Cos’è esattamente la perizia immobiliare e quando si ritiene indispensabile?
La perizia immobiliare è un documento tecnico, redatto da un perito regolarmente abilitato, che definisce il reale valore di mercato di un immobile.
Uno dei casi principali di utilizzo e quando si vuole acquistare una casa con mutuo. Solitamente, una volta presentata la richiesta alla banca, questa effettua tutta una serie di verifiche sia sulla situazione creditizia del richiedente che sull’immobile stesso.
Fondamentalmente, la perizia immobiliare è uno strumento di verifica posto in essere dalla banca, che permette loro di capire se la somma che viene richiesta è effettivamente pari o superiore al valore dell’immobile. Questa verifica è necessaria perché, a scopo di garanzia, il richiedente pone l’immobile stesso.
In questo modo la banca sa che, qualora il cliente non riuscisse a pagare le rate del mutuo, riuscirebbe comunque a recuperare le rate mancanti dalla vendita dell’immobile, il cui valore era pari o superiore alla somma richiesta.
La perizia immobiliare viene inoltre richiesta dal giudice al consulente tecnico d’ufficio (CTU) in caso di controversie o pignoramenti immobiliari. Ecco le più comuni tipologie di perizia richieste dal giudice:
- estimativa, per determinarne il valore di mercato per procedere alla vendita forzata
- per preventivare la riparazione di danni subiti ad un immobile
- verificare la conformità urbanistica e la conformità catastale
Le perizie immobiliare più diffuse sono quelle per le richieste di mutuo e per le aste immobiliari.
Leggi anche: Mutuo acquisto più ristrutturazione: ecco perché è vantaggioso
Perizia immobiliare per mutuo
La perizia immobiliare si ritiene necessaria principalmente per verificare la regolarità della richiesta di mutuo alla banca. A questo punto, la perizia si svolge come una vera e propria valutazione, che porrà in esame diversi parametri dell’immobile e della sua situazione in termini di valore.
La perizia viene quindi svolta da un perito immobiliare qualificato e incaricato dalla banca, che partendo dall’analisi dei documenti dell’immobile effettuerà poi una vera e propria valutazione. Prima di procedere a quest’ultima, quindi, il perito esaminerà:
- Lo storico catastale dell’immobile: tramite il quale si verifica ogni passaggio di proprietà susseguitosi nel corso del tempo
- La legittimità territoriale: che permette di confermare l’assenza di abusivismi edilizi
Accertate le carte e tutti i documenti relativi ai fattori sopra indicati, il perito immobiliare procede alla valutazione specifica dell’immobile, inviando poi un rapporto completo direttamente all’istituto di credito preposto. Per la perizia immobiliare, quindi, il tecnico terrà conto di:
- Valore commerciale: cioè a quanto si venderebbe la casa in esame
- Valore cauzionale: che scaturisce dalla moltiplicazione del valore commerciale per il coefficiente di vendita forzata, che oscilla tra il 90 e il 95% del valore totale dell’immobile esaminato
- Stato Avanzamento Lavori: ovvero una valutazione tecnica sul valore di un immobile ancora in costruzione, utile a constatare appunto l’avanzamento dei lavori.
Esaminati al 100% questi valori e tenuti presenti nel conteggio della perizia finale, il tecnico redige un testo come una relazione, che sarà documento fondamentale nella dichiarazione di regolarità o meno della richiesta di mutuo. Lo scopo della perizia è quindi quello di determinare l’ipotetico valore dell’immobile in caso di rivendita, in maniera analoga a quanto farebbe un agente immobiliare.
Il perito stabilisce, in maniera abbastanza precisa, quale somma potrebbe ottenere la banca dalla rivendita dell’immobile.
Potrebbe interessarti anche: Acquisto casa in costruzione: conviene davvero?
Costo perizia immobiliare
Per quanto riguarda il costo di una perizia immobiliare, le considerazioni da fare sono diverse. Il metodo attraverso il quale deve essere pagata la prestazione del perito, ad esempio, varia di caso in caso, essendo solitamente una situazione discussa in fase di accordo tra il cliente e la banca stessa.
Può quindi succedere, ad esempio, che sia l’istituto di credito a pagare il perito, trattenendo poi il saldo totale attraverso le stesse rate del mutuo.
Le situazioni possono, quindi, essere diverse e variare in base alla situazione.
A prescindere dall’accordo stipulato in sede una perizia immobiliare costa tra i 300 e i 400€. Oltre alle spese della stessa, però, ci sono da tenere in conto anche altre eventuali spese di contorno, che dovrebbero essere coperte.
La banca deve (per legge) fornire un elenco di tutte le spese nel momento in cui viene fatta la richiesta di mutuo. Così da avere sempre un quadro chiaro della situazione.
Perizia immobiliare esempio
Qui di seguito puoi vedere tu stesso come si sviluppa una vera perizia immobiliare.
Tiene conto di tutti i documenti richiesti e necessari alla valutazione effettiva, visualizzando il valore dell’immobile secondo il perito incaricato. Per essere considerata valida, quindi, una perizia immobiliare deve, prima di tutto, essere redatta da un perito immobiliare qualificato e incaricato, che inserirà all’interno del documento:
- Un’analisi tecnica della situazione complessiva dell’immobile, tenente conto di posizione, struttura, qualità costruttiva, valore e dimensione
- Analisi delle caratteristiche principali in comparazione con quanto dichiarato tramite i dati catastali e le planimetrie.
Dopo l’analisi iniziale si presenta quindi un ulteriore blocco, all’interno del quale il perito descrive minuziosamente tutte le fasi dell’indagine fisica da lui stesso condotta. Viene quindi descritta la situazione in oggetto e vengono considerate tutte le metodologie e i criteri per una valutazione corretta.
Infine, la perizia immobiliare è timbrata e firmata dal perito.
Pre perizia casa
Non sei sicuro di voler sottoporre il tuo immobile ad una perizia immobiliare?
Nonostante non sia molto utilizzata, la pre perizia casa è una pratica molto interessante che ti permette di conoscere in anticipo il valore che la banca potrebbe attribuire all’immobile. In questo modo si può conoscere, prima di richiedere il mutuo, l’ipotetico valore dell’immobile in questione.
Sapere con discreta precisione ed in anticipo il valore dell’immobile e la sua conformità potrebbe evitarti spiacevoli sorprese.
Una pre perizia, in sostanza, è una perizia che si svolge prima di quella ufficiale. Ne possono fare richiesta tutti, con lo scopo di avere in mano (in anticipo) degli elementi importanti ai fini dell’attribuzione del mutuo. Chiaramente il costo è a carico del richiedente.
La richiesta di una valutazione può essere fatta ad un perito indipendente oppure online.
Perizia mutuo negativa
Una perizia immobiliare, però, può anche avere esito negativo.
In caso di perizia dall’esito positivo, normalmente, si procede alla firma del contratto e all’erogazione del finanziamento richiesto, come da prassi.
Può succedere però, che la perizia abbia un esito negativo, viene quindi negato il finanziamento richiesto. Un esito negativo, sussiste nel momento in cui si riscontrano delle irregolarità: abusi edilizi o carenza di documentazione.
In caso di esito negativo, quindi, le possibilità sono due:
- Trovare un nuovo immobile che sia idoneo, sul quale trasferire la pratica entro un mese dall’esito negativo della prima perizia.
- Bloccare definitivamente la pratica, allungando incredibilmente i tempi per la ricerca di un nuovo immobile e la conseguente richiesta di finanziamento.
Proprio per evitare un esito negativo, una pre perizia può essere molto interessante.
