Manutenzione Ordinaria Condomini: domande più frequenti sui lavori di ristrutturazione

Con questo articolo desideriamo concentrarci su cosa è giusto e necessario fare per procedere alla corretta manutenzione ordinaria condomini, per lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica.

Affronteremo queste tematiche prendendo spunto dalle domande che più spesso i condòmini fanno.

Prima di addentrarci nel tema, specifichiamo quali lavori sono “ordinari” e quali “straordinari” rifacendoci alla normativa nazionale vigente:

– lavori di manutenzione ordinaria condomini:

• • rifacimento di intonaci e tinteggiatura delle facciate con stessi ornamenti e coloriture (per immobili non vincolati)
  • rifacimento di balconi e terrazzi, con le stesse caratteristiche di quelli preesistenti

– lavori di manutenzione straordinaria:

• • modifica delle scale, ascensori  e collegamenti verticali
  • nuovi impianti tecnologici

All’interno di un condominio ci sono spesso discordanze in merito alla gestione delle spese e alle priorità nella manuntenzione del condominio stesso.

Ci sono condòmini che considerano alcune spese, non necessarie, superflue e di consegenza spese non obbligatorie. Altri invece credono che alcune spese siano frutto della speculazione dell’amministratore che desidera ricavarne una percentuale sull’attività dei lavori straordinari svolti.

 

Tutti i lavori di manutenzione del condominio sono obbligatori?

I lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei condomini sulle parti comuni possono essere classificati in due categorie: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari.

Nella categoria dei lavori obbligatori urgenti si trovano tutti quelli che hanno relazione con la sicurezza del condominio e con la salute generale dell’edificio e di tutto quello che può essere danneggiato dal condominio stesso.

Se un passante viene colpito e danneggiato dalla tegola di un condominio che accidentalmente cade durante il suo passaggio, la responsabilità diretta del danno causato è dello stesso condominio.

La responsabilità civile e penale che ne consegue spesso ricade sull’amministratore di quello stabile (nel caso in cui ci sia una confermata negligenza nell’eseguire i lavori di adeguamento alla normativa).

Altri esempi di lavorio di manutenzione obbligatoria da eseguire sono: distacco di intonaco dalla facciata, caldaie o impianto elettrico fuori norma, marciapiede dissestato, etc.

In questi casi è urgente eseguire questi lavori di manutenzione.

 

Ci sono poi altre situazioni le cui le inottemperanze spesso non scendono nel penale ma tuttavia sono urgenti.

In questa lista menzioniamo: ripristino di strutture e impianti dello stabile, problemi ad ascensore o autoclave a seguito di un corto circuito, etc.

 

Ci sono poi i lavori non obbligatori ma necessari che prevedono opere di risanamento dell’edificio finalizzate a migliorare le strutture, gli impianti, rendere lo stabile più sicuro, confortevole e abitabile.

Spesso queste opera hanno anche un vantaggio economico evidente dovuto alla diminuzione dei consumi energetici e di gestione generale del condominio.

Fanno parte di questa categoria: isolamento pareti, sostituzione infissi, isolamento della copertura, installazione di contabilizzatori, utilizzo di una caldaia a condensazione e simili.

Dovrei spendere soldi per lavori di manutenzione ordinaria non obbligatori?

La risposta a questa domanda è strettamente legata a un concetto di base molto importante nonchè incotestabile.

Il tuo immobile è un capitale immobilizzato soggetto al tempo che scorre.

Quale proprietario del tuo patrimonio hai 2 scelte davanti:

1. Decidere di contribuire ad accrescere il tuo patrimonio valorizzando il tuo immobile.
2. Abbandonarlo a una lenta e inesorabile svalutazione.

 

Ovviamente per molti la scelta è scontata.

Occorre sapere comunque che per tenere al sicuro il mio investimento devo eseguire necessariamente una corretta manutenzione di tutto lo stabile, che prevede non solo l’adeguamento alle normative vigenti ma anche e soprattutto l’abbellimento e il decoro dello stesso.

Se il tuo investimento si trova per esempio in una palazzina costruita più di 30 anni fa l’imperativo è: devi fare qualcosa!

Gli impianti, le finiture, nonchè le tecnologie con le quali è stato realizzato sono certamente obsolete.

E’ utile tenere conto che le normative sono in continua evoluzione e alcune normative europee hanno rese e renderanno obligatori in tempi molto brevi alcuni interventi in materia di consumi energetici.

Occorrono quindi degli interventi per tutelarmi da eventuali rischi o sanzioni da un lato, ma anche per garantire che il mio immobile non vada fuori mercato.

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In materia di manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio, chi decide come e quando intervenire?

Secondo l’ art. 1135, secondo comma, c.c. l’amministratore ha l’autorità di prendere queste decisioni solo nel caso in cui i lavori rivestano il carattere d’urgenza.

E’ quindi l’assemblea condominiale che stabilisce che lavori eseguire e come procedere.

Il consiglio è quello di invitare un professionista alle assemblee condominiali così da far chiarezza su tutte i dubbi e le domande in materia di manuntenzione.

Fare sempre un’analisi e una valutazione di tutti gli interventi.

 

È conveniente eseguire questi interventi dal momento che lo stabile è vecchio?

La cosa sicuramente non conveniente è procedere a qualsiasi lavoro senza un’adeguata e dettagliata pianificazione degli interventi e del budget di spesa.

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Ristrutturare Casa: Gestione intelligente del Budget (parte 2)

 

Occorre una diagnosi energetica per costruire un programma dei lavori da eseguire, per indivuare la priorità dei lavori.

Un esempio che illustra questo concetto:

Sto valutando la sostituzione della caldaia e la realizzazione di un involucro esterno di isolamento.

Sarà un’accurata analisi dei bisogni che mi aiuterà a stabilire se ha più senso eseguire prima l’isolamento delle pareti perimetrali e del tetto cosa che probabilmente consentirà il montaggio di una caldaia con potenza inferiore, che consuma meno e che mi farà in definitiva risparmiare.

A questo punto sempre grazie a questa analisi preventiva si presenterebbero altre valutazioni:

• meglio intervenire sull’isolamento del tetto o sulla sostituzione degli infissi?
• meglio istallare dei pannelli fotovoltaici o il solare termico?

Ovviamente sapere dove è meglio agire e stabilire una scala di priorità da grande valore alle mie risorse economiche.

Possiamo tirare le somme al termine di questo articolo:

• Il mio investimento manterrà e probabilmente aumenterà il suo valore di mercato solo grazie a una corretta manutenzione. Questo è il miglior investimento che possiamo fare.
• Avvaliamoci sempre della consulenza di un esperto per stabilire quali interventi posso e devo eseguire
• Fare un’adeguata pianificazione degli interventi e del budget di spesa.