Ecco una dettagliata analisi delle tipologie di dati e di informazioni presenti nelle visure catastali e delle semplici linee guida su come leggere queste informazioni.
Visure catastali: cosa sono
Le visure catastali sono richieste con frequenza, soprattutto in alcuni periodi dell’anno. Potrebbe essere quasi considerato un servizio “stagionale” in quanto, nei mesi di giugno e dicembre, si verificano dei picchi di richiesta di queste informazioni. Come mai? La spiegazione risiede nel principale dato contenuto all’interno delle visure catastali, la rendita catastale, che risponde alla finalità principale del Catasto italiano, ossia attribuire un valore agli immobili. La rendita catastale è il dato indispensabile ai fini del calcolo di alcune imposte sulla casa, in particolare IMU, TASI e TARI le cui scadenze coincidono proprio con i mesi di giugno e dicembre: ecco svelato il primo arcano!
Visure catastali: ecco quando servono
Le visure catastali sono altresì indispensabili in altri casi. A titolo esemplificativo:
- quando si deve stipulare un atto di acquisto o vendita di un immobile;
- quando occorre fornire la documentazione alla banca per un mutuo;
- quando si deve provvedere all’allaccio di utenze domestiche (energia elettrica, acqua, telefono);
- quando si vogliono conoscere gli immobili intestati ad una persona o ad una impresa in tutta Italia
Visura catastale per terreno o fabbricato
La principale suddivisione degli immobili è riconducibile a questa semplice osservazione. Il Catasto italiano infatti suddivide gli immobili in due macro categorie, Terreni e Fabbricati. La prima ricomprende i terreni agricoli (seminativo, pascolo, vigneto…), i terreni edificabili, le strade, le aree demaniali ma anche i fabbricati rurali rientrano nel Catasto Terreni. La secondo categoria include tutti i fabbricati di qualunque destinazione (residenziale, commerciale, servizi pubblici, chiese, ospedali…) con la sola esclusione dei fabbricati rurali.
Tipologie di visure catastali
Le visure catastali vengono rilasciate dalla Agenzia delle Entrate all’interno della banca dati del Catasto, sostanzialmente possono essere richieste in tre modalità:
- per nominativo, effettuando cioè la richiesta inserendo i dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell’immobile. Nel caso di persone, occorre conoscere i dati anagrafici (nome, cognome, data e luogo di nascita) mentre nel caso di imprese, o persone giuridiche, è indispensabile la denominazione o il codice fiscale dell’impresa. Qualora siano più soggetti, persone o imprese, intestatari dell’immobile, attraverso la richiesta delle visure catastali anche solo di uno di essi, nel documento verranno indicati tutti i soggetti con le relative quote;
- per immobile, in questo caso la ricerca va effettuata inserendo obbligatoriamente i dati catastali dell’immobile (sezione, foglio, particella e subalterno), dati presenti negli atti notarili relativi all’immobile, naturalmente se disponibili;
- per indirizzo, inserendo quindi il comune, l’indirizzo ed il numero civico si disporrà di un elenco di immobili rilevati nella banca dati del Catasto tra i quali individuare quello di interesse. In questo caso occorre precisare che non sempre la toponomastica del comune coincide con quella archiviata in Catasto e lo stesso dicasi per i numeri civici per cui potrebbero verificarsi delle difformità nella visura catastale rilasciata.
Inoltre, le visure catastali possono essere richieste anche:
- per Provincia, selezionando quindi preventivamente solo la provincia di interesse;
- per Comune, limitando quindi la ricerca solo ad un comune;
- per Nazione, estendendo, al contrario, la ricerca sull’intero territorio nazionale è possibile sapere tutti gli immobili intestati ad un nominativo, persona o impresa, in tutta Italia.
Conoscere la “storia” di un immobile
La risposta è SI! Il Catasto consente infatti di effettuare la selezione delle visure catastali anche in questa modalità, richiedendo quindi le visure catastali storiche sia sull’immobile sia sul nominativo. Nel caso della visura catastale storica per nominativo, persona o impresa, è possibile verificare lo storico di tutti gli immobili intestati al soggetto, compresi gli immobili che sono stati venduti dal soggetto. Partendo dal sottotitolo della prima pagina, è possibile risalire al periodo a cui si riferisce la storicità (esplicitamente indicato). Procedendo nella parte sottostante della pagina, è possibile reperire i dati catastali dell’unità e il nome dell’attuale intestatario. Questa tipologia di visura, per meglio comprenderla durante la lettura, può risultare utile analizzarla suddividendola in due parti:
- la prima è suddivisa in varie sezioni, in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile nell’arco di un certo periodo, con i relativi atti da cui essa è derivata;
- la seconda parte è suddivisa in sezioni temporali, in cui sono elencati invece i successivi passaggi di intestazione.
Dati contenuti nelle visure catastali
Il documento della visura catastale è suddiviso in varie sezioni, ognuna delle quali consente di analizzare nello specifico alcune informazioni. Vediamo insieme come.
