La donazione immobiliare dal notaio: spieghiamo come funziona, quanto costa, cosa si può donare e cosa no.
Cos’è e come funziona la donazione immobiliare sono domande molto frequenti. Questo, infatti, è uno degli atti più comuni per il quale è richiesto l’intervento del notaio.
La donazione immobiliare non è altro che il trasferimento ad altri di un proprio bene patrimoniale a titolo di liberalità (cioè volontariamente), mediante un atto pubblico.
Donare un bene mobile o immobile non è gratis: ci sono diversi costi da affrontare tra tasse e parcella del notaio. Scopriamo i dettagli.
Donazione immobiliare: cos’è e chi può farla
La definizione di donazione immobiliare è contenuta all’articolo 796 del Codice civile:
“La donazione è il contratto [1321 c.c.]col quale, per spirito di liberalità [770, 809 c.c.], una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.”
La donazione, dunque, è un atto di liberalità che non può essere sottoposto a condizioni e può donare soltanto chi ha la capacità di agire. Quindi non possono donare i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette all’amministratore di sostegno, ma solo se sono state private della facoltà di disporre dei propri bene. Anche le persone giuridiche, sia pubbliche che private, possono donare.
Per quanto riguarda il donatario, invece, non ci sono particolari restrizioni. Infatti, si può donare anche ai minori, ai figli non ancora nati o concepiti. Nel caso dei minori sono i genitori, o i loro rappresentanti legali, a dover accettare la donazione, previa l’autorizzazione del giudice tutelare.
Ciò che caratterizza la donazione sono due elementi:
- l’animus donandi di colui che dona, ossia il donante, cioè la volontà di donare senza ricevere nulla in cambio;
- l’arricchimento di colui che riceve la donazione a cui corrisponde l’impoverimento del donante.
Come fare la donazione
La legge impone che la donazione sia fatta per mezzo di atto pubblico. Per questo è necessario rivolgersi ad un notaio e durante la procedura è obbligatoria la presenza di due testimoni. L’atto pubblico costituisce prova legale, fino a querela di falso.
La necessità della forma per atto pubblico è giustificata dall’importanza della donazione, la quale produce effetti considerevoli sul patrimonio di colui che dona e che riceve il bene.
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Cosa si può donare e cosa è vietato
Tutti i beni possono essere oggetto di donazione, tra questi:
- mobili;
- immobili;
- denaro;
- titoli di credito;
- azioni;
- quote di società/aziende.
Il requisito necessario è che si tratti di beni presenti nel patrimonio del donante al momento della donazione, non di beni futuri.
Sono vietate dalla legge le donazioni che abbiano ad oggetto un’obbligazione di fare o di non un’obbligazione di non fare.
Quanto costa una donazione immobiliare: le imposte da pagare
Quando si parla dei costi della donazione bisogna prendere in considerazione due voci di spesa differenti:
- la parcella del notaio;
- la tassazione.
Difficile stabilire a priori quale sia il prezzo da pagare al notaio. Questa categoria, infatti, da quando sono state abolite le tariffe professionali, determina i costi in base alle regole del libero mercato (influisce quindi il prestigio della studio notarile, la città e la complessità dell’atto).
Il compenso del notaio varia in base a due fattori:
- la rendita catastale dell’immobile;
- la categoria immobiliare.
Questa è la regola matematica per calcolare la tariffa del notaio:
(Rendita catastale + 5% della rend. cat.) * coefficiente che dipende dalla categoria dell’immobile.
Altra voce di spesa sono le imposte a carico del donante che sono:
- 200 euro per l’imposta di registro;
- 2% del valore catastale per l’imposta ipotecaria; se per il beneficiario è la prima casa è l’imposta è pari a 200 euro;
- 1% del valore catastale per l’imposta catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta pari a 200 euro;
- 230 euro di imposta di bollo;
- 4% del valore catastale per la tassa di donazione (in caso di donazione tra familiari si applica solo sull’importo che supera 1 milione di euro).
Donazione immobiliare senza notaio: è possibile?
La donazione è un atto che richiede sempre la presenza del notaio deve procedere con atto pubblico.
Esiste però una eccezione: la donazione di cose mobili di modico valore. Questa è chiamata “donazione manuale”, per la quale non serve rivolgersi ad un notaio e affrontare i costi relativi.
Ma cosa si intende “modico valore”? Questo si calcola in base alle condizioni del donante e si intende quel bene che non incide in maniera significativa sulla ricchezza di chi dona.
Significa che più una persona è ricca, e più aumenta il valore del bene che si può donare senza ricorrere al notaio.
In questo caso, il riferimento normativo è l’articolo 783 del Codice civile.
E’ possibile ritirare la donazione?
In linea di principio la donazione dovrebbe essere irrevocabile, infatti sarebbe come chiedere indietro un regalo.
Tuttavia ci sono dei casi particolari in cui la donazione può essere revocata, precisamente:
- per ingratitudine del donatario;
- per sopravvenienza di figli del donante.
La revoca per ingratitudine può essere richiesta quando chi ha ricevuto il bene ha tenuto un comportamento talmente grave e scorretto da offendere/ledere il donante. Ad esempio:
- chi ha ucciso – o ha tentato di uccidere – il donante, il coniuge, un discendente o un ascendente di questo;
- chi ha commesso ingiuria grave verso il donante;chi ha arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
- chi ha rifiutato di versare gli alimenti al donante nonostante vi fosse tenuto per legge.
Diverso è il caso della revoca per mutuo consenso, ovvero quando sia il donante che il donatario sono d’accordo sulla restituzione del bene donato. La revoca va fatta dinanzi al notaio alla presenza di entrambi.
