I passi e le mosse per ristrutturare immobile o villa sfruttando il piano casa emanato dal governo possono essere convenienti se si eseguono le seguenti mosse:
- Verifica dell’applicazione e dello stato del recepimento da parte della regione ove e’ ubicato l’immobile-casa-abitazione-villa che si intende ampliare o ristrutturare.
- Verificare se si e’ in grado di rispettare i tempi dettati per consegnare la documentazione richiesta e per i permessi e anche stando attenti a verificare i termini entro cui il proprio comune puo’ escludere il recepimento della norma (non è detto che i singoli comuni recepiranno totalmente la L. del Governo e le eventuali modifiche delle regioni).
- L’iter infatti e’ legge governo- recepimento regioni-recepimento comuni.
- Verificare se l’immobile si trova in una zona considerata centro storico in quanto sono quasi sempre escluse eventuali opere di ristrutturazione e ampliamento non espressaemtne indicate.
- Riunione con il tecnico geometra architetto ingegnere per verificare la fattibilità dell’opera, la ristrutturazione la demolizione i costi i benefici la convenienza, gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, le aree destinate a parcheggio, il rispetto del dettato normativo nella parte che disciplina le altezze, le vedute e le distanze minime e massime.
- Elaborazione del progetto e del capitolato dei lavori per la richiesta dei preventivi ai fornitori. Punto critico: richiesta DIA al comune di appartenenza rispettando i contenuti minimi richiesti nel permesso a costruire, avendo cura di annotare la data esatta di prestazione o notifica in quanto da quel momento decorrono i trenta giorni decorsi i quali il progetto si intenderà approvato.
- Il progetto ed i successivi inizi dei lavori potranno tuttavia interrompersi a causa del vicino che si reputerà danneggiato e con il quale spesso si rende conveniente un accordo tra le parti in quanto il contenzioso potrebbe durare anni e avere oneri legali rilevanti.
- Ricordiamo inoltre che oltre al pagamento delle imposte sostitutive straordinarie per l’aumento delle volumetrie si determinerà un incremento delle imposte ICI e della Tarsu da versare.
- I profili di responsabilità legati alle figure professionali coinvolte nei lavori possano essere riassunte nel committente o proprietario dell’immobile ed il costruttore o ditta che saranno responsabili entrambi per la Conformità delle opere alla normativa e al progetto presentato.
Ristrutturare immobile: il direttore dei lavori
Il direttore dei lavori sara’ responsabile per la conformità delle opere ale modalità tecnico operative del progetto presentato.
E’ da segnalate che il proprietario dell’immobile e’ responsabile anche indirettamente della negligenza delle altre figure coinvolte nella ristrutturazione dell’immobile-casa-abitazione-villa.
Adempimenti e pratiche da presentare per la denuncia di ampliamento della planimetria o il cambio di destinazione o la demolizione o ricostruzione che si possono riassumere nella denuncia al catasta della mappa della demolizione, della nuova planimetria, la denuncia del progetto previsto quindi per la nuova casa e la presentazione della variazione della volumetria.
Per l’aumento delle volumetria al catasta sara’ indispensabile dare mandato ad un archittetto geometria ingegnere periti industriali o qualunque soggetto abilitato e questo richiederà qualche costo aggiuntivo ma darà maggione garanzia sulla riuscita della variazione.
Per le prestazioni di servizi vi troverete davanti a fatture ch potrebbero avere un’iva ridotta al dieci a al quattro per cento a seconda della natura delle prestazione svolte, dell’immobile su cui sono effettuate e a seconda del soggetto che le svolge e a seconda che si tratti di edificio adibito a prima casa o che abbia le caratteristiche per poter fruire dei benficini ali della legge riponi ex L. 408 del 1949.
Vi indichiamo inoltre alcuni principi di buona condotta da seguire per la casa: in tutti i caso di rifacimento sostituzione riparazione che lasciano inalterata la volumetria, la destinazione, l’aspetto, la caratteristiche esenziali, le dimensioni non hanno bisogno della DIA.
Al fine di verificare la concreta applicabilità di quanto sopra evidenziato vi consigliamo di prendere visione delle leggi regionali che attuano il pinao casa nelle diverse forme e che in questi giorni si stanno modificando:
Le ultime modifiche apportate dalle leggi regionali a titolo esemplificativo e comunque che possono essere soggette a modifica riguardano la Sardegna, per quanto concerne l’applicazione del piano casa anche ai servizi connessi alla residenza e alle attività produttive, o anche la Basilicata la cui regione ha dato la possibilità di procedere alla demolizione e ricostruzione anche nelle aree di tutela paesaggistica, o anche in Puglia dove sono semplificate le procedure per i nuovi accatastamenti e variazioni delle rendite catastali o destinazioni d’uso.
Nella Liguria inoltre è stata data la possibilità di ampliare gli edifici condonati con interventi di ampliamenti classificati come abuso 1.
Vi segnalo poi una serie di articoli che potrebbero esservi utile in quanto oltre a coniugare la possibilità di costruire vi consente di capire come acquistare con Iva agevolata del 10% o come sfruttare per esempio ecobonus fiscale sulla ristrutturazione oppure il bonus fiscale mobili e arredi.
