I lavori di manutenzione del condominio, che riguardano le parti comuni di un edificio, sono tra le questioni che generano piu’ contrasti e contenziosi fra i condomini.
Il motivo principale e’ sostanzialmente uno: la scelta dell’impresa esecutrice.
Chi deve incaricare l’impresa appaltatrice?
Come sceglierla?
Esiste una procedura da seguire?
Quando all’ordine del giorno di un’assemblea condominiale vi è un punto relativo all’esecuzione d’interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria queste domande sono d’obbligo.
A meno di casi urgenti che obbligano l’amministratore a richiedere opera di manutenzione straordinaria come prevede l’ art. 1135, secondo comma, c.c., simili interventi devono essere deliberati dall’assemblea di condominio.
E’ di fatto l’assemblea l’organo deputato a decidere che tipo di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria effettuare.
E’ assolutamente consigliabile comunque che prima di tutto si riceva un consulto tecnico sui lavori prima di valutare di affidare tali opera a un impresa.
Individuare quali parti dell’edificio necessitino veramente un intervento è un punto chiave che può fare un’enorme differenza nella gestione del budget per la manutenzione.
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Terminata questa importante fase preliminare saremo in grado di deliberare con precisione i lavori da effettuare e soprattutto un computo preciso delle spese da sostenere per questi interventi.
Scegliere un’impresa
Ora che i lavori di manutenzione condominio da eseguire sono chiari, il prossimo step è quello di affidare le opere a un’impresa esecutrice.
Non trattandosi di un appalto pubblico, questi lavori non sono soggetti alle regole del codice civile che disciplinano l’affidamento dell’appalto.
Per assegnare l’esecuzione di queste opere quindi, i condomini possono scegliere di avvalersi di una trattativa privata o di una gara d’appalto dove di fatto le regole vengono stabilite dall’assemblea condominiale stessa.
L’unico vincolo del committente è rimanere nel pieno rispetto del regolamento condominiale e accantonare un fondo cassa per l’esecuzione dei lavori.
A questo punto le regole di scelta dell’impresa
Nella magioranza dei casi la votazione di tutti i condomini viene fatta sulla base dei preventivi ricevuti da parte delle imprese interpellate.
A volte in queste situazioni si crea un conflitto d’interesse in virtù del tentativo dei condomini di scegliere imprenditori a loro più vicini.
In questi casi a meno che non ci sia un conflitto così palese da prevedere l’esclusione del soggetto dal voto, il buon senso e la ricerca del bene comune dovrebbero prevalere.
L’obiettivo ultimo, e più importante, è scegliere un’impresa che mi garantisca la qualità dei lavori e il giusto prezzo di mercato.
Nulla vieta, comunque, che l’assemblea possa delegare all’amministratore, ad una commissione costituita dai consiglieri e dal direttore dei lavori, la scelta dell’impresa in relazione ai lavori deliberati in precedenza.
Parametri importanti da verificare nella scelta dell’impresa:
• l’idoneita’ tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare
• farsi rilasciare dalle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’Istituto nazionale della previdenza sociale (INPS), all’Istituto nazionale assicurazione infortuni sul lavoro (INAIL) e alle casse edili. E’ utile avere inoltre una dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali comparativamente piu’ rappresentative, applicato ai lavoratori dipendenti come prevede l’art. 90, nono comma, d.lgs n. 81/08.
L’impresa, ad esempio producendo il DURC e dichiarando quanto richiestole dalla legge, deve dimostrare d’essere in regola e di essere in grado di eseguire i lavori affidatigli.
Per la particolare complessità tecnica che accompagna la deliberazione e l’esecuzione dei lavori è sempre consigliabile farsi affiancare da un tecnico di fiducia. A quest’ultimo si potrebbe anche affidare il ruolo di direttore dei lavori così da evitare sgradevoli sorprese e le conseguenti responsabilità.
