La legittimità dell’immobile è un fondamentale per poter effettuare un intervento edilizio.
Per avviare un procedimento e delle pratiche urbanistiche è necessario che l’immobile sia stato realizzato sulla base di titoli edilizi legittimanti lo stato dei luoghi (tra questi ci sono Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, Sanatoria o Condono, Agibilità), cioè documenti rilasciati dal Comune (non asseverazione del tecnico come ad esempio una CILA).
Il tema della legittimazione urbanistica delle costruzioni è stato culturalmente ignorato da molti operatori del settore.
Con il termine legittimità dell’immobile intendiamo lo stato legittimo dell’immobile, lo stato attuale di partenza da cui iniziare ad effettuare nuove opere edilizie.
Ancora più chiaramente, con legittimità dell’immobile si intende quello che si configura come stato rilevabile da ogni osservatore alla data odierna.
Questo stadio di partenza deve essere legittimo, in quanto presuppone la validità di ogni intervento edilizio che viene ad effettuarsi.
Il concetto base di legittimazione urbanistica è pacificamente affermato dalla giurisprudenza.
La validità dei successivi titoli edilizi è strettamente connessa a questo requisito essenziale.
In assenza di legittimità dell’immobile si rischia che le pratiche edilizie presentate a valle di uno stato dei luoghi non legittimo possa cadere come una reazione a catena.
Il rischio in mancanza di legittimità dell’immobile
Un esempio si può rintracciare nella sentenza del TAR Puglia III n. 434/2019, avente per oggetto un mutamento di destinazione d’uso da stalla ad appartamento.
Nella sentenza è ribadito il principio secondo cui: E’ come dire che ogni anello della catena deve tornare con gli altri.
Anche nella modulistica edilizia unificata da alcuni anni è richiesta la posizione della regolarità e legittimazione urbanistica dell’immobile.
Se avete fatto caso nelle svariate pagine di pratiche edilizie da compilare troverete un piccolo paragrafo, che richiede di barrare una delle due condizioni di stato legittimo:
- pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato dal seguente titolo/pratica edilizia (o, in assenza, dal primo accatastamento)
- in difformità rispetto al seguente titolo/pratica edilizia (o, in assenza, dal primo accatastamento), tali opere sono state realizzate in data aa/bb/cccc
Ecco che le alternative sono due e categoriche: conformità piena o difformità.
E quando si ricade nella difformità, viene richiesto a quale pratica.
Si tratta di un passaggio forzato e imprescindibile, che ormai è stato recepito da pochi anni in tutte le Regioni per uniformarsi alle modulistiche standard (vedi Riforme Madia).
In tema di legittimazione dell’immobile sono essenziali le verifiche approfondite, anche sul versante puramente amministrativo.
CHIEDI UNA CONSULENZA GRATUITA
Potrebbe interessarti anche: Autorizzazione paesaggistica o ambientale: permesso di costruire o SCIA
