Per esigenza o per necessità, a tutti sarà capitato di dover realizzare delle opere o effettuare delle modifiche interne alla casa. Si tratta di interventi che possono essere piccoli, ma anche particolarmente consistenti. Si pensi, ad esempio, a quelli che determinano l’abbattimento di muri, la modifica del volume e della disposizione delle stanze e così via.
Se alcuni interventi possono eseguirsi in autonomia senza necessità di adempimenti, per altri interventi “rivoluzionari” sono necessari permessi o autorizzazioni, dunque è sempre meglio verificare con attenzione cosa richiede la legge.
Si tratta di un’analisi che andrà anche integrata a livello locale, in quanto Regioni e Comuni introducono prescrizioni ancor più dettagliate tramite leggi regionali, regolamenti edilizi comunali e così via.
Spesso, poiché la legislazione è particolarmente articolata e in continuo aggiornamento, conviene anche chiedere l’intervento di un professionista, ad esempio un geometra, che gestirà tutte le eventuali pratiche.
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Modifiche interne alla casa: le tipologie di interventi
Il punto di partenza è quello relativo all’identificazione della categoria in cui rientrano gli interventi. Il testo di riferimento, da integrare con la normativa locale, è rappresentato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).
All’articolo 3, il menzionato T.U. distingue, tra l’altro, gli interventi edilizi in:
- interventi di manutenzione ordinaria, ovvero quelli che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (es. riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitario, ecc.)
- interventi di manutenzione straordinaria, ovvero opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non sia alterata la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. In questa categoria vi rientrano anche gli interventi consistenti nel frazionamento e nell’accorpamento delle unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso degli interventi di manutenzione;
- interventi di restauro e di risanamento conservativo, rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso.
- interventi di ristrutturazione edilizia, rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Per comprendere in quale tipologia rientrano gli interventi, è ovviamente indispensabile una preventiva valutazione sostanziale effettuata dal tecnico incaricato alla progettazione delle opere.
Il titolo abilitativo per le modifiche interne all’appartamento
Identificata la tipologia di intervento occorre poi verificare se sono previste ulteriori prescrizioni.
Gli interventi di manutenzione ordinaria, ad esempio, non richiedono permessi, titoli abilitativi o comunicazioni (c.d. edilizia libera).
Si tratta, ad esempio, dei casi di sostituzione integrale o parziale di pavimenti, di porte interne, persiane, infissi esterni e serramenti (senza modificarne le caratteristiche), riparazione di impianti o servizi accessori (es. impianto idraulico), rifacimento intonaco o tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzioni caldaie e radiatori, installazione citofoni, antenne, telecamere e così via.
Tuttavia, anche in questi casi è sempre meglio effettuare una ricerca a livello locale in quanto alcuni Comuni potrebbero richiedere comunicazioni o invio di apposita modulistica.
CILA o SCIA
Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, più invasivi di quelli ordinari anche se non determinano un aumento del volume della casa (ampliamenti) o trasformazione d’uso dell’immobile, sono necessari ulteriori adempimenti.
La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) dovrà essere inviata al Comune dal proprietario o dal titolare di diritto reale in caso di manutenzioni straordinarie “leggere”, ovvero che non riguardano parti strutturali dell’edificio.
Si tratta, ad esempio, di quegli interventi di riordino degli spazi interni, con sostituzione o modifica dei tramezzi interni, apertura, chiusura o spostamento di porte e pareti (sempre non riguardanti parti strutturali dell’edificio), sostituzione infissi esterni (con modifica di materiali, partizionamento in ante, forma e dimensioni), realizzazione volumi tecnici (es. impianti di ascensori, canne fumarie, scale di sicurezza), frazionamento o accorpamento unità immobiliari.
Per gli interventi c.d. di manutenzione straordinaria “pesante”, ovvero incidenti su parti strutturali dell’edificio, occorrerà la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), ma gli interventi di ristrutturazione non dovranno determinare una variazione dei volumi dell’immobile. Si pensi, ad esempio, a modifiche che incidono su muri portanti, travi, pilastri, solai, e così via.
Si ritiene necessario, invece, il permesso di costruire qualora le opere di ristrutturazione edilizia consistono in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume o dei prospetti.
Modifiche interne alla casa e regole in condominio
Le modifiche interne negli appartamenti condominiali dovranno rispettare anche quanto previsto dalle norme di legge e dal regolamento di condominio.
L’art. 1122 c.c. prevede che nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non potrà eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso ne dovrà essere data preventiva notizia all’amministratore che ne riferirà all’assemblea. La legge non prevede che l’assemblea debba dare un’autorizzazione inerente ai lavori. Sarà necessario, tuttavia, verificare e agire nel rispetto del regolamento di condominio che potrebbe disporre regole differenti e prescrivere norme di comportamento.
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