Studiosdl.itStudiosdl.it
  • HOME
  • IL NOSTRO TEAM
  • SHOP
  • SERVIZI
  • CONTATTI
  • BLOG

Calcolo dei vani catastali: ecco come avviene

15 Marzo 2022Davide Gulino
0
SHARES
ShareTweet

Una delle operazioni essenziali che viene eseguita grazie alla visura catastale è il calcolo dei vani catastali che costituiscono un immobile sia di recente fabbricazione sia abitato per svariati anni. Un perfetto conteggio dei vani che compongono un abitazione consente di stabilire senza alcun margine di errore la rendita catastale. Tale valore assume un ruolo centrale in virtù del fatto che sul suo ammontare viene poi determinato l’importo delle tasse da pagare sull’appartamento.

Dunque, è attraverso questo documento che la consistenza catastale viene fissata e il numero dei vani comunicato. Ciò è vero per le unità immobiliari della categoria A, ma per quelli che fanno parte della categoria C (ad esempio botteghe e magazzini) e per gli immobili a destinazione speciale della categoria D (come banche e hotel) il discorso è leggermente diverso. Infatti, al posto della quantità dei vani vengono presi in considerazione i metri quadri nel primo caso e i metri cubi nel secondo. Per quanto riguarda, invece, le categorie D ed E, esse non necessitano della specificazione della consistenza catastale.

Molto spesso si finisce per considerare un vano di un immobile della categoria A alla stregua di una stanza. Ciò non è sempre corretto e per stabilire il giusto conteggio sussistono delle indicazioni ben marcate, ritrovabili nel decreto legge 652/39 e nel D.P.R. 1142/49.

Leggi anche: Differenza tra mq commerciali e calpestabili

Calcolo dei vani catastali: le varie categorie

Calcolo dei vani catastali: le varie categorie

Come affermato in precedenza, per gli immobili della categoria A entrano in gioco i vani catastali. Al fine di procedere al computo totale, è stata fissata la distinzione tra:

  • vani principali (detti anche utili)
  • accessori diretti
  • accessori indiretti (detti anche complementari)
  • dipendenze

Analizziamo nel dettaglio ciascuno di essi.

Vani principali

In questa tipologia rientrano le stanze di un’abitazione come il soggiorno, le camere da letto, la cucina (solo se indipendente) e il salone. Il tratto che accomuna le stanze citate è l’utilità preminente all’interno dell’immobile.

A un vano catastale utile corrisponde un vano. Per essere considerato tale, la superficia massima del vano utile non deve oltrepassare la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile. Esse variano di zona in zona, ma, per avere dei numeri di riferimento, potremmo affermare che l’estensione ammessa varia dai 20 ai 30 metri quadri. Nell’eventualità in cui un vano principale superi questa misura, si rende obbligatorio tenere conto dell’eccedenza derivata dalla differenza tra la superficie del proprio vano e quella permessa. Dopodiché, l’altra operazione consiste nel rapportare la quota in esubero alla superficie massima tollerata. Infine, il risultato ottenuto dovrà essere aggiunto al numero di vani.

Facciamo un esempio per chiarire quanto affermato: immaginiamo di essere i proprietari di un vano utile di 45 metri quadri e che nel nostro comune la superficie massima per essere ritenuto tale sia pari a 25. Dal calcolo risulta che la parte in eccedenza è uguale a 20 metri quadri. Rapportando questa cifra alla superficie massima otteniamo 0,8 (45 meno 20 diviso 25), che dovrà essere sommato a 1 (dato che abbiamo detto che a un vano principale corrisponde un vano) per un totale di 1,8 vani utili.

Se l’area non supera la superficie minima, la quale anch’essa varia da città a città, il vano utile va considerato come un accessorio diretto.

Esiste una particolare tipologia di vano principale, ossia l’open-space. La regolamentazione in materia predispone che per essi è necessario fare riferimento al vano medio, corrispondente a 20 metri quadri, e dividere la superficie dello spazio adibito a ufficio per questa cifra.

Potrebbe interessarti anche: Superficie catastale in visura: ecco come si calcola

Accessori diretti

Sono quelle porzioni dell’abitazione la cui esistenza è necessaria per i servizi della casa ed è collegata a quella dell’immobile, per cui il distacco dell’accessorio dall’abitazione comporterebbe anche una variazione nella struttura di quest’ultima. Gli organi preposti hanno sancito che a un accessorio diretto corrisponde 1/3 di un vano.

Alcuni esempi possono essere rappresentati dal bagno, dagli ingressi, dai corridoi, dai ripostigli e dai locali in cui non entra luce. Ciascuno di essi può essere anche esterno all’immobile oppure non comunicante con esso, ma si deve rispettare il requisito di funzionalità dell’accessorio diretto nei confronti dei vani utili.

Se un accessorio diretto possiede una superficie maggiore di quella consentita, occorre considerarlo come un vano principale nel calcolo della consistenza.

Accessori complementari

Tutte quelle stanze che integrano i vani catastali di un’abitazione, ma che non sono prettamente connesse al loro utilizzo, sono da considerarsi accessori complementari. Tali tipologie di vani vengono trattate come 1/4 di vano.

Fanno parte di questa tipologia le cantine, i lavatoi, le soffitte, i bucatai, gli stenditoi, gli sgomberi, gli acquai, i sottoscala e altri accessori.

Dipendenze

Quelle che vengono denominate dipendenze sono tutte le superfici libere che si trovano in una situazione di complementarietà all’abitazione e che sono “al suo servizio”.

Per la loro determinazione c’è bisogno di applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%. Classici esempi sono i balconi e i portici.

