Una delle operazioni essenziali che viene eseguita grazie alla visura catastale è il calcolo dei vani catastali che costituiscono un immobile sia di recente fabbricazione sia abitato per svariati anni. Un perfetto conteggio dei vani che compongono un abitazione consente di stabilire senza alcun margine di errore la rendita catastale. Tale valore assume un ruolo centrale in virtù del fatto che sul suo ammontare viene poi determinato l’importo delle tasse da pagare sull’appartamento.
Dunque, è attraverso questo documento che la consistenza catastale viene fissata e il numero dei vani comunicato. Ciò è vero per le unità immobiliari della categoria A, ma per quelli che fanno parte della categoria C (ad esempio botteghe e magazzini) e per gli immobili a destinazione speciale della categoria D (come banche e hotel) il discorso è leggermente diverso. Infatti, al posto della quantità dei vani vengono presi in considerazione i metri quadri nel primo caso e i metri cubi nel secondo. Per quanto riguarda, invece, le categorie D ed E, esse non necessitano della specificazione della consistenza catastale.
Molto spesso si finisce per considerare un vano di un immobile della categoria A alla stregua di una stanza. Ciò non è sempre corretto e per stabilire il giusto conteggio sussistono delle indicazioni ben marcate, ritrovabili nel decreto legge 652/39 e nel D.P.R. 1142/49.
Leggi anche: Differenza tra mq commerciali e calpestabili
Calcolo dei vani catastali: le varie categorie
Come affermato in precedenza, per gli immobili della categoria A entrano in gioco i vani catastali. Al fine di procedere al computo totale, è stata fissata la distinzione tra:
- vani principali (detti anche utili)
- accessori diretti
- accessori indiretti (detti anche complementari)
- dipendenze
Analizziamo nel dettaglio ciascuno di essi.
Vani principali
In questa tipologia rientrano le stanze di un’abitazione come il soggiorno, le camere da letto, la cucina (solo se indipendente) e il salone. Il tratto che accomuna le stanze citate è l’utilità preminente all’interno dell’immobile.
A un vano catastale utile corrisponde un vano. Per essere considerato tale, la superficia massima del vano utile non deve oltrepassare la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile. Esse variano di zona in zona, ma, per avere dei numeri di riferimento, potremmo affermare che l’estensione ammessa varia dai 20 ai 30 metri quadri. Nell’eventualità in cui un vano principale superi questa misura, si rende obbligatorio tenere conto dell’eccedenza derivata dalla differenza tra la superficie del proprio vano e quella permessa. Dopodiché, l’altra operazione consiste nel rapportare la quota in esubero alla superficie massima tollerata. Infine, il risultato ottenuto dovrà essere aggiunto al numero di vani.
Facciamo un esempio per chiarire quanto affermato: immaginiamo di essere i proprietari di un vano utile di 45 metri quadri e che nel nostro comune la superficie massima per essere ritenuto tale sia pari a 25. Dal calcolo risulta che la parte in eccedenza è uguale a 20 metri quadri. Rapportando questa cifra alla superficie massima otteniamo 0,8 (45 meno 20 diviso 25), che dovrà essere sommato a 1 (dato che abbiamo detto che a un vano principale corrisponde un vano) per un totale di 1,8 vani utili.
Se l’area non supera la superficie minima, la quale anch’essa varia da città a città, il vano utile va considerato come un accessorio diretto.
Esiste una particolare tipologia di vano principale, ossia l’open-space. La regolamentazione in materia predispone che per essi è necessario fare riferimento al vano medio, corrispondente a 20 metri quadri, e dividere la superficie dello spazio adibito a ufficio per questa cifra.
Potrebbe interessarti anche: Superficie catastale in visura: ecco come si calcola
Accessori diretti
Sono quelle porzioni dell’abitazione la cui esistenza è necessaria per i servizi della casa ed è collegata a quella dell’immobile, per cui il distacco dell’accessorio dall’abitazione comporterebbe anche una variazione nella struttura di quest’ultima. Gli organi preposti hanno sancito che a un accessorio diretto corrisponde 1/3 di un vano.
