La legge o le parti possono attribuire in alcuni casi un diritto di prelazione. Un soggetto può avere così il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico. L’inquilino ha il diritto di prelazione nella vendita in un immobile in affitto? Analizziamo questo caso.
Cosa è diritto di prelazione
Il diritto di prelazione impone al venditore l’obbligo di interpellare il beneficiario della prelazione prima di alienare il bene ad un terzo soggetto. La prelazione, dunque, attribuisce al titolare del diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, a qualsiasi altro soggetto.
Prelazione volontaria e legale
La prelazione volontaria può essere costituita a favore di un soggetto tramite un patto di prelazione: una parte promette all’altra di preferirla a qualsiasi terzo nella stipulazione di una futura compravendita. Se il venditore non offre il bene al titolare del diritto di prelazione e vende a un terzo, è tenuto al risarcimento dei danni a favore del primo. Il contratto di compravendita così concluso sarà comunque efficace. Questo perché il patto di prelazione ha una mera efficacia obbligatoria tra le parti.La prelazione legale, invece, può verificarsi solo in alcuni casi espressamente indicati nel nostro ordinamento giuridico. Tra i più rilevanti:
- la prelazione del coerede, ai sensi e per gli effetti dell’art. 732 c.c.. Questa si verifica quando un altro coerede vuole vendere la sua quota di eredità o parte di essa;
- nella vendita di un fondo rustico, la prelazione spetta all’affittuario coltivatore diretto di un fondo rustico o, in mancanza, al proprietario coltivatore diretto del fondo confinante (articolo 8 legge 590/1965 e articoli 7-8 legge 817/1971);
- nell’alienazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la prelazione spetta al conduttore dell’immobile (articolo 38 legge 392/1978).
Nel caso di diritto di prelazione legale quest’ultima è opponibile ai terzi, nel senso che in caso di violazione il titolare ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.
Inquilino e diritto di prelazione nella vendita in un immobile in affitto
In base a quanto stabilito dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“, a determinate condizioni, in caso di vendita dell’immobile adibito a uso abitativo, il conduttore ha il diritto di prelazione sullo stesso.
Nelle locazioni ad uso abitativo, questo diritto in favore del conduttore è previsto infatti solo nell’ipotesi prevista alla lettera g) dell’art. 3 della L. 431/98. Si tratta cioè del caso in cui il locatore,alla prima scadenza, neghi il rinnovo del contratto in quanto intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti.
Il diritto potrà essere esercitato con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
