Prima di procedere con l’acquisto di una casa è sempre consigliabile effettuare una serie di controlli per accertarsi della convenienza dell’affare. Tra questi vi è l’ispezione ipotecaria che fornisce informazioni molto importanti sulla situazione dell’immobile.
Ispezione ipotecaria: cos’è
L’art. 2673 c.c. stabilisce che chiunque possa consultare i registri immobiliari seguendo le modalità stabilite dalla legge. Attraverso una ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia Entrate.
L’ispezione ipotecaria, indicata anche come visura ipotecaria, consiste, appunto, in una visura effettuata l’ex Conservatoria sulla base dei dati catastali di una unità immobiliare (Comune, foglio, particella e subalterno).
Attraverso questo documento è possibile individuare i proprietari dell’immobile e certificarne la titolarità, in quanto viene riportato l’atto notarile di provenienza in forza del quale è stata acquisita la proprietà. Inoltre, viene riportata la presenza di eventuali gravami come ipoteche e pignoramenti.
A cosa servono le ispezioni ipotecarie
Le ispezioni ipotecarie permettono di individuare i proprietari dell’immobile, la natura dei diritti reali (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc.) e le relative quote, nonché l’atto di provenienza relativo all’immobile oggetto di ispezione.
Questo documento permette, inoltre, di verificare se l’unità immobiliare presenta gravami, ipoteche, decreti ingiuntivi o pregiudizievoli.
Nello specifico, il documento è costituito da:
- l’elenco delle formalità
- lo sviluppo dell’atto di provenienza o ipoteca
Quando richiedere una ispezione ipotecaria
Solitamente si ricorrere ad una ispezione ipotecaria quando si ha intenzione procedere con una compravendita immobiliare, o anche quanto si vuole verificare lo stato patrimoniale di un soggetto per ragioni personali, commerciale oppure giudiziali.
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Cosa contiene una ispezione ipotecaria
L’ispezione ipotecaria permette, quindi, di visionare l’elenco completo di tutti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: trascrizioni, iscrizioni ed annotamenti, relativi ad una persona fisica o giuridica. Analizziamole singolarmente.
Trascrizioni
Si tratta di una formalità relativa per lo più ad atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili. In questo caso, il soggetto ispezionato può comparire come parte “a favore” (es. acquirente) o come parte “contro” (es. venditore). L’ispezione delle trascrizioni consente di visionare anche quelle relative ad atti di costituzione di vincoli, come pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, ecc.
Iscrizioni
Attraverso l’ispezione delle iscrizioni è, invece, possibile visionare le formalità relative agli atti attraverso i quali l’immobile è stato posto a garanzia a favore di determinati soggetti. Pensiamo alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento.
Annotazioni
Tra queste rientrano quelle formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti.
Una ispezione ipotecaria riporta in primis la data della richiesta e il nominativo della Conservatoria di riferimento. Vengono poi inserite le seguenti informazioni:
- tipologia di richiesta;
- data di aggiornamento della Conservatoria di riferimento;
- elenco degli omonimi, nel caso ci fossero più omonimi o posizioni;
- elenco cronologico delle formalità.
Per ogni formalità è indicata la data di trascrizione o iscrizione, il registro particolare (articolo) e registro generale (casella), il nominativo del Pubblico Ufficiale e la data di stipula, la tipologia di atto e il ruolo ricoperto dal soggetto (es. debitore o acquirente).
Come richiedere una ispezione ipotecaria
L’ispezione ipotecaria può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio. Sono, tuttavia, escluse le sedi di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia in quanto su queste trova applicazione il sistema catastale tavolare.
La ricerca viene eseguita su una singola Conservatoria RR.II. ed un solo bene immobile. Di quest’ultimo, per poter procedere con la richiesta, si devono conoscere i dati catastali identificativi (catasto terreni o fabbricati, foglio, mappale e subalterno) o, in alternativa, i dati anagrafici completi del proprietario (persona fisica o giuridica).
La ricerca si riferisce alla data di automazione della competente Conservatoria RR.II. fino alla data di aggiornamento.
Quanto costa una ispezione ipotecaria
Il costo per richiedere una ispezione ipotecaria online è il 15,00 euro, Iva esclusa. A tale cifra devono essere poi aggiunte le spese pari a 9,90 euro, relative alle tasse ipotecarie imposte dalla Agenzia delle Entrate.
La consegna, cosi come la richiesta, è online. Il documento viene invito via email in formato .pdf in due ore lavorative, ma è possibile richiedere anche la consegna in 15 minuti.
Come fare una ispezione ipotecaria con Sister
Attraverso l’accesso alla piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate è possibile effettuare una ispezione ipotecaria.
La ricerca, dopo aver individuato la Conservatoria di competenza in relazione all’ubicazione dell’immobile, viene eseguita sulla base dei dati catastali dell’immobile.
Il compito dell’esperto visurista è quello di individuare, tra le formalità evidenziate, l’atto di provenienza ed eventuali ipoteche, decreti o pignoramenti. Tutte queste informazioni vengono elaborate e inserite nella ispezione ipotecaria.
Come leggere una ispezione ipotecaria
Una volta ricevuta l’ispezione ipotecaria richiesta online, la sua comprensione è molto semplice.
Il documento certifica la titolarità giuridica in capo all’unità immobiliare oggetto di ispezione. Per questo motivo sono riportati: i titolari di diritti reali sulla unità immobiliare, le relative quote di proprietà, l’atto notarile di provenienza attraverso il quale è stata acquisita la proprietà e, se presenti, ipoteche o gravami in genere sempre riferiti alla medesima unità immobiliare.