Alcuni esempi possono essere rappresentati dal bagno, dagli ingressi, dai corridoi, dai ripostigli e dai locali in cui non entra luce. Ciascuno di essi può essere anche esterno all’immobile oppure non comunicante con esso, ma si deve rispettare il requisito di funzionalità dell’accessorio diretto nei confronti dei vani utili.
Se un accessorio diretto possiede una superficie maggiore di quella consentita, occorre considerarlo come un vano principale nel calcolo della consistenza.
Accessori complementari
Tutte quelle stanze che integrano i vani catastali di un’abitazione, ma che non sono prettamente connesse al loro utilizzo, sono da considerarsi accessori complementari. Tali tipologie di vani vengono trattate come 1/4 di vano.
Fanno parte di questa tipologia le cantine, i lavatoi, le soffitte, i bucatai, gli stenditoi, gli sgomberi, gli acquai, i sottoscala e altri accessori.
Dipendenze
Quelle che vengono denominate dipendenze sono tutte le superfici libere che si trovano in una situazione di complementarietà all’abitazione e che sono “al suo servizio”.
Per la loro determinazione c’è bisogno di applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%. Classici esempi sono i balconi e i portici.
Conversione vani catastali in metri quadrati
Di seguito un elenco riepilogativo per la conversione dei vani catastali in metri quadri per gli immobili appartenenti alla categoria A della visura catastale.
- Abitazioni signorili: 27 metri quadri
- Abitazioni civili: 21 metri quadri
- Abitazioni economiche: 20 metri quadri
- Abitazioni popolari: 21 metri quadri
- Abitazioni ultrapopolari: 21 metri quadri
- Abitazioni rurali: 23 metri quadri
- Villino: 23 metri quadri
- Villa: 30 metri quadri
- Castelli e palazzi: 32 metri quadri
- Uffici e studi privati: 23 metri quadri
- Abitazioni tipiche: 20 metri quadri
Approfondimento: Come si fa il calcolo metri quadri?
Arrotondamenti calcolo consistenza catastale
Per calcolare la consistenza catastale totale di un appartamento può succedere di trovarsi di fronte a una somma che presenta dei decimali.
In questo genere di casi si arrotonda al mezzo vano. Ciò significa che se da tutte le operazioni si osservano 7,60 vani, si dovrà arrotondare a 7,5. Se otteniamo come risultato 3,20 vani, il totale finale ammonterà a 3; mentre, se dal conteggio scaturiscono 5,90 vani, l’arrotondamento eseguito porterà il totale a 6.
Calcolo dei vani catastali: esempio
Immaginiamo di essere i proprietari di un appartamento composto da: 1 salone, 2 camere da letto, 1 cucina di 30 metri quadri, 2 bagni, 1 ingresso, 1 soffitta e 1 balcone.
Suddividendo tutti questi vani notiamo che:
- il salone, le camere da letto e la cucina sono dei vani principali
- i bagni e l’ingresso sono degli accessori diretti
- la soffitta è un accessorio complementare
- il balcone è una dipendenza
Inoltre, ipotizziamo che il limite posto perchè un vano utile sia tale corrisponda a 20 metri quadri e che il balcone aggiunga un 5% di vani.
Dai calcoli risulta che:
| Vano | Quota corrispondente |
| 1 salone | 1 |
| 2 camere da letto | 2 |
| 1 cucina da 30 metri quadri | 1,5 (30-20)/20+1 |
| 2 bagni | 0,6666 (2/3) |
| 1 ingresso | 0,3333 (1/3) |
| 1 soffitta | 0,25 (1/4) |
| Totale pre calcolo delle dipendenze | 5,75 |
| 1 balcone | 0,28 (5% di 5,75) |
| Totale | 6 (arrotondato) |
