La perizia tecnica estimativa è un esame tecnico ed economico dell’unità immobiliare, che sia un terreno o un fabbricato. Nel analisi viene considerato il valore attuale del bene, sia, soprattutto in caso di terreni, il valore “potenziale” in caso valorizzazioni potenziali, possibilità di edificare, possibili cambi di destinazione, ampliamenti, ecc…
In altri casi viene richiesta una perizia tecnica per la valutazione di danni o orrori di progettazione, solitamente per assicurazioni o tribunali, in questo caso possiamo anche essere nominati come consulenti tecnici di parte CTP, per coadiuvare la parte legale nell’esame del procedimento.
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Chi esegue la perizia tecnica
In ogni caso le perizie devono essere eseguite da un tecnico abilitato, con particolare esperienza nel campo, conoscenza del mercato immobiliare, delle problematiche e conformità edilizie ed urbanistiche. Solitamente è una Ingegnere, Architetto o Geometra, ma in alcuni casi possono essere eseguite anche da un perito agrario o agrotecnico.
Come si realizza la stima del bene e quali sono i passi da compiere
In ogni caso, prima di procedere al calcolo vero e proprio sarà necessario eseguire un’accurata analisi del bene!! Sarà necessario seguire un percorso che varia a seconda della tipologia di immobile, ma che possiamo riassumere, genericamente, nei seguenti passi:
- Sopralluogo dell’immobile, per capire lo stato di conservazione del bene, degli impianti e del contesto in cui si trova, nonché per l’esecuzione di un accurato rilievo planimetrico e fotografico;
- Analisi dei titoli di proprietà, necessaria per evidenziare la correttezza di tutti i passaggi, e, nel caso, risolvere le problematiche prima che sia troppo tardi;
- Analisi della conformità edilizia ed urbanistica, per verificare la leicità del bene, analizzando i progetti di costruzione e le successive variazioni, concessioni in sanatoria, nonché conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale;
- Analisi della destinazione urbanistica su cui ricade l’immobile e delle sue potenzialità, ricercando la destinazione urbanistica in cui ricade il bene, la pertinenza tra la sua destinazione e la zona in cui ricade, nonché la possibilità di valorizzazione del bene.
In seguito potrà essere redatta la vera e propria perizia tecnica di stima, che, a seconda della finalità e della tipologia di bene e sua localizzazione, potrà essere “quantificata” seguendo diverse metodologie, nelle maggior parte dei casi vengono usate:
- Metodo Sintetico Comparativo, MCA (Market Comparison Approach), in questo modo si esegue una comparazione tra l’unità immobiliare in oggetto e le altre di analoghe (o ragguagliate) caratteristiche. Questo metodo porta ad un valore più vicino alla realtà quando esiste un vasto campione di immobili con caratteristiche simili;
- Metodo di stima Analitico, in questo caso, non avendo valori con cui comparare il bene, viene fatta un analisi finanziaria del bene, partendo dal costo di costruzione, introducendo il saggio di capitalizzazione e il deprezzamento del bene, se trattasti di edificio realizzato, o i ricavi ottenibili dalla realizzazione.
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Informazioni