- Nella parte alta e centrale del documento viene riportata la tipologia di visura richiesta che, come visto prima, può essere per soggetto o per immobile con la variante del dato storico sul nominativo o sul bene immobile.
- Sempre nella parte alta del documento ma a destra viene riportata la data ed ora di evasione nonché il numero di documento estratto: non sono questi dati banali in quanto ci consentono di verificare se il documento che stiamo visualizzando è aggiornato o meno.
- Al di sotto della tipologia di visura, nella sezione sinistra del documento, sono riepilogati i dati della richiesta, ossia i dati che sono stati inseriti in fase di richiesta della visura per soggetto o per immobile, e le unità immobiliari che sono state riscontrate nella banca dati del Catasto a seguito della ricerca.
- La sezione centrale è quella più importante in quanto riporta i dati catastali identificativi dell’immobile, ossia:
– la sezione urbana, anche se non sempre è indicata, individua la zona (A, B, C ..) del territorio comunale;
– il foglio, corrisponde ad una particolare sezione in cui sono suddivisi in Catasto tutti i comuni in Italia;
– la particella (o mappale), è il numero che identifica ogni singolo fabbricato o terreno presente in un dato comune;
– il subalterno, solo ed esclusivamente nel caso dei fabbricati, precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.
Il classamento degli immobili
Classificare i beni immobili risponde alla finalità fiscale del Catasto, ossia quella di attribuire una rendita catastale all’immobile, terreno o fabbricato. In questa sezione, posta nella sezione centrale del documento, troviamo:
- la zona censuaria, è un dato elaborato dal Catasto che suddivide i comuni in zone sulla base della loro redditività, ossia del loro valore economico;
- la categoria, in questo caso è una sigla (A/2, C/6, D/7 ..) che indica la destinazione d’uso del bene immobile (appartamento, villa, ufficio, locale commerciale, posto auto, fabbricato industriale ..).
- la classe, anche questo dato elaborato di ufficio dal Catasto, rivela il valore ossia la produttività dell’immobile e contribuisce a stabilire la rendita;
- la consistenza, può essere espressa con il numero di vani o ad esempio, nel caso di locali commerciali e posti auto, in metri quadri;
- la superficie catastale, inizialmente prevista solo per i locali commerciali ed artigianali ed i posti auto, di recente, a decorrere dal 9 novembre 2015, è un dato disponibile anche per gli immobili a destinazione residenziale.
- la rendita catastale, sulla base dei parametri indicati in precedenza, il Catasto elabora il valore della rendita, espressa ancora si in euro che con le “vecchie” lire.
Dati indicati nell’intestazione e negli atti derivanti
Le visure catastali, espressamente, non riportano mai la dicitura “proprietari” ma “intestatari”. Perché e cosa significa? Il Catasto italiano non ha carattere probatorio, ossia non prova la titolarità giuridica di un dato bene immobile in capo ad un soggetto, persona o impresa che sia, in quanto non ha valore giuridico. È una caratteristica, questa, che accomuna l’Italia ad altri paesi europei, come la Francia e la Spagna, per quanto sia già stata superata da altri, ad esempio la Svizzera, ove vale la probatorietà giuridica del Catasto.
Come diretta conseguenza, si evince che nelle visure catastali, i soggetti vengono indicati non come proprietari ma bensì solo come intestatari, facenti cioè parte della ditta catastale alla quale risulta in Catasto intestato l’immobile. Pertanto, nella sezione Intestazione, collocata sotto i dati di classamento, sono presenti i nominativi di tutti i soggetti, persone o imprese, inseriti nella ditta catastale con le relative quote ma ribadiamo che questo non è mai un dato certo ed avente valore giuridico.
Per conoscere effettivamente i proprietari di un immobile occorre sempre effettuare una visura ipocatastale per soggetto o per immobile. Gli atti derivanti riportano i riferimenti, se disponibili, all’ultimo atto che ha determinato l’inserimento dell’immobile nella banca dati del Catasto. I dati presenti in questa sezione indicano infatti il numero di protocollo di presentazione, il notaio rogante, il numero di repertorio dell’atto e la data dell’atto pubblico.
Nella fattispecie, occorre prestare molta attenzione ai dati presenti in questa sezione che sono riferiti all’atto ma non contengono gli estremi della trascrizione dell’atto notarile in Conservatoria (registro particolare o articolo e registro generale o casella), per conoscere i quali è sempre indispensabile effettuare una visura ipotecaria.
Visure del Catasto Fabbricati e Visura del Catasto Terreni
Tra la visura del Catasto Fabbricati e quella del Catasto Terreni (costituito da terreni e fabbricati) intercorrono alcune differenze rilevanti. Abbiamo già parlato dell’assenza del subalterno per i terreni, individuati catastalmente solo attraverso la particella o mappale. Mentre, nei Dati di Classamento emerge che:
• la superficie: non è espressa in metri quadri ma in ettari (ha.), are (a.) e centiare (ca.);
• il reddito dominicale: è il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà;
• il reddito agrario: individua, al contrario, il reddito riferito all’imprenditore agricolo.
