L’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria e quelle di manutenzione straordinaria è cosa normale in condominio. Se un condòmino è imprenditore può eseguirli?
Condòmini e manutenzione del condominio
Quando vi sono da affrontare opere di manutenzione ordinaria e/o straordinaria del condominio è buona norma che i condòmini si interessino alla scelta dell’impresa, ovvero dell’artigiano che verrà incaricato di eseguire gli interventi.
Tale interesse, salve le normali prerogative dell’assemblea di cui diremo appresso, può avvenire: attraverso reperimento di preventivi di spesa per le opere che dovranno essere eseguite.
E se il condòmino è tra quegli imprenditori/artigiani in grado di eseguire gli interventi sulle parti comuni?
Questa, in sostanza, la domanda che viene posta da un lettore che scrive: nel condominio in cui vivo dobbiamo rifare il portone d’ingresso dell’edificio. È un normale portone in legno, ma il trascorrere del tempo – è quello originale del palazzo – ha lasciato i suoi segni. Troppa manutenzione spicciola che assomma una bella cifra alla fine dell’anno: meglio cambiarlo.
Si dà il caso che uno dei nuovi proprietari, ha comprato qualche mese fa, è un falegname e si è proposto per il lavoro. Possiamo affidare a lui il lavoro, come funziona?
E per la manutenzione ordinaria?
L’amministratore potrebbe rivolgersi a lui?
Come lo dovremmo pagare o come si compensa tutto con le sue quote?
Domande e dubbi legittimi, che spesso i condòmini e gli amministratori si pongono in queste circostanze: è utile, allora, affrontarli compiutamente.
Per fare ciò è bene partire dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
Manutenzione condominio ordinaria
Rientra nel novero della manutenzione ordinaria, secondo l’accezione condominiale del termine, ogni intervento che non comporta una spesa eccessiva e che rientra nell’ambito dei normali interventi di conservazione e ripristino connessi all’uso ed al fattori fortuiti che possono accadere. Sostituire una lampadina che si è fulminata in occasioni di un temporale è cosa normale, com’è normale di tanto in tanto regolare i cardini dei portoni, ovvero lubrificare i meccanismi del cancello automatico, ecc.
Secondo la Cassazione, la manutenzione ordinaria può essere disposta dall’ amministratore, salvo ratifica da parte dell’assemblea al termine dell’anno (Cass. n. 454/2017).
Conclusione, questa, ad avviso dello scrivente, che non trova pieno accoglimento.
Vi sono degli interventi manutentivi ordinari che l’amministratore, in ragione del suo potere di disporre gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.), ha la possibilità, in alcuni casi l’obbligo, di disporre. La manutenzione ordinaria, dunque, è attività che sicuramente può essere disposta dall’assemblea, in ragione del suo generale potere deliberativo su aspetti concernenti la gestione delle cose comuni, nonché dall’amministratore, nell’ambito dei propri poteri gestori finalizzati alla conservazione delle cose comuni ed erogazione dei servizi nell’interesse comune.
Data questa prerogativa, la rendicontazione alla fine dell’anno, quindi, assumerà mero carattere informativo e non ratificativo del suo operato, chiaramente ove esso sia conforme ai suoi poteri.
Manutenzione condominio straordinaria
La manutenzione straordinaria è tutta quell’attività non preventivabile né da ritenersi normale nell’ambito di una normale gestione delle cose comuni.
Non è manutenzione periodica, cioè non è attività che può essere considerata ciclica, altrimenti latu sensu sarebbe da considerarsi ordinaria. Nell’accezione condominiale del termine la manutenzione straordinaria è quella che comporta una spesa non irrilevante o comunque che attiene a interventi riparativi o sostitutivi non consueti.
Manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria in ambito condominiale, lo si sarà compreso, sono attività differenti dalla manutenzione ordinaria e straordinaria in ambito condominiale.
La sostituzione di un portone, per restare al quesito del nostro lettore, è certamente attività straordinaria in ambito condominiale, mentre è da ritenersi ordinaria a livello edilizio.
Lo stesso dicasi per la sostituzione della pavimentazione del cortile, ecc.
Lavori di manutenzione straordinaria e condòmino imprenditore
Manutenzione straordinaria e condòmino imprenditore: nessun limite all’affidamento dell’incarico, se non quelli previsti per ogni impresa che si vuole proporre per la loro assunzione.
In sostanza ogni condòmino imprenditore può presentare all’amministratore o all’assemblea la propria candidatura per la esecuzione di quelle opere. Deve essere titolato a farlo, ossia essere in regola rispetto a quanto stabilito dal d.lgs n. 81/2008 ed alle altre norme disciplinanti la sua attività imprenditoriale o artigianale. Ciò vale anche per i lavori di manutenzione ordinaria.
Si pone un unico problema, ossia quello del conflitto d’interessi. Un condòmino che sceglie se stesso per fare un intervento manutentivo potrebbe non essere obiettivo, se non in questa fase, quanto meno in quella successiva di valutazione dei lavori.
Sarebbe opportuno, allora, evitare il voto a proprio favore, astenendosi, ovvero non partecipando alla votazione. Usiamo il condizionale perché il conflitto non è automatico e va provato concretamente caso per caso.
Manutenzione ordinaria e straordinaria eseguita dal condòmino e compensazione crediti
Se Tizio è condòmino e titolare dell’omonima ditta che esegue lavori manutentivi di parti comuni dell’edificio, nulla quaestio sulla possibilità di compensare crediti e debiti con il condominio. È sempre la stessa persona e quindi la compensazione può operare.
Diverso il caso in cui Tizio è condòmino e ad eseguire i lavori è una società di capitali. In tal caso chi esegue i lavori, la società, è soggetto giuridico differente dal condòmino e mancano i requisiti soggettivi che consentono la compensazione crediti/debiti, cioè la loro esistenza tra due stesse persone.
Stessa impossibilità, se la società è una società di persone (art. 2271 c.c.).
