Al fine di ottenere lavori a regola d’arte, nella fase finale della ristrutturazione bisogna procedere sempre a: Verifiche, Collaudo, Accettazione e Consegna. E’ necessario rispettare la giusta sequenza per evitare di perdere la possibilità di ottenere dalla ditta le correzioni sulle lavorazioni eventualmente difettate.
Molti raccontano che non procedono alla verifica e al collaudo delle opere una volta che sono terminati i lavori. Poi, però, una volta entrati in casa si rendono conto di problematiche per le quali si apre un difficile contenzioso con le ditte.
In questo articolo vogliamo, quindi, portare la vostra attenzione sulla fase finale del rapporto contrattuale, perché questa parte è molto delicata e nasconde delle insidie giuridiche che se non conosciute possono mettere a rischio la possibilità di ottenere dalla ditta gli interventi correttivi sulle opere eventualmente difettate.
Precisiamo subito che la fase finale dell’appalto si articola in 3 momenti, tutti collegati tra loro ma concettualmente distinti, anche perché ognuno di essi ha delle precise conseguenze giuridiche. Questi momenti sono:
- La Verifica ed il Collaudo delle Opere;
- L’Accettazione delle Opere;
- La Consegna delle Opere.
Ne diamo subito una definizione in modo che il resto dell’articolo scorrerà più fluidamente e mostreremo quale dovrebbe essere il “flusso” normale e virtuoso di questi momenti.
Se vi atterrete a questo flusso potete stare certi che conserverete tutti i tuoi diritti e non avrete problemi a gestire eventuali opere difettate.
La Verifica è un’attività tecnica consistente nell’ispezione materiale delle opere, volta ad accertarne la qualità.
Il Collaudo è una dichiarazione scritta, resa dal Committente, a seguito della Verifica, in cui si da atto che l’opera è stata o meno eseguita a regola d’arte e nel rispetto dei patti contrattuali.
L’Accettazione è il modo in cui il Committente, a seguito di Verifica e Collaudo, manifesta la volontà di ricevere le opere eseguite dall’Appaltatore.
La Consegna è l’atto materiale con il quale l’Appaltatore mette a disposizione del committente il bene oggetto del contratto d’appalto.
Ecco come si susseguono questi momenti:
Illustriamo questo diagramma.
Fase finale della ristrutturazione: la Verifica
Una volta terminati i lavori, l’Appaltatore deve darne subito comunicazione.
A questo punto, se il Contratto di Appalto è scritto correttamente, avremo un termine prestabilito per effettuare la Verifica finale delle opere.
La Verifica non è solo un diritto, ma è anche un preciso onere, infatti, se tralasciamo di farla oppure la facciamo ma non ne comunichiamo l’esito all’Appaltatore, le opere si considerano accettate. E l’accettazione delle opere comporta una conseguenza (negativa) molto importante: la perdita della garanzia per i vizi e le difformità palesi.
Facciamo un esempio per chiarire la cosa. Supponiamo che le opere presentano un vizio o una difformità percepibile facilmente, a occhio nudo, ma non abbiamo fatto la verifica oppure l’abbiamo fatta ma non abbiamo comunicato l’esito all’Appaltatore, in questo caso ci terremo l’opera così com’è, palesemente viziata, e non potremo richiedere alla ditta di eliminare, a sue spese, quel difetto riscontrato.
L’unica garanzia che conserveremo è quella relativa ai vizi “occulti”, quelli cioè non facilmente percepibili a occhio nudo, quelli di cui in genere se ne viene a conoscenza dopo qualche tempo che si abita la casa.
Nel dubbio che vi siano vizi o difformità palesi, ciò che suggeriamo sempre di fare è di accettare le opere con riserva.
In questo modo avremo il tempo di far accertare da un tecnico se i vizi o le difformità sussistono e conserveremo la possibilità di far valere anche la garanzia per i vizi e le difformità palesi.
L’Appaltatore non è obbligato a presenziare alla Verifica e se non lo fa dovremo comunicargli l’esito. In genere nel Contratto di Appalto è utile inserire l’obbligo dell’Appaltatore a partecipare perché è bene che la Verifica venga svolta nel contraddittorio delle parti sin da subito.
