobile. In questo caso l’atto di provenienza è costituito proprio dalla dichiarazione di successione che dovrà essere trascritta nei pubblici registri. Attenzione! Se non si è provveduto alla voltura degli intestatari della ditta catastale, si può verificare un disallineamento. Nell’atto di provenienza (in questo caso la dichiarazione di successione) sarà indicato il soggetto a favore proprietario dell’immobile. Nella visura catastale l’immobile risulterà ancora intestato al de cuius. E’ questo un frequente caso di errore che deve però necessariamente essere sanato prima della stipula di un nuovo atto con una voltura catastale.
Sentenza giudiziale
L’atto di provenienza può essere costituito anche da una sentenza del Tribunale. A conclusione di una causa per usucapione, il Giudice emette infatti una sentenza che assevera la proprietà dell’immobile. La sentenza di usucapione costituisce quindi un atto di provenienza. Ma anche quando il Tribunale, a conclusione di una procedura esecutiva immobiliare, assegna un immobile al soggetto aggiudicatario, la sentenza è atto di provenienza.
Quando e a chi serve l’atto di provenienza
L’atto di provenienza è indispensabile quando si debba stipulare un atto di compravendita o contrarre un mutuo o predisporre una certificazione ventennale.
Atto di compravendita
Prima della stipula di un atto di compravendita, è necessario disporre dell’atto di provenienza. Occorre infatti verificare in forza di quale titolo il venditore risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita. L’atto quindi serve agli agenti immobiliari per verificare che il loro interlocutore sia effettivamente proprietario dell’immobile. Ma non solo. Gli agenti immobiliari devono controllare attentamente la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto, ..), il regime (comunione o separazione) e la quota nel caso di più soggetti. Così come è importante verificare se nell’atto di provenienza siano indicati o meno eventuali vincoli, servitù (attive o passive), condizioni sospensive o limitazioni.
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Mutuo ipotecario
In questo caso è la banca che richiede l’atto di provenienza in modo da verificare attentamente se il mutuatario disponga di un titolo valido sull’immobile che dovrà essere ipotecato. Sarà poi il notaio ad effettuare tutte le verifiche con una visura ipotecaria ventennale. Nel quadro sinottico verranno indicate tutte le provenienze, ossia tutti i trasferimenti di diritti reali, nei venti anni antecedenti. Ovviamente, il notaio verificherà anche lo stato di eventuali gravami e trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.
Certificazione ventennale
In una procedura esecutiva, il delegato deve predisporre la certificazione ventennale per esecuzione immobiliare ex art. 567 C.p.C. Il primo obiettivo del delegato è proprio quello di ricercare l’atto di provenienza in modo da disporre del titolo originario e ricostruire la storia dell’immobile. L’atto di provenienza verrà quindi inserito all’interno della relazione ipocatastale che sarà curata dal delegato.
Come recuperare un atto di provenienza
L’atto di provenienza di un immobile è disponibile presso i pubblici registri, con qualche eccezione.
Negli Uffici di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria RR.II., sono archiviati gli atti notarili. La ricerca può essere eseguita in due modalità:
- online, attraverso la piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate, per gli atti trascritti nel periodo meccanizzato
- presso gli sportelli degli Uffici di Pubblicità Immobiliare, per tutti gli atti trascritti nel periodo precedente
Le date di meccanizzazione delle Conservatorie in Italia non sono uniformi. Gli anni, generalmente, sono quelli compresi tra il 1974 ed il 1980 ma ogni Conservatoria ha provveduto in maniera differente. Pertanto, l’atto potrebbe essere disponibile online oppure si renderà necessaria una ricerca ai repertori cartacei della Conservatoria. E’ quindi preferibile verificare le date di aggiornamento della Conservatoria prima di procedere con l’ispezione.
Le forme dell’atto di provenienza
L’atto di provenienza, indipendentemente dalla sua natura, si può presentare in diverse forme.
Nota di trascrizione
La nota di trascrizione rappresenta un sunto del contenuto dell’atto notarile. In essa vengono evidenziati gli elementi identificativi dell’atto, indispensabili per la finalità di evidenza pubblica:
- dati anagrafici dei soggetti a favore e contro
- dati catastali dell’immobile
- natura dell’atto
Titolo telematico e titolo cartaceo
La nota di trascrizione, per sua natura, non contiene tutti i dati relativi all’atto. Per un esame approfondito ed integrale dell’atto, è possibile richiedere la copia del titolo telematico. Il titolo è esattamente la copia dell’atto notarile ed è disponibile online. Purtroppo, solo per gli atti notarili stipulati dopo il 2014. Per tutti gli altri, è possibile richiedere la visura del titolo in Conservatoria. Qual’è la differenza? Il titolo telematico è un file in formato .pdf che non è altro che la esatta copia dell’atto così come risulta trascritto in Conservatoria. La visura del titolo in Conservatoria viene sviluppata da un esperto visurista che prende visione del documento cartaceo e redige una relazione con tutti gli elementi fondamentali contenuti nel’atto di provenienza.
Copia atto notarile
I notai, ma più frequentemente le banche, vogliono disporre della copia dell’atto notarile. Gli Uffici di Pubblicità Immobiliare non rilasciano copie, in carta libera o in bollo, degli atti notarili. Le uniche modalità, quindi, di reperimento della copia dell’atto notarile sono date dal notaio rogante. E se il notaio ha cessato l’attività? In questo caso bisogna rivolgersi all’Archivio Notarile Distrettuale competente e richiedere la copia dell’atto di provenienza.
