La facciata di un edificio in condominio dev’essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione
Che cos’è la facciata di un edificio?
Nel caso di edificio in condominio, a chi appartiene?
Chi paga le spese inerenti la manutenzione di questa parte dell’edificio?
Come può essere utilizzata e da chi?
Queste le principali domande che ci si pone in materia di facciata di uno stabile in condominio.
Le risposte sono state fornite prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, e anche dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, con un’ulteriore conferma: l’art. 1117 c.c. attualmente in vigore menziona la facciata tra le parti comuni dell’edificio.
Ciò detto è comunque utile dare una definizione, visto che la legge si limita a menzionarla.
Nel dizionario della lingua italiana la facciata di un edificio viene definita come quella parte esterna principale di un fabbricato (ossia la parte anteriore o frontale) sia con riferimento alla struttura muraria, sia con riferimento alle soluzioni architettoniche (Dizionario Treccani).
Chiaramente in relazione ad un edificio in condominio dobbiamo considerare facciate, al di là delle esposizioni, tutti i lati dello stabile medesimo.
In pratica se nel gergo comune la facciata è il lato principale, in ambito giuridico non v’è alcuna differenza tra lato esterno ed interno di un edificio (la così detta facciata interna, perché si affaccia sul cortile, o posteriore, perché si affaccia su una strada secondaria, del condominio).
Proprietà della facciata
Se l’edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?
La facciata di un edificio – ha detto la Cassazione quand’è stata chiamata a pronunciarsi sull’argomento – è annoverabile nella categoria dei muri maestri; di conseguenza costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza del fabbricato. Ulteriore conseguenza di tale fatto è quella che nell’ipotesi di edificio in condominio, essa, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, l’art. 1117 c.c. non menzionava la facciata tra le parti comuni dell’edificio, ma era (ed è) altresì noto che lo stesso conteneva (e contiene) un’elencazione meramente esemplificativa dei beni, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. tra le tante Cass. 4 giugno 2014 n. 12572).
Attualmente, si diceva in principio, l’art. 1117 c.c. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Come dire: la legge è stata aggiornata sulla scorta dell’interpretazione fornita dalla giurisprudenza.
Che cosa fa parte della facciata?
Spieghiamoci meglio: i balconi fanno parte della facciata e quindi devono essere considerati di proprietà comune?
Secondo la giurisprudenza, e sul punto la riforma non ha detto nulla, i balconi aggettanti fanno parte della facciata solo per la parte frontale e per quella inferiore (così detti sottobalconi) unicamente nel caso in cui gli elementi decorativi incidono sul decoro dell’edificio. A leggere bene le sentenze, in verità, sono solamente gli elementi decorativi a dover essere considerati parti comuni, non anche la parte strutturale di parte frontale ed inferiore (cfr. Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).
Ciò non è secondario in relazione ai costi di manutenzione della facciata.
Ripartizione delle spese per la facciata
Se la facciata è un bene comune, tutti i condòmini devono partecipare alle spese di manutenzione o di ristrutturazione facciata.
In tal senso nella succitata sentenza di Cassazione s’è detto che la facciata resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977)(Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).
Traendo le logiche conseguenze dal ragionamento svolto dalla Cassazione, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell’edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ciò a meno che non si vogliano considerare di proprietà esclusiva anche le parti decorative della parte frontale e inferiore dei balconi. In tal caso la loro conservazione sarà onere del singolo condomino, con obbligo di rispetto del decoro dell’edificio, in ragione di quanto disposto dall’art. 1122 c.c.
È evidente che se la decorazione consiste in uno stucco, la spesa riguarderà lo stucco, ma se la decorazione si identifica nella struttura della parte frontale o inferiore, tutta quella parte dovrà essere mantenuta con costo a carico della collettività condominiale .
Uso della facciata
Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell’art. 1102 c.c. e quindi nel limite del pari diritto degli altri condomini e senza alterare destinazione d’uso e decoro.
Sono solitamente ammesse, salvo diversa indicazione del regolamento, l’apposizione di targhe, insegne e condizionatori, nonché di canne fumarie a servizio d’impianti individuali (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038 e Trib. Bari 16 giugno 2014).
Anche il condominio, naturalmente, può deliberare ciò che ritiene più utile rispetto alla facciata purché non si tratti di innovazioni vietate in quanto pericolose o alterative del decoro dello stabile (art. 1120 c.c.).