Vogliamo che la ditta comprenda da subito quali possono essere le nostre lamentele e che si impegni ad eliminare i problemi.
Se l’Appaltatore, in sede di Verifica, accetta i rilievi mossi dal Committente e controfirma il Certificato di Collaudo, impegnandosi ad eliminare i vizi riscontrati, questo documento avrà valore di confessione stragiudiziale, un atto giuridico molto forte a favore del Committente in caso di contenzioso giudiziario.
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Fase finale della ristrutturazione: il Collaudo
In caso di esito positivo della Verifica, se cioè le opere risultano prive di difformità o vizi, prepareremo un “Certificato di Collaudo” positivo e le Opere si intenderanno accettate senza riserve e l’Appaltatore maturerà il diritto al saldo del prezzo.
Se invece l’esito della Verifica è negativo, le opere cioè presentano vizi o difformità palesi, nel Certificato di Collaudo, andranno formulate le riserve e andrà concesso un termine all’Appaltatore per rimediare.
Se l’Appaltatore rimedia correttamente, allora il nuovo Collaudo sarà positivo; se pur rimediando, ancora ci sono problemi, si ricomincerà da capo questa procedura.
Se, invece, l’Appaltatore non rimedia nei tempi stabiliti si potrà decurtare dal saldo del prezzo dovuto il controvalore delle opere viziate, potendo rivolgersi ad un’altra ditta per far eseguire le riparazioni.
È sempre bene esplicitare nel Contratto di Appalto la possibilità di rivolgersi ad un’altra ditta, perché i Tribunali non sempre sono d’accordo su questa prassi dal momento che il codice civile non la prevede.
In genere, per responsabilizzare le ditte, nei contratti è utile prevedere a carico della ditta appaltatrice anche una Penale per ogni giorno di ritardo rispetto al termine stabilito per eliminare i vizi.
Dunque, una volta Verificate le Opere e Collaudate positivamente, si passa al momento dell’Accettazione che, come già detto, è un momento concettualmente distinto ma ben può essere contestuale al Collaudo.
Fase finale della ristrutturazione: l’accettazione
Con l’Accettazione si manifesta la volontà di ricevere le opere eseguite dall’Appaltatore.
L’Accettazione può essere presunta, espressa o tacita:
- Se si tralascia di fare la Verifica oppure se la si fa ma non ne si comunica l’esito all’Appaltatore, le opere si considerano accettate. Ecco, questa è l’ipotesi di accettazione presunta;
- Si accetta in modo espresso quando noi (o una persona da te autorizzata, in genere il Direttore dei lavori) dichiariamo, anche oralmente e anche senza aver prima effettuato la Verifica e il Collaudo, di volere ricevere l’opera;
- Si accetti in modo tacito se si compie un atto incompatibile con la volontà di non accettare le opere.
L’Accettazione delle opere comporta una conseguenza molto importante: libera l’Appaltatore dalla responsabilità per i vizi palesi (salvo che li abbia sottaciuti in mala fede), lasciando sussistere solo la responsabilità per i vizi occulti.
Fase finale della ristrutturazione: la consegna
Accettate le Opere, l’Appaltatore deve formalmente consegnarcele. Nel caso di una ristrutturazione di casa ciò vuol dire che l’Appaltatore deve, in primo luogo, provvedere a sgomberare il cantiere del proprio personale, delle proprie attrezzature e dei materiali e, in secondo luogo, deve restituirci le chiavi di casa.
La Verifica e tutte le successive attività che ti abbiamo mostrato devono essere puntualmente descritte nel Contratto di appalto, in tal modo sapremo come gestire l’eventualità di opere viziate, difformi oppure mancanti.
Avremo la possibilità di mettere la giusta pressione alla ditta appaltatrice perché avremo ordinato un termine entro cui rimediare, avremo preannunciato che se rimedia in ritardo, applicheremo una penale, e se non rimedia affatto, decurteremo dal saldo dovuto il controvalore delle opere viziate.
Insomma, se saremo attento in fase di preparazione del Contratto esso ci darà un bel ventaglio di armi in mano per far valere le nostre ragioni e garantirci di ottenere i lavori a regola d’arte!
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