La Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 21953/2017, pubblicata il 21 settembre scorso, si è espressa in merito agli obblighi del Notaio prima della stipula di un atto di compravendita immobiliare. Analizziamo nel dettaglio il caso portato all’attenzione della Corte di Cassazione.
Gli obblighi del Notaio
Il Notaio è tenuto ad eseguire sempre le ispezioni ipotecarie prima della stipula dell’atto di compravendita? Quale è la sua responsabilità professionale nelle compravendite immobiliari?
IL CASO
Gli acquirenti di alcuni appezzamenti di terreno citavano in giudizio il Notaio rogante l’atto di compravendita chiedendo che venisse condannato al risarcimento del danno per aver omesso le necessarie e preventive verifiche ipocatastali nel trasferire loro la proprietà degli stessi terreni, benché già sottoposti a pignoramento immobiliare.
Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il Notaio al risarcimento dei danni quantificandoli nell’importo pagato dagli stessi al creditore procedente, in sede di transazione, per ottenere la cancellazione del pignoramento. La Corte d’appello confermava la sentenza del Tribunale.
Le motivazioni del ricorso del Notaio
Il Notaio ricorre in Cassazione sulla base di due motivi:
“Il pagamento del prezzo era avvenuto già in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo e questa circostanza, benché emergente dai fatti allegati in causa, non era stata mai presa in considerazione nella sua giusta rilevanza : poiché il prezzo di vendita era già stato saldato prima dell’intervento del notaio, un più accurato controllo da parte del professionista, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo”;
La corte di merito non aveva tenuto conto di quanto statuito dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 18244 del 2014 e 16905 del 2010, secondo le quali: “essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito, essendo il pagamento del prezzo afferente ad una serie causale autonoma e indipendente dall’intervento del notaio”.
Gli obblighi del notaio conseguenti all’incarico
LA DECISIONE
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21953/2017 ha ritenuto il ricorso nel suo complesso manifestamente infondato. Nel rigettarlo ha evidenziato una serie di elementi:
- “la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima del rogito, è questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito”;
- “essendo stato accertato nel giudizio di merito che una responsabilità per negligenza del notaio esistesse, e che fosse relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario, ed accertato che gli stessi, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo al creditore procedente, la condanna del professionista al risarcimento del danno non viola i principi più volte affermati da questa Corte, in quanto essa è volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare — a parte il prezzo della vendita — per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero”.
CONCLUSIONI
Gli obblighi del Notaio non si riducono al mero accertamento della volontà delle parti, ma si estendono a tutti quelle attività preliminari e successive. Attività che si rendono necessarie al fine di assicurare la certezza dell’atto giuridico. Fatto salvo il caso di espressa dispensa manifestata dalle parti.
Pertanto, il Notaio, sarà tenuto a verificare, preventivamente, la libertà e disponibilità del bene e le risultanze dei Registri immobiliari. L’esito delle ispezioni è una relazione ipotecaria ventennale. La relazione evidenzia il quadro sinottico della continuità delle trascrizioni nonché eventuali gravami e pregiudizievoli.
Trattasi di un obbligo derivante dall’incarico conferitogli e che rientra nell’oggetto della prestazione d’opera professionale.
Pena, la sua responsabilità “ex contractu”, per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale non rilevando che la legge professionale nulla dica in merito a tale forma di responsabilità (Corte di Cassazione, n. 24733 del 2007).
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