Bonus prima casa 2021, facciamo il punto sulle agevolazioni fiscali riconosciute a chi compra. Anche alla luce delle ultime novità per i giovani under 36, di seguito la guida ad adempimenti e requisiti per beneficiarne.
Bonus prima casa 2021: di seguito tutte le informazioni utili per accedere alle agevolazioni fiscali.
La normativa tributaria agevola l’acquisto della prima casa e, per effetto delle novità introdotte dal decreto Sostegni bis, una corsia privilegiata è prevista per i giovani di età inferiore ai 36 anni.
Ed è anche alla luce delle novità introdotte che è bene capire come funziona il bonus prima casa 2021, che consiste in una riduzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA, ove applicata.
Non cambiano i requisiti per accedervi nel 2021, così come gli adempimenti connessi.
Per i giovani di età non superiore a 35 anni, fino al 30 giugno 2022 non si applicano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto della prima casa e, per le vendite soggette ad IVA, è inoltre previsto un credito d’imposta pari all’imposta versata. L’agevolazione spetta in caso di ISEE non superiore a 40.000 euro.
Per accedere alle agevolazioni sull’acquisto della prima casa è inoltre necessario rispettare determinati requisiti, che vanno dai tempi per il trasferimento della residenza fino alla tipologia di abitazione acquistata.
Ai fini dell’accesso al bonus prima casa non è necessario presentare domanda all’Agenzia delle Entrate. Sarà in sede di acquisto del bene che il contribuente potrà dichiarare di possedere i requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali e beneficiare della riduzione delle imposte dovute.
Scendiamo quindi nel dettaglio e vediamo punto per punto come funziona e chi può accedere al bonus prima casa 2021, analizzando requisiti e regole per beneficiare della riduzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA.
Bonus prima casa 2021: come funziona e quali sono le agevolazioni fiscali
Per spiegare come funziona il bonus prima casa 2021 vediamo subito quali sono le agevolazioni fiscali riconosciute:
- Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%: è rivolta ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
- Acquisti per successioni o donazioni: si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ovvero 200 euro;
- Imposta di registro al 2%: per gli acquisti da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro. In base a quanto stabilito, il bonus prima casa per acquisti da privati permetterà di pagare l’imposta in oggetto sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
- Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello numero 44 del 18 gennaio 2021, nel caso di mancato utilizzo di tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile beneficiarne per ridurre le imposte di registro e ipocatastali, per un secondo atto di acquisto. Può tuttavia essere utilizzato in compensazione o in dichiarazione dei redditi per ridurre l’Irpef.
Bonus prima casa 2021: schema riepilogativo delle agevolazioni previste
| VENDITORE | IMPOSTE DOVUTE | Importo |
|---|---|---|
| PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) | REGISTRO | 2% (con un minimo di 1.000 euro) |
| IPOTECARIA | 50 euro | |
| CATASTALE | 50 euro | |
| IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) | IVA | 4% |
| REGISTRO | 200 euro | |
| IPOTECARIA | 200 euro | |
| CATASTALE | 200 euro |
Accanto alla riduzione delle imposte dovute, chi acquista un’abitazione può accedere, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi:
- alla detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
- alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo.
Requisiti bonus prima casa 2021: chi può accedere alle agevolazioni fiscali
Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2021 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:
- non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
- non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
- non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.
Bonus prima casa giovani 2021: come funziona per gli under 36
Il decreto Sostegni bis ha introdotto un nuovo e più conveniente bonus prima casa, rivolto ai giovani under 36.
Secondo quanto previsto dall’articolo 64, per i giovani di età non superiore a 35 anni è riconosciuta l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Il bonus prima casa si applica:
- agli atti di acquisto della prima casa di abitazione, fatta eccezione degli immobili di categoria catastale A1, A8 e A9,
- agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazioni di immobili acquisiti a titolo di abitazione principale.
Per quel che riguarda l’età, il comma 6 dell’articolo 64 prevede che non bisognerà aver compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è rogitato e, tra i requisiti, bisognerà avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Inoltre, per le vendite soggette ad IVA è riconosciuto un credito d’imposta di importo pari all’imposta corrisposta in sede d’acquisto.
Le agevolazioni fiscali per comprare la prima casa si affiancano a quelle previste per la stipula del mutuo.
Dal 24 giugno 2021 e fino al 30 giugno 2022 i giovani under 36 potranno beneficiare della garanzia di Stato pari all’80 per cento della quota capitale del mutuo, sempre in caso di ISEE non superiore a 40.000 euro.
