Che cosa è la destinazione d’uso di un immobile? È un argomento sul quale c’è molta confusione e spesso si fa fatica ad avere le idee chiare. In questo articolo faremo finalmente chiarezza sui concetti di destinazione d’uso e categoria catastale, spiegheremo anche dove si trova e come si cambia.
Cos’è la destinazione d’uso di un immobile
La destinazione d’uso di un immobile è una classificazione che viene utilizzata per indicare dettagliatamente la funzione e le attività che possono essere svolte in uno specifico immobile.
Rappresenta un fondamentale concetto normativo amministrativo che contiene in se un importante valore giuridico. Non rispettare la destinazione di un immobile, infatti, significa commettere un illecito e incorrere in sanzioni e conseguenze legali da non sottovalutare.
Destinazioni d’uso: quali sono
A complicare, leggermente, la materia vi è la necessità di spiegare le varie declinazioni del concetto di destinazione.
La categoria generale della destinazione d’uso di un immobile può essere spacchettata in sette micro categorie cosi definite:
- Residenziale: questa categoria comprende abitazioni di qualsiasi genere, a patto che la superficie prevalente sia destinata ad uso abitativo
- Industriale e artigianale: la destinazione di un immobile industriale e artigianale indica un edificio con attività finalizzate alla produzione di beni di servizio e alla trasformazione di beni o materiali anche se comprendono al loro interni spazi destinati alla commercializzazione dei loro prodotti.
- Commerciale al Dettaglio: in questa categoria di immobili rientrano tutti gli immobili destinati alla vendita (dalla piccola fino alla grande distribuzione) e le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti.
- Turistico Ricettiva: rientrano in questa definizione tutte quelle strutture destinate all’accoglienza di persone, quasi alberghi, ostelli, campeggi ma anche quelle attività extra-alberghiere (case vacanze e Bed&Breakfast rientrano tra le categorie residenziale).
- Direzionale di servizio: gli edifici sede di direzioni e uffici per l’organizzazione di proprietà di enti e società commerciai rientrano in questa destinazione d’uso.
- Commerciale all’ingresso e depositi: capannoni industriali e artigianali con depositi rientrano nella destinazione di commerciale all’ingresso e depositi.
Destinazione d’uso C2
Una destinazione definita come C2 è una classificazione che viene data ai magazzini e ai locali di deposito.
Se vogliamo entrare più nel dettaglio, nella classificazione di C2 devono essere ricompresi tutti gli edifici adibiti a deposito, al contenimento di merci, di prodotti, di manufatti; all’esercizio della vendita di prodotti, di merci, di manufatti.
La categoria va comunque considerata estensivamente, tanto che nella destinazione di categoria C2 rientrano a buon diritto anche le soffitte e le cantine che sono separate dall’abitazione oppure i fienili agricoli e non agricoli.
Leggi anche: Accatastamento C2: cos’è e tutto quello che c’è da sapere
Dove trovo la destinazione d’uso di un immobile
Per trovare i dati relativi alla destinazione d’uso di un immobile possiamo procedere secondo diverse modalità.
È possibile richiedere il certificato di agibilità e qui leggere le informazioni sulle utilizzazioni dell’immobile oppure richiedere una visura catastale storica sugli ultimi 20 anni dell’edificio e indagare sulla continuità dei trasferimenti che hanno riguardato l’immobile.
L’accesso telematico al Catasto, la banca dati pubblica di tutti i beni immobili presenti nel territorio nazionale, viene effettuato tramite la piattaforma web Sister della Agenzia delle Entrate.
La procedura di estrazione delle visure catastali è automatizzata e la consegna avviene in pochi secondi, 365 giorni all’anno, 24 ore su 24.
Cambio di destinazione d’uso: cosa si intende
Se vi trovate nella situazione di voler cambiare la destinazione d’uso di un immobile, la disciplina di riferimento è D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo unico dell’edilizia), nello specifico l’art. 23-ter. Il primo passaggio che dovete affrontare è quello di verificare sul Piano Regolatore della propria città se il cambio che si vuole fare sia effettivamente possibile.
Dopo aver spulciato le voci del piano regolatore della vostra città e aver scoperto quali e quante modifiche sono possibili possiamo approcciarci alle attività necessarie a cambiare la destinazione dell’immobile.
Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile
Capita di acquistare un edificio rientrante tra le categorie residenziali e chiedersi se sia possibile modificare la destinazione d’uso in ufficio professionale. La risposta, come abbiamo detto, ci viene data dal Piano Regolatore Generale del Comune.
Attenzione però, perché il PRG potrebbe permettervi di modificare la destinazione ma non è detto che vi consenta anche di eseguire lavori edili, magari fondamentali, per il completamento del vostro progetto. La differenza è importante perché potrebbe richiede un pagamento di oneri anche rilevante.
In linea generale comunque possiamo affermare che cambiare la destinazione d’uso, a eccezione di pochi casi previsti dalle normative e dalla giurisprudenza, è una pratica solitamente accettata e di facile disbrigo. Gli unici limiti sono quelli previsti dalla stessa legge che indica le procedure da attuare a seconda che il cambio di destinazione comporti la realizzazione di opere o meno all’interno dell’immobile.
Cosa significa che la legge “indica le procedure da attuare a seconda che il cambio di destinazione comporti la realizzazione di opere o meno all’interno dell’immobile”?
La locuzione che abbiamo riportato di dice che non tutti i lavori e non tutte le variazioni hanno lo stesso iter burocratico. Infatti, non tutti i cambi di destinazione possono essere eseguiti seguendo il medesimo schema procedurale.
Se il cambio di destinazione non comporta, ad esempio, l’esecuzione di opere murarie e edilizie in genere è sufficiente presentare al Comune una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), asseverata da un tecnico abilitato. Una volta ottenuta la dichiarazione sarà nostro compito depositare la stessa presso lo Sportello Unico per l’edilizia.
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