Se state sostenendo dei lavori di ristrutturazione di casa o manutenzione ordinaria, o straordinaria, di casa, vi segnaliamo la documentazione che dovete produrre e conservare per godere delle nuove agevolazioni fiscali o detrazioni dall’IRPEF, oltre a darvi qualche chiarimento nella speranza di non farvi commettere errori che possano compromettere la fruizione del beneficio.
L’evidenza del pagamento delle spese per i lavori di manutenzione
La prima cosa che non dovete tralasciare è la prova del pagamento dei lavori di ristrutturazione che dovrà avvenire non solo esclusivamente mediante bonifico bancario ma aggiungo che nel bonifico dovranno essere indicati una serie di informazioni pena la decadenza dal beneficio per cui state veramente attenti.
I dati da inserire nel bonifico per i lavori di ristrutturazione di casa
Nel bonifico dovrete indicare, pena la decadenza dal beneficio della detrazione fiscale, la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato
L’attestato di qualificazione e prestazione energetica
Il primo relativo alla qualificazione energetica è un attestato che in pratica da la classificazione energetica dell’immobile, il suo fabbisogno e alte informazioni specifiche che dovranno essere date da un professionista indipendente mediante questa dichiarazione, mentre il secondo e nuovo attestato di prestazione energetica fornisce le prestazioni in merito ad una serie di parametri di consumo di energia come la temperatura, il consumo di anidride carbonica, l’illuminazione, ecc.
Il contratto di appalto con la ditta di ristrutturazione
Altro punto da smarcare è il contrattino che firmerete con la ditta per la ristrutturazione che non solo vi fornisce un’ottima guida anche in fase di lavori per guidare voi ed evitare che la ditta faccia lievitare i suoi costi oltre misura come quasi sempre accade rispetto al preventivo iniziale, ma sarà anche necessario per rintracciare quelle fattispecie che consentono anche l’applicazione dell’Iva agevolata del 10% o del 4% nel settore edile. Oltre a queste importanti funzioni servirà anche per dimostrare che il bonifico effettuato ha alla base proprio quei lavori i cui importi all’interno quadrano con il versato.
Conservate anche eventualmente le delibere condominiali che consentono le spese di ristrutturazione e anche ricevuta di pagamento dell’IMU (anche se questo non osta poi al beneficio fiscale in esame).
Presentazione della Dia o della nuova SCIA
Per costruire talvolta è necessario anche presentare la dichiarazione di inizio lavori (appunto la DIA o super DIA, la SCIA o la CILA) o la SCIA o anche permesso di costruire anche se in questa sede ci limiteremo a dirvi quali sono per l’identificazione della tipologia di comunicazione da presentare in relazione ai lavori eseguiti anche se vi consigliamo sempre di condividerlo prima con l’architetto che vi seguirà nei lavori sicuramente più esperto del sottoscritto.
CIL (Comunicazione di inizio lavori)
La CIL sta per “Comunicazione di Inizio Lavori” e si presenta allo Sportello unico per l’edilizia detto anche SUAP competente per ciascun comune. Ogni comune ne ha uno ed avrà anche il suo sito dedicato: a titolo di esempio vi segnalo lo sportello unico di Firenze, sportello unico di Roma o sportello unico di Milano per realizzare determinati tipi di interventi di edilizia libera. La comunicazione andrà effettua compilando o presentando anche via PEC come prevedono alcuni comuni la modulistica da scaricare.
(Modulistica vigente in base alla Conferenza Unificata del 18 dicembre 2014) In particolare, l’articolo 6 comma 2 del D.P.R. 380/2001 prevede che i lavori da realizzare previa presentazione della CIL sono quelli per soddisfare obiettive ed esigenze contingenti e temporanee, e devono essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati, pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) del DM 1444/1968, aree ludiche senza fini di lucro elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata)
Quella che sento più spesso è la CILA che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata in quanto deve essere presentata e asseverata da un tecnico abilitato a farlo ed ha ad oggetto gli interventi di cui all’articolo 6, comma 2 lettera a) ed e-bis) del D.P.R. 380/2001 in quanto se parliamo di lavori di ristrutturazione molto spesso “non interessano le parti strutturali dell’edificio”. In base al coordinato disposto parliamo di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio e le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa. Per interventi di manutenzione straordinaria la norma fà riferimento alle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
A titolo di esempio possono essere:
- apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio
- modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali
- modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
La modulistica viene redatta e asseverata da un tecnico abilitato insieme al progetto per cui va da sé che il tecnico vi chiederà di redigere il progetto nonché la documentazione allegato dietro un onorario che concorderete prima della redazione Il tecnico dietro pagamento degli onorari si accollerà la responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati, ai regolamenti edilizi vigenti, compatibili con la normativa in materia sismica e sul rendimento energetico nell’edilizia e che non interessano le parti strutturali dell’edificio.
SCIA (SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ)
La SCIA sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività sostituisce la vecchia DIA; si tratta di di una comunicazione redatta dal tecnico abilitato anche qui in cui si attesta ed autocertifica, l’esistenza di tutti i presupposti per realizzare l’intervento. L’articolo 22 del D.P.R. 380 del 2001 stabilisce infatti gli interventi soggetti alla Dichiarazione di Inizio Attività (vecchia DIA) e nel seguito trovate il modulo da scaricare contenente, la Richiesta di permesso di costruire, i Soggetti coinvolti, la Relazione tecnica di asseverazione, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Sono, altresì, realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che:
- non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
- non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
- non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
- non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
Sono realizzabili, inoltre, mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. Il modello unico nazionale di SCIA è stato definito nella Conferenza Unificata del 12 giugno 2014. Poi abbiamo la Super Dia che sostanzialmente ricalca la DIA ma serve per interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento di unità immobiliari ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonche’ gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, una modifica del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), o anche gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche La super DIA va presentata al Comune almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori comprensiva degli allegati tecnici e della relazione del tecnico abilitato asseverata.
Permesso di costruire
Il permesso di costruire è invece permesso rilasciato dal comune competente che ha come oggetto l’autorizzazione a costruire o trasformare, ristrutturare sempre dietro presentazione di una relazione tecnica asseverata da parte del tecnico abilitato.
Lavori di ristrutturazione di casa: documentazione da produrre
Inoltre, la documentazione che sicuramente vi servirà è una visura catastale dell’immobile e il rogito notarile per l’acquisto della casa. MI raccomando di tenere questa documentazione per almeno 5 anni ai fini di eventuali accertamenti fiscali che possono portare, in mancanza della documentazione sopra descritta, al disconoscimento delle detrazioni e quindi alla richiesta non solo delle minori imposte versate scaturenti dalle detrazioni ma anche l’applicazione delle sanzioni (30% presumibilmente) e degli interessi.
Per le ristrutturazione che consentono la detrazione fiscale del 36% (al momento innalzata al 50%) si dovranno quindi indicare nella dichiarazione dei redditi modello Unico o modello 730 i dati catastali identificativi dell’immobile oggetto di ristrutturazione al pari di quelle per il risparmio energetico. Inoltre se i lavori sono effettuati per esempio dall’inquilino allora indicherete gli estremi dell’atto registrato di locazione. Per le opere che fanno fruire della agevolazione fiscale del 55% (al momento innalzata al 65%) invece servirà l’attestato di qualificazione energetica dell’edificio, oltreché l’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato.
