Dovendo tener conto dei limiti imposti dalla distanza minima tra fabbricati, nel tessuto urbano saturo, è difficile costruire o ampliare gli edifici esistenti. Quindi, come si fa?
Chi progetta sa bene quanto sia importante rispettare la distanza minima tra fabbricati e dai confini di proprietà. In un tessuto urbano ormai saturo, è sempre più difficile, infatti, riuscire a costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti dovendo tener conto dei limiti imposti in tema di distanze.
Le distanze tra edifici sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L’art. 873 stabilisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”
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Distanza minima tra fabbricati: tre, cinque o dieci metri?
In quali casi sono necessari 3 metri
I fabbricati pertanto, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare l’inderogabile distanza di tre metri l’uno dall’altro. Proprio su questo tema si è espressa di recente la sentenza n. 10318 del 19/05/2016 delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, che stabilisce che il principio di prevenzione temporale è applicabile a chi costruisce per primo, anche se lo strumento urbanistico locale non consente la costruzione in aderenza o non prevede una distanza minima.
Quando servono i 5 metri..
Chi edifica per primo, quindi, impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di cinque metri.
.. e quando i 10
Per quanto riguarda, invece, le distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.
Distanza minima: l’indice di visuale libera
Un altro fattore di cui tenere conto nella progettazione di un fabbricato è l’indice di visuale libera, ovvero il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali, e l’altezza dei fronti medesimi.
Distanza tra fabbricati
Sono un bel po’ di criteri da rispettare, se si pensa, come detto in precedenza, che nella maggior parte delle città il territorio urbano è completamente edificato e le nuove costruzioni derivano soprattutto dalla demolizione e ristrutturazione di vecchi edifici che, spesso, insorgono su lotti che pur avendo un residuo di capacità edificatoria, si vedono precludere la possibilità di ampliamento, non essendo possibile riuscire a mantenere le distanze minime imposte dai regolamenti rispetto ai fabbricati che li circondano.
Anche installare un semplice capanno per gli attrezzi può diventare complicato: se questa infatti non rispetta le dimensioni massime prescritte dagli strumenti locali, è a tutti gli effetti considerata una nuova costruzione e deve pertanto rispettare la distanza minima tra fabbricati suddetta, richiedendo un vero e proprio progetto edilizio.
1 commento. Nuovo commento
Salve.
Ho acquistato un appartamento che poi ho scoperto avere una situazione anomala a proposito di distanze tra fabbricati.
L’edificio è stato costruito verso la fine degli anni 60 (forse proprio nel 68), con iniziali 6 appartamenti.
Di fronte al palazzo, a circa 5/6 metri è stato costruito un altro fabbricato per la realizzazione di 6 box auto.
Il mio appartamento, che è diventato tale a seguito di un cambio di destinazione d’uso in quanto precedentemente adibito a “cantina”, si trova proprio di fronte a questi box che ostacolano la visuale del panorama collinare.
Un condomino afferma che il mio appartamento, proprio in quanto trasformato in seguito, non beneficia dei millesimi per la proprietà dei box.
Quindi già per questo mi chiedo se davvero questo fabbricato possa essere ritenuto un bene condominiale oppure essere proprio individuato come “altro fabbricato”.
Adesso questi box sono pericolanti e dovranno essere abbattuti per essere ricostruiti.
Viste tutte le premesse, potrei oppormi alla ricostruzione o addirittura fare in modo che vengano abbattuti in ogni caso?