Bonus prima casa 2021 nel Comune di residenza o obbligo di trasferimento
Soffermiamoci di seguito sui requisiti per beneficiare del bonus prima casa.
Innanzitutto, l’abitazione acquistata deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente è residente.
Se la residenza è altrove, è necessario trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto e nell’atto di acquisto bisognerà dichiarare di voler effettuare il cambio di residenza.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Non sempre è necessario spostare la residenza per beneficiare delle agevolazioni.
Come sopra anticipato, non è necessario il trasferimento qualora la casa acquistata con i benefici si trovi:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
Inoltre, non è obbligato al trasferimento il personale delle Forze Armate e di Polizia.
Bonus prima casa 2021: vendita e riacquisto entro 12 mesi
Il bonus prima casa 2021 spetta anche ai contribuenti che già hanno un’abitazione di proprietà, a patto di rispettare il requisito della vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di acquisto (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione).
Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.
Se questo non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30% (sanabile con ravvedimento operoso).
Ecco come usufruire del bonus prima casa 2021 su un nuovo acquisto quando si è già proprietari di un’abitazione acquistata con o senza le agevolazioni:
| VECCHIA CASA ACQUISTATA | UBICAZIONE DELLA VECCHIA CASA | IMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO |
|---|---|---|
| CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA | stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi Comune del territorio nazionale | SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione |
| SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA | stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare | NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova) |
| Comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare | SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari |
Bonus prima casa 2021: categorie catastali delle abitazioni ammesse alle agevolazioni fiscali
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa 2021 è importante che anche l’abitazione acquistata rispetti specifici requisiti.
La legge prevede infatti che il bonus prima casa spetti esclusivamente per gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione “prima casa”.
Il bonus prima casa non spetta, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Bonus anche per la seconda casa: in quali casi
Come sopra anticipato, sebbene la normativa di riferimento non abbia subito modifiche nel corso degli anni, è stata la Giurisprudenza ad estendere il bonus anche per l’acquisto della seconda casa, a specifiche condizioni.
Con una sentenza della Corte di Cassazione del 2 febbraio 2018 è stato ritenuto legittimo l’accesso al bonus anche per la seconda casa nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del possessore.
Si tratta ad esempio dei casi di inidoneità soggettiva, ovvero quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia o di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in affitto e che quindi non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico (come disposto dalla Cassazione con successiva sentenza del 27 luglio 2018).
Anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha chiarito un’importante novità: il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta nel caso di immobile già acquistato con le agevolazioni previste ma in seguito dichiarato inagibile.Agenzia delle Entrate – risoluzione n. 107 del 1 agosto 2017 Agevolazioni ‘prima casa’ (eventi sismici inagibilità)
Un chiarimento molto importante e che, nel caso specifico, si inserisce nelle importanti agevolazioni fiscali riconosciute ai possessori di case danneggiate dal terremoto.
In ogni caso è ormai riconosciuto sia dalla giurisprudenza che dalle regole ufficiali delle Entrate che è indispensabile il trasferimento nel Comune in cui ha sede l’immobile entro 18 mesi, anche se la casa è ancora in corso di costruzione.
In caso contrario il bonus prima casa potrà essere revocato.
Revoca bonus prima casa e recupero imposte
Ci sono specifiche situazioni nelle quali l’Agenzia delle Entrate può revocare il bonus prima casa.
È prevista la decadenza dalle agevolazioni fiscali riconosciute in sede di acquisto dell’immobile:
- in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
- in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.
Proprio in merito al trasferimento entro 18 mesi e come precedentemente anticipato, la Cassazione ha ribadito l’importanza di rispettare il termine stabilito anche qualora la casa acquistata dal costruttore non fosse ancora pronta. In questo caso bisognerà trasferirsi in un altro immobile ubicato nello stesso Comune.
In caso di decadenza dal beneficio del bonus prima casa 2021:
- è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
- se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.
Bonus prima casa: dal 1° gennaio 2021 ripartono i termini per gli acquisti effettuati nel 2020
In conclusione si ricorda che, in considerazione dell’emergenza Covid-19, il decreto Liquidità ha sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini connessi al mantenimento del bonus prima casa.
Per chi ha acquistato un’abitazione nel 2020 ed ha beneficiato della sospensione, è bene ricordare che dal 1° gennaio 2021 è ripartita la decorrenza dei termini per:
- trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata (18 mesi);
- acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall’acquisto (12 mesi);
- rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione (12 mesi);
- acquistare una prima casa dopo aver venduto la precedente e ottenere il credito pari alle imposte pagate (12 mesi).
