Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia e mutamento d’uso: le differenze e tutto quello che c’è da sapere su queste categorie edilizie.
Si tratta di interventi soggetti tutti al permesso di costruire.
Nuova costruzione
Con nuova costruzione si intende l’insieme delle attività volte alla trasformazione edilizia e urbanistica del territorio con la costruzione di singoli manufatti, o un insieme degli stessi, non rientranti nelle altre categorie (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo, etc.).
Vi sono, però, tre sotto-categorie:
- a) NE: nuova edificazione di fabbricati su aree libere non rientranti nelle altre sotto-categorie;
- b) DR: demolizione integrale e ricostruzione di edifici non rientranti in ristrutturazione edilizia;
- c) AMP: ampliamenti di edifici all’esterno della sagoma esistente, connessi o non ad interventi di ristrutturazione edilizia.
Sono da considerarsi interventi di NE:
- costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati;
- pozzi;
- muri di cinta, da realizzare su aree inedificate, aventi altezza massima di 1,80 m., salva la facoltà di sovrapporre reti metalliche o cancellate;
- opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate da soggetti diversi dagli enti locali;
- realizzazione di infrastrutture e impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
- l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
- installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere quali roulotte, camper, case mobili, chioschi, imbarcazioni, galleggianti, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro o depositi, magazzini e simili, dotati di una propria autonomia funzionale e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
- realizzazione di depositi merci o materiali;
- realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto che comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
Sono da considerarsi interventi di DR:
- demolizione integrale, senza ricostruzione e con ripristino del legittimo stato dei luoghi, di manufatti realizzati abusivamente per i quali non risultino avviate, dall’U.O.T. competente, procedure di disciplina edilizia.
Sono da considerarsi interventi di AMP:
- interventi pertinenziali intesi come opere su spazi accessori alle unità edilizie e immobiliari, legate a queste da vincolo di pertinenza, che eccedano il 15% della consistenza dell’unità cui è asservita.
Ristrutturazione urbanistica
Si tratta di interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Ristrutturazione edilizia
Sono tutti gli interventi rivolti a trasformare le unità edilizie mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Vi sono, però, tre sotto-categorie:
a) RE1: ristrutturazione edilizia senza aumento di superficie utile lorda (SUL), del volume costruito (VC) e delle unità immobiliari, senza modificazioni della sagoma e senza alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici (ristrutturazione leggera);
b) RE2: ristrutturazione edilizia diversa da RE1 e RE3, anche con modifiche di volumetria e sagoma (ristrutturazione pesante). Ad esempio:
- modifica dell’aspetto esteriore degli edifici (apertura di nuovi vani finestra o trasformazione di quelli esistenti, realizzazione di balconi, logge, etc.);
- aumento del numero delle unità immobiliari;
- demolizione e ricostruzione dei solai;
- portici, tettoie e volumi tecnici (questi ultimi se di altezza utile non superiore a 2,40 mt. ed emergenti dall’estradosso del solaio di copertura);
- pensiline;
- piscine pertinenziali ad unità immobiliari ad uso residenziale.
c) RE3: demolizione integrale e ricostruzione di un fabbricato, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e con la possibilità di modifiche non sostanziali dell’area di sedime (ristrutturazione pesante).
Ad esempio: il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della normativa di settore.
Mutamento di destinazione d’uso
Il mutamento di destinazione d’uso l’insieme delle attività volte alla modifica della destinazione d’uso delle unità immobiliari e/o edilizie esistenti, rispetto alle funzioni e/o all’interno delle stesse funzioni individuate dalle N.T.A. del P.R.G. vigente.
Il mutamento d’uso con o senza opere è subordinato alla corresponsione del contributo di costruzione, da determinarsi in base a quanto disposto dalla vigente normativa in materia (eccetto alcuni casi limitati).
Vi sono, però, tre sotto-categorie:
a) MDU1: mutamento di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale, non connesso ad interventi di ristrutturazione edilizia;
b) MDU2: mutamento di destinazione connesso o meno ad interventi di ristrutturazione edilizia che, pur se all’interno della stessa categoria funzionale, implica una dotazione differenziale ed aggiuntiva di standard urbanistici;
c) MDU3: mutamento di destinazione connesso ad interventi di ristrutturazione edilizia comportanti una variazione tra le categorie funzionali.
