Frazionamento immobile: pratiche per dividere una casa

Frazionamento immobile: guida completa su come dividere o accorpare un appartamento, villa, negozio, ufficio etc.

Qual è il costo, i permessi e la pratica edilizia (CILA o SCIA) e catastale necessaria.

Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per il frazionamento.

Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio.

Poi parleremo di tempi e di detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

Forse sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari.

Viceversa, accorpando, vorresti unire più porzioni di un edificio.

Specialmente negli ultimi anni, il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente.

Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene, potrebbe diventare un’ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari.

Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L‘accorpamento, d’altro canto, risulta necessario nel caso di necessità di maggior spazio.

Di sicuro, nel pensare a questi interventi, ti sarai posto delle domande: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti ogni aspetto legato a questo intervento in modo di non incappare in sanzioni o abusi.

Frazionamento catastale e urbanistico: permessi necessari

Essendo una attività che ricade nell’edilizia libera, nella maggior parte delle città (occorre visionare il regolamento edilizio comunale per conferma), il frazionamento o accorpamento necessita di una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d’uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista.

Se vuoi frazionare o accorpare, hai bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Quindi, una discriminante importante, che comporta l’uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile.

Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

FRAZIONAMENTO= PRATICA CILA O SCIA

Inoltre, occorre depositare l’aggiornamento catastale: bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale così da comunicare all’Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse.

Il nostro immobile, difatti, viene individuato dal catasto con foglio, particella e subalterno.

Il Foglio indica la “zona”, la particella l’edificio e il subalterno l’appartamento.

La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

Per ora è tutto semplice ma attenzione, non sempre è possibile il frazionamento.

Vediamo di chiarire certi aspetti:

Quando non è possibile realizzare un frazionamento

Possibili cause che escludono il frazionamento:

• se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.
• Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).
• Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell’immobile permettono un’agevole suddivisione dell’appartamento.

A titolo esemplificativo, bisogna considerare le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici.

Spesso diventa obbligatorio l’utilizzo di espedienti, quali “sanitrit” (pompe di rilancio dello scarico) o gradini etc.

Inoltre, occorre sincerarsi della posizione delle canne fumarie, per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura.

Tante piccole accortezze da considerare, in quanto, potrebbero complicare la situazione in fase di realizzazione.

Oneri di urbanizzazione

Come accennato precedentemente, il Comune, per i servizi quali illuminazione, fognature, strade, parcheggi, acquedotti etc. ha speso dei soldi.

Tutto ciò lo rivuole indietro attraverso gli oneri di urbanizzazione che pretende dal proprietario quando quest’ultimo realizza una nuova costruzione o cambia la destinazione d’uso e/o fraziona una unità esistente, in quanto aumenta il “carico urbanistico”. Pensiamo al fatto che creando due unità, dovremmo realizzare due bagni e vivendoci due famiglie avranno bisogno di due parcheggi lungo la strada etc.

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri.

Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie.

Questo comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Se quando è stato costruito l’edificio erano già stati versati 100 € in oneri, e con il frazionamento, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo faranno).

Nel caso in cui tu sia proprietario di un appartamento in un condominio…come dovrai comportarsi:

Frazionamento in condominio: i millesimi

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l’Amministratore condominiale.

La procedura corretta comporterebbe il ricalcolo di tutti i millesimi del condominio.

Strada costosa e poco praticabile.

Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell’appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali e riassegnarli alle nuove unità.

Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie.

Prestate attenzione alle potenziali contestazioni.

Nel caso di contestuale cambio di destinazione d’uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

Veniamo alle questioni più interessanti per il portafoglio.

Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico

Tempi e fasi per frazionare / accorpare un immobile

Come primo step nell’intraprendere tale intervento ti consiglio di cercare un buon tecnico nella tua zona.

Non affidarti a chi ti propone un preventivo stracciato, naturalmente non ti dedicherà molto tempo in quanto anche le sue giornate durano 24 ore.

Potrebbe anche farti realizzare degli abusi che si traducono in sanzioni o addirittura in demolizioni.

Una volta scelto il professionista, sarà lui a guidarti. Per completezza ti elencherò le altre fasi:

• il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell’immobile e reperire gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione / trasformazione dell’immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.).

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare.

• Una volta accertati i requisiti per poter frazionare o accorpare, si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l’attività edilizia può iniziare. A sorteggio, la pratica potrebbe essere istruita, nel caso mancassero dei documenti, il Comune richiederà delle integrazioni.
• A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà circa il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potresti avere due unità, conformi e pronte per l’uso.

Per concludere parliamo dei costi:

Quanto costa il frazionamento o l’accorpamento

Ecco un elenco delle diverse voci di spese:

• interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc. Sicuramente i muri divisori tra le due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di prestazione acustica (legge 447/95) e quindi dovranno essere dotati di pannelli fonoassorbanti. Se vuoi avere una idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.
• onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. 
• oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 500 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).
• allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).