Vediamo significato, importo e differenza tra base d’asta e offerta minima, concetti fondamentali per capire come funziona un’asta immobiliare.
Se stai pensando di comprare una casa all’asta, sicuramente vorrai approfondire importo e differenza di base d’asta e offerta minima.
Conoscere a fondo questi due concetti è infatti indispensabile per presentare l’offerta in busta chiusa correttamente.
Se hai dubbi sul significato della base d’asta e vuoi capire qual è l’importo dell’offerta minima, cerchiamo di fare chiarezza con questo articolo.
Che significa base d’asta
La base d’asta è l’importo a partire dal quale inizia la gara tra gli offerenti in un’asta giudiziaria. Il significato di base d’asta non corrisponde al prezzo di vendita dell’immobile ma è, invece, il punto di partenza per le offerte dei partecipanti.
Una volta stabilita la base d’asta, il prezzo dell’immobile può variare in base al numero di offerte e di rilanci: tale importo, quindi, non può essere uguale a quello di aggiudicazione. Può essere inferiore o superiore.
La cifra esatta della base d’asta è indicata nell’avviso di vendita consultabile sul Portale Vendite Pubbliche e su quello del tribunale dell’esecuzione. Qui sono riportate le informazioni necessarie per partecipare alla vendita giudiziaria:
- la tipologia di asta (con incanto, senza incanto o fallimentare)
- la base d’asta, quindi l’importo di partenza della vendita giudiziaria
- l’offerta minima da scrivere nella busta chiusa
- il rilancio minimo, da tenere a mente nel caso in cui ci fossero più partecipanti
L’importo della base d’asta può essere ribassato nelle successive esecuzioni giudiziarie qualora l’immobile non fosse aggiudicato al primo tentativo (quindi in caso di asta deserta).
Differenza tra base d’asta e offerta minima
Se, da una parte, la base d’asta indica l’importo di partenza a cui l’immobile sarà venduto, dall’altro l’offerta minima indica il prezzo minimo che i partecipanti possono offrire.
Questo è specificato nell’avviso di vendita e, in ogni caso, non può mai essere inferiore di oltre un quarto rispetto alla base d’asta.
Chi intende partecipare alla vendita giudiziaria deve indicare l’offerta minima nella busta chiusa da inviare al tribunale, nei tempi e nei modi indicati nell’avviso.
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Importo della base d’asta nelle aste immobiliari
Chi e come stabilisce l’importo della base d’asta nelle esecuzioni immobiliari? Questo compito spetta per legge al giudice. Nel determinare l’importo esatto, egli deve tener conto delle indicazioni del consulente tecnico d’ufficio (CTU), un perito nominato dal tribunale per valutare economicamente la casa all’asta.
A seguito di un attento sopralluogo, valutati eventuali abusi edilizi e il mercato immobiliare della zona, il perito redige la stima tecnica che sarà esaminata dal giudice dell’esecuzione.
Molto spesso l’importo della base d’asta è inferiore al valore di mercato dell’immobile poiché tiene conto dei vincoli giuridici del debitore (ad esempio se la casa è occupata da terzi).
Riduzione del prezzo della base d’asta
Le regole sulla riduzione del prezzo della base d’asta sono parzialmente mutate nel 2015, in seguito alla modifica dell’articolo 571 del Codice di procedura civile, che recita:
“L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi del 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.”
Significa che è ammessa una riduzione del prezzo base d’asta fino al 25% dell’importo fissato dal giudice. Quindi si può offrire una somma inferiore fino ad un quarto della base d’asta. Questa possibilità, però, deve essere espressamente indicata dal giudice nell’avviso di vendita.
In assenza di altri candidati, chi ha offerto il 25% della base d’asta si aggiudica l’immobile mentre, in presenza di più offerenti, si aggiudicherà l’immobile chi ha indicato il prezzo più alto.
Al contrario, se l’asta va deserta, il giudice può indire una nuova vendita giudiziaria ad un prezzo inferiore; tuttavia la riduzione della basa d’asta non può mai scendere del 25% dell’importo precedentemente stabilito.
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