Ecco una dettagliata analisi delle tipologie di dati e di informazioni presenti nelle visure catastali e delle semplici linee guida su come leggere queste informazioni.
Le visure catastali sono richieste con frequenza, soprattutto in alcuni periodi dell’anno. Potrebbe essere quasi considerato un servizio “stagionale” in quanto, nei mesi di giugno e dicembre, si verificano dei picchi di richiesta di queste informazioni. Come mai? La spiegazione risiede nel principale dato contenuto all’interno delle visure catastali, la rendita catastale, che risponde alla finalità principale del Catasto italiano, ossia attribuire un valore agli immobili. La rendita catastale è il dato indispensabile ai fini del calcolo di alcune imposte sulla casa, in particolare IMU, TASI e TARI le cui scadenze coincidono proprio con i mesi di giugno e dicembre: ecco svelato il primo arcano!
Le visure catastali sono altresì indispensabili in altri casi. A titolo esemplificativo:
La principale suddivisione degli immobili è riconducibile a questa semplice osservazione. Il Catasto italiano infatti suddivide gli immobili in due macro categorie, Terreni e Fabbricati. La prima ricomprende i terreni agricoli (seminativo, pascolo, vigneto…), i terreni edificabili, le strade, le aree demaniali ma anche i fabbricati rurali rientrano nel Catasto Terreni. La secondo categoria include tutti i fabbricati di qualunque destinazione (residenziale, commerciale, servizi pubblici, chiese, ospedali…) con la sola esclusione dei fabbricati rurali.
Le visure catastali vengono rilasciate dalla Agenzia delle Entrate all’interno della banca dati del Catasto, sostanzialmente possono essere richieste in tre modalità:
Inoltre, le visure catastali possono essere richieste anche:
La risposta è SI! Il Catasto consente infatti di effettuare la selezione delle visure catastali anche in questa modalità, richiedendo quindi le visure catastali storiche sia sull’immobile sia sul nominativo. Nel caso della visura catastale storica per nominativo, persona o impresa, è possibile verificare lo storico di tutti gli immobili intestati al soggetto, compresi gli immobili che sono stati venduti dal soggetto. Partendo dal sottotitolo della prima pagina, è possibile risalire al periodo a cui si riferisce la storicità (esplicitamente indicato). Procedendo nella parte sottostante della pagina, è possibile reperire i dati catastali dell’unità e il nome dell’attuale intestatario. Questa tipologia di visura, per meglio comprenderla durante la lettura, può risultare utile analizzarla suddividendola in due parti:
Il documento della visura catastale è suddiviso in varie sezioni, ognuna delle quali consente di analizzare nello specifico alcune informazioni. Vediamo insieme come.
– la sezione urbana, anche se non sempre è indicata, individua la zona (A, B, C ..) del territorio comunale;
– il foglio, corrisponde ad una particolare sezione in cui sono suddivisi in Catasto tutti i comuni in Italia;
– la particella (o mappale), è il numero che identifica ogni singolo fabbricato o terreno presente in un dato comune;
– il subalterno, solo ed esclusivamente nel caso dei fabbricati, precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.
Classificare i beni immobili risponde alla finalità fiscale del Catasto, ossia quella di attribuire una rendita catastale all’immobile, terreno o fabbricato. In questa sezione, posta nella sezione centrale del documento, troviamo:
Le visure catastali, espressamente, non riportano mai la dicitura “proprietari” ma “intestatari”. Perché e cosa significa? Il Catasto italiano non ha carattere probatorio, ossia non prova la titolarità giuridica di un dato bene immobile in capo ad un soggetto, persona o impresa che sia, in quanto non ha valore giuridico. È una caratteristica, questa, che accomuna l’Italia ad altri paesi europei, come la Francia e la Spagna, per quanto sia già stata superata da altri, ad esempio la Svizzera, ove vale la probatorietà giuridica del Catasto.
Come diretta conseguenza, si evince che nelle visure catastali, i soggetti vengono indicati non come proprietari ma bensì solo come intestatari, facenti cioè parte della ditta catastale alla quale risulta in Catasto intestato l’immobile. Pertanto, nella sezione Intestazione, collocata sotto i dati di classamento, sono presenti i nominativi di tutti i soggetti, persone o imprese, inseriti nella ditta catastale con le relative quote ma ribadiamo che questo non è mai un dato certo ed avente valore giuridico.
Per conoscere effettivamente i proprietari di un immobile occorre sempre effettuare una visura ipocatastale per soggetto o per immobile. Gli atti derivanti riportano i riferimenti, se disponibili, all’ultimo atto che ha determinato l’inserimento dell’immobile nella banca dati del Catasto. I dati presenti in questa sezione indicano infatti il numero di protocollo di presentazione, il notaio rogante, il numero di repertorio dell’atto e la data dell’atto pubblico.
Nella fattispecie, occorre prestare molta attenzione ai dati presenti in questa sezione che sono riferiti all’atto ma non contengono gli estremi della trascrizione dell’atto notarile in Conservatoria (registro particolare o articolo e registro generale o casella), per conoscere i quali è sempre indispensabile effettuare una visura ipotecaria.
Tra la visura del Catasto Fabbricati e quella del Catasto Terreni (costituito da terreni e fabbricati) intercorrono alcune differenze rilevanti. Abbiamo già parlato dell’assenza del subalterno per i terreni, individuati catastalmente solo attraverso la particella o mappale. Mentre, nei Dati di Classamento emerge che:
• la superficie: non è espressa in metri quadri ma in ettari (ha.), are (a.) e centiare (ca.);
• il reddito dominicale: è il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà;
• il reddito agrario: individua, al contrario, il reddito riferito all’imprenditore agricolo.