Conversione vani catastali in metri quadrati

Conversione vani catastali in metri quadrati

Di seguito un elenco riepilogativo per la conversione dei vani catastali in metri quadri per gli immobili appartenenti alla categoria A della visura catastale.

  • Abitazioni signorili: 27 metri quadri
  • Abitazioni civili: 21 metri quadri
  • Abitazioni economiche: 20 metri quadri
  • Abitazioni popolari: 21 metri quadri
  • Abitazioni ultrapopolari: 21 metri quadri
  • Abitazioni rurali: 23 metri quadri
  • Villino: 23 metri quadri
  • Villa: 30 metri quadri
  • Castelli e palazzi: 32 metri quadri
  • Uffici e studi privati: 23 metri quadri
  • Abitazioni tipiche: 20 metri quadri

Approfondimento: Come si fa il calcolo metri quadri?

Arrotondamenti calcolo consistenza catastale

Arrotondamenti calcolo consistenza catastale

Per calcolare la consistenza catastale totale di un appartamento può succedere di trovarsi di fronte a una somma che presenta dei decimali.

In questo genere di casi si arrotonda al mezzo vano. Ciò significa che se da tutte le operazioni si osservano 7,60 vani, si dovrà arrotondare a 7,5. Se otteniamo come risultato 3,20 vani, il totale finale ammonterà a 3; mentre, se dal conteggio scaturiscono 5,90 vani, l’arrotondamento eseguito porterà il totale a 6.

Calcolo dei vani catastali: esempio

Calcolo dei vani catastali: esempio

Immaginiamo di essere i proprietari di un appartamento composto da: 1 salone, 2 camere da letto, 1 cucina di 30 metri quadri, 2 bagni, 1 ingresso, 1 soffitta e 1 balcone.

Suddividendo tutti questi vani notiamo che:

  • il salone, le camere da letto e la cucina sono dei vani principali
  • i bagni e l’ingresso sono degli accessori diretti
  • la soffitta è un accessorio complementare
  • il balcone è una dipendenza

Inoltre, ipotizziamo che il limite posto perchè un vano utile sia tale corrisponda a 20 metri quadri e che il balcone aggiunga un 5% di vani.

Dai calcoli risulta che:

VanoQuota corrispondente
1 salone1
2 camere da letto2
1 cucina da 30 metri quadri1,5 (30-20)/20+1
2 bagni0,6666 (2/3)
1 ingresso0,3333 (1/3)
1 soffitta0,25 (1/4)
Totale pre calcolo delle dipendenze5,75
1 balcone0,28 (5% di 5,75)
Totale6 (arrotondato)
Post precedente Abusi edilizi e frazionamento artificioso Prossimo Post Come leggere una visura ipotecaria

Lascia un commento Annulla risposta

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Articoli recenti

  • Doppia conformità: presupposto necessario per la sanatoria edilizia
  • Metri quadri nelle visure catastali: risvolti per i condomini
  • Progetto energetico di un edificio
  • Certificato e visura: ecco le differenze (parte 2)
  • Avviso inizio lavori in appartamento: ecco alcune indicazioni

Commenti recenti

  • maurizio su Categoria catastale C6: cosa significa e requisiti degli immobili
  • Antonio su Sanatoria strutturale
  • Quanto Costa Pitturare Una Stanza 4×4? – Pietroortolani su Come si fa il calcolo metri quadri?
  • Giovanni su Distanza minima tra fabbricati
  • Matteo Donori su Vendere un immobile con abuso edilizio: si può?

Archivi

  • Dicembre 2022
  • Novembre 2022
  • Ottobre 2022
  • Settembre 2022
  • Agosto 2022
  • Luglio 2022
  • Giugno 2022
  • Maggio 2022
  • Aprile 2022
  • Marzo 2022
  • Febbraio 2022
  • Gennaio 2022
  • Dicembre 2021
  • Novembre 2021
  • Ottobre 2021
  • Settembre 2021
  • Agosto 2021
  • Luglio 2021
  • Giugno 2021
  • Maggio 2021
  • Aprile 2021
  • Marzo 2021
  • Febbraio 2021
  • Gennaio 2021
  • Dicembre 2020
  • Novembre 2020
  • Ottobre 2020
  • Settembre 2020
  • Agosto 2020
  • Luglio 2020
  • Giugno 2020
  • Maggio 2020
  • Aprile 2020
  • Marzo 2020
  • Febbraio 2020
  • Gennaio 2020
  • Dicembre 2019
  • Novembre 2019
  • Ottobre 2019
  • Settembre 2019
  • Agosto 2019
  • Luglio 2019
  • Giugno 2019
  • Maggio 2019
  • Aprile 2019
  • Marzo 2019
  • Febbraio 2019
  • Gennaio 2019
  • Dicembre 2018
  • Novembre 2018
  • Ottobre 2018
  • Settembre 2018
  • Agosto 2018
  • Luglio 2018
  • Giugno 2018
  • Maggio 2018
  • Aprile 2018
  • Marzo 2018
  • Febbraio 2018
  • Gennaio 2018
  • Dicembre 2017
  • Novembre 2017
  • Ottobre 2017
  • Settembre 2017

Categorie

  • Compravendita
  • Condomini
  • Creative
  • Design
  • Immobili
  • Interior design
  • Pratiche
  • Progettazione
  • Risparmio energetico
  • Ristrutturazione
  • Sicurezza

Meta

  • Accedi
  • Feed dei contenuti
  • Feed dei commenti
  • WordPress.org

Studio Sdl Soluzioni Immobiliari

  • Via Mascalucia, 27 - 00132 Roma (RM)
  • Tel: 06 96843613
  • Email: info@studiosdl.it
© Copyright 2017. Tutti i diritti riservati