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Frazionamento immobile: pratiche per dividere una casa

3 Dicembre 2018Davide Gulino
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Frazionamento immobile: guida completa su come dividere o accorpare un appartamento, villa, negozio, ufficio etc.

Qual è il costo, i permessi e la pratica edilizia (CILA o SCIA) e catastale necessaria.

Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per il frazionamento.

Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio.

Poi parleremo di tempi e di detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

Frazionamento immobile

Forse sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari.

Viceversa, accorpando, vorresti unire più porzioni di un edificio.

Specialmente negli ultimi anni, il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente.

Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene, potrebbe diventare un’ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari.

Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L‘accorpamento, d’altro canto, risulta necessario nel caso di necessità di maggior spazio.

Di sicuro, nel pensare a questi interventi, ti sarai posto delle domande: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti ogni aspetto legato a questo intervento in modo di non incappare in sanzioni o abusi.

Frazionamento catastale e urbanistico

Frazionamento catastale e urbanistico: permessi necessari

Essendo una attività che ricade nell’edilizia libera, nella maggior parte delle città (occorre visionare il regolamento edilizio comunale per conferma), il frazionamento o accorpamento necessita di una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d’uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista.

Se vuoi frazionare o accorpare, hai bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Quindi, una discriminante importante, che comporta l’uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile.

Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

FRAZIONAMENTO= PRATICA CILA O SCIA

Inoltre, occorre depositare l’aggiornamento catastale: bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale così da comunicare all’Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse.

Il nostro immobile, difatti, viene individuato dal catasto con foglio, particella e subalterno.

Il Foglio indica la “zona”, la particella l’edificio e il subalterno l’appartamento.

La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

Per ora è tutto semplice ma attenzione, non sempre è possibile il frazionamento.

Vediamo di chiarire certi aspetti:

Quando non è possibile realizzare un frazionamento

Quando non è possibile realizzare un frazionamento

Possibili cause che escludono il frazionamento:

  • se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.
  • Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).
  • Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell’immobile permettono un’agevole suddivisione dell’appartamento.

A titolo esemplificativo, bisogna considerare le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici.

Spesso diventa obbligatorio l’utilizzo di espedienti, quali “sanitrit” (pompe di rilancio dello scarico) o gradini etc.

Inoltre, occorre sincerarsi della posizione delle canne fumarie, per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura.

Tante piccole accortezze da considerare, in quanto, potrebbero complicare la situazione in fase di realizzazione.

Oneri di urbanizzazione

Come accennato precedentemente, il Comune, per i servizi quali illuminazione, fognature, strade, parcheggi, acquedotti etc. ha speso dei soldi.

Tutto ciò lo rivuole indietro attraverso gli oneri di urbanizzazione che pretende dal proprietario quando quest’ultimo realizza una nuova costruzione o cambia la destinazione d’uso e/o fraziona una unità esistente, in quanto aumenta il “carico urbanistico”. Pensiamo al fatto che creando due unità, dovremmo realizzare due bagni e vivendoci due famiglie avranno bisogno di due parcheggi lungo la strada etc.

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri.

Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie.

Questo comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Se quando è stato costruito l’edificio erano già stati versati 100 € in oneri, e con il frazionamento, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo faranno).

Nel caso in cui tu sia proprietario di un appartamento in un condominio…come dovrai comportarsi:

Frazionamento in condominio- i millesimi

Frazionamento in condominio: i millesimi

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l’Amministratore condominiale.

La procedura corretta comporterebbe il ricalcolo di tutti i millesimi del condominio.

Strada costosa e poco praticabile.

Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell’appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali e riassegnarli alle nuove unità.

Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie.

Prestate attenzione alle potenziali contestazioni.

Nel caso di contestuale cambio di destinazione d’uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

Veniamo alle questioni più interessanti per il portafoglio.

Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico

Il frazionamento e l’accorpamento ricadono all’interno della Manutenzione straordinaria. 
E’ possibile richiedere il bonus per le ristrutturazioni e, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico.

Tempi e fasi per frazionare

Tempi e fasi per frazionare / accorpare un immobile

Come primo step nell’intraprendere tale intervento ti consiglio di cercare un buon tecnico nella tua zona.

Non affidarti a chi ti propone un preventivo stracciato, naturalmente non ti dedicherà molto tempo in quanto anche le sue giornate durano 24 ore.

Potrebbe anche farti realizzare degli abusi che si traducono in sanzioni o addirittura in demolizioni.

Una volta scelto il professionista, sarà lui a guidarti. Per completezza ti elencherò le altre fasi:

  • il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell’immobile e reperire gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione / trasformazione dell’immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.).

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare.

  • Una volta accertati i requisiti per poter frazionare o accorpare, si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l’attività edilizia può iniziare. A sorteggio, la pratica potrebbe essere istruita, nel caso mancassero dei documenti, il Comune richiederà delle integrazioni.
  • A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà circa il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potresti avere due unità, conformi e pronte per l’uso.

Per concludere parliamo dei costi:

Quanto costa il frazionamento o l'accorpamento

Quanto costa il frazionamento o l’accorpamento

Ecco un elenco delle diverse voci di spese:

  • interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc. Sicuramente i muri divisori tra le due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di prestazione acustica (legge 447/95) e quindi dovranno essere dotati di pannelli fonoassorbanti. Se vuoi avere una idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.
  • onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. 
  • oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 500 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).
  • allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).
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6 commenti. Nuovo commento

alberto Varese
23 Dicembre 2020 18:55

buona sera, ho necessità di avere questa precisazione: quanto tempo passa dopo la richiesta di un frazionamento catastale,
Il VS studio si potrà occupare per portare a termine detta operazione ?
ringraziamenti anticipati per la risposta.
Alberto

Rispondi
Fabio Speranza
23 Dicembre 2020 21:38

Buonasera sig. Varese,
in realtà una volta presentato il frazionamento catastale, i tempi sono molto brevi. Generalmente le pratiche catastali vengono approvate in pochi giorni (2, 3 giorni).
Per maggiori dettagli e darle una risposta più corretta la invito a contattarci.
Grazie per aver commentato il nostro articolo.
Saluti
Fabio

Rispondi
Francesco
11 Dicembre 2020 19:32

Buonasera. Sto per comprare una casa molto grande (oltre 450mq) che vorrei frazionare in due unità immobiliari autonome (anche negli impianti) tramite apposita pratica edilizia con fine lavori entro il 2021. Volevo sapere se poi, a partire dal 2022 per esempio, e con una seconda pratica edilizia, potrei usufruire delle detrazioni fiscali (50% e 110%) con i massimali calcolati su 2 unità immobiliari (quindi raddoppiati). Grazie. F

Rispondi
Fabio Speranza
11 Dicembre 2020 20:30

Buonasera sig. Francesco,
le considerazioni da fare sono:
– regolarità urbanistica
– miglioramento di 2 classi energetiche dell’edificio
Riguardo alla possibilità di usufruire del bonus 50%: deve eseguire lavori di manutenzione straordinaria (pavimenti, intonaci, pitture e simili per l’interno delle abitazioni).
Mentre per il 110% se è proprietario di entrambe gli immobili all’interno dello stesso edificio attualmente non ha diritto a beneficiare del credito per le opere eseguite sulle parti comuni (es. isolamento a cappotto sulle facciate). Mentre per le opere eseguite sulle parti private può usufruire del 110% di credito per tutte le spese sostenute fino al 31/12/2021 salvo eventuali proroghe.

Cordiali Saluti

Rispondi
andrea mungo
30 Novembre 2019 15:55

ciao e complimenti per la guida.
2 domande:
1-la creazione di un secondo subalterno quando, come e da chi avviene?
2-in che momento si adempie al costo di urbanizzazione e su quale modello viene formalizzato?è un aspetto della cila?è un allegato alla cila? o è a parte proprio?
gentilissimo e grazie

Rispondi
Geom. Manuel Maselli
2 Dicembre 2019 15:49

Buonasera Andrea.
La creazione del subalterno viene eseguita successivamente alla presentazione della pratica in Comune, appena terminate le lavorazioni di frazionamento e/o accorpamento.
Si procede con la soppressione del/dei precedente/i subalterno/i e la costituzione del/dei nuovo/i attraverso il sopporto informatico Doc.Fa. (programma fornito dall’agenzia delle entrate per l’aggiornamento planimetrico).
La pratica viene interamente compilata dal tecnico incaricato.
Per quanto riguarda i costi di urbanizzazione è sempre il progettista che procede, secondo la normativa vigente nel comune dove ricade l’immobile, al calcolo degli importi da corrispondere per urbanizzazione primaria, secondaria e standard urbanistici.
Grazie ancora per averci scritto. Per qualsiasi altro chiarimento rimaniamo a disposizione.
Un saluto

Rispondi

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