Il certificato di conformità urbanistica – o, per essere più precisi, la dichiarazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.
In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento.
Tale documento, pertanto, stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.
Senza la dichiarazione di conformità urbanistica, non è possibile ultimare la compravendita, in quanto la mancanza del documento, infatti, potrebbe portare all’annullamento dell’atto notarile.
A cosa serve il certificato di conformità urbanistica
Come abbiamo visto, il certificato urbanistico è un documento che serve ad attestare la corrispondenza tra lo stato di fatto e il progetto presentato in Comune.
Tale documento di regolarità urbanistica è assolutamente necessario in tre casi, ovvero:
- Compravendita immobiliare, in quanto un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato, secondo la Cassazione, non è commerciabile.
- Richiesta e sottoscrizione di un mutuo
- Lavori di ristrutturazione e/o modifiche all’assetto originario dello stabile
In particolare, se ti appresti ad acquistare o vendere un immobile, dovrai prima verificare che tutto sia in regola. In presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le attuali condizioni dell’immobile, infatti, spetta al venditore l’obbligo di sanare – ove possibile – gli eventuali abusi edilizi, aprendo un’apposita pratica di sanatoria.
Accertamento di conformità urbanistica: come si verifica
La verifica della conformità del certificato urbanistico di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto.
Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvedere a visionare l’edificio e, in caso di esito positivo, a rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica, corredata di un’apposita relazione tecnica.
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Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il venditore dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.
Ricordiamo, comunque, che non tutte le irregolarità possono essere sanate. Per le piccole variazioni, ad esempio lievi ampliamenti o spostamenti dei muri tramezzi, è possibile richiedere una sanatoria. Al contrario, se l’immobile non è mai stato autorizzato o presenta gravi difformità, le cose si complicano e la compravendita potrebbe non essere consentita.
Non regolarità urbanistica: quando può verificarsi
Vi sono diverse cause di non regolarità del certificato di conformità urbanistica.
Nei casi più gravi, l’immobile è da considerarsi del tutto abusivo. Ciò accade quando non vi sono permessi a costruire, per cui non esiste alcun titolo edilizio. Per sanare la situazione, dunque, occorre attendere un condono edilizio o tentare la via della pratica in sanatoria.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, le difformità relative alla regolarità urbanistica riguardano lievi variazioni tra progetto e stato di fatto. Ciò capita, ad esempio, quando l’edificio è stato ampliato con la chiusura di un’area esterna o con la realizzazione di una veranda, oppure quando sono state aperte nuove porte e finestre o, ancora, con la fusione o divisione di una o più unità abitative.
Le modifiche richieste post-accertamento di conformità possono riguardare anche aree interne dell’edificio, ad esempio nel caso di abbattimento o costruzione di muri tramezzi, realizzazione di nuovi bagni e via di seguito.
Mancata regolarità urbanistica: quali rischi si corrono
Acquistare un immobile sprovvisto di certificato urbanistico comporta non pochi problemi. L’atto di compravendita, infatti, può essere annullato solo in caso di totale abusività (ovvero, in mancanza di autorizzazioni a costruire), mentre le irregolarità minori ricadono, come responsabilità civile e penale, sul nuovo proprietario dell’immobile.
Chi presenta una dichiarazione di conformità urbanistica errata, incompleta o fallace, potrebbe andare incontro a provvedimenti penali e/o sanzioni amministrative, oltre ad incontrare, in futuro, difficoltà nel rivendere l’edificio o nell’accedere a finanziamenti.
Ecco perché, quando si acquista un immobile, è bene rivolgersi ad un tecnico di fiducia o ad un’agenzia immobiliare qualificata. In quest’ultimo caso, il compito di eseguire le verifiche necessarie – tra cui quelle inerenti alla regolarità urbanistica – spetta agli agenti stessi che, in collaborazione con uno o più tecnici, sollevano il cliente da qualsiasi responsabilità.
Conformità catastale e regolarità urbanistica: le differenze
Un aspetto da tenere in considerazione riguarda la differenza tra conformità urbanistica e catastale. Infatti, talvolta capita che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con le informazioni presenti in Comune: in altre parole, un immobile, seppure abusivo, può essere accatastato.
Tuttavia, la dichiarazione di conformità catastale non ha alcuna valenza probatoria. Pertanto, prima di procedere con la compravendita o con i lavori di ristrutturazione, occorre verificare la regolarità urbanistica.
