Gli interventi di manutenzione straordinaria vengono definiti dall’ Art.3 del Dpr 380/01 (Testo unico per l’edilizia), precisamente alla lettera b) del comma 3:
“Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.”
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Esempi di interventi di manutenzione straordinaria
Di seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:
Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;
Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare le superfici , volumi e destinazione d’uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purché non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l’aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all’esterno dell’edifico.
Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.
Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria
Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una importante trasformazione dell’immobile.
La trasformazione edilizia non deve includere mutamenti della destinazione d’uso, aumenti di superfici e volumi, che in questo caso non sono più riconducibile nella manutenzione straordinaria.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare in comune, prima dell’inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata(C.I.L.A.), accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.
E’ necessario incaricare un tecnico abilitato come un geometra, un architetto o un ingegnere, quale dovrà asseverare che la natura degli interventi risponda alle previsioni stabilite da normativa vigente.
Sono obbligatoriamente interessati dalla firma e timbro del tecnico gli elaborati progettuali e la relazione asseverata.
Nel caso in cui i lavori prevedano, modifiche di prospetto, interventi su parti strutturali, come l’apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.
Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all’obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all’ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.
Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.
Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell’edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.
Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l’efficientamento energetico, di detrazione 65%.
Tuttavia entrambi le agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, e scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.
Un’altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell’immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.
Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria
Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell’Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.
Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall’impresa e all’acquisto dei materiali, se effettuato dall’impresa stessa.
Se invece l’acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l’aliquota Iva è quella ordinaria.
Se invece gli interventi sono finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, l’aliquota Iva agevolata è del 4%.
Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all’impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.
I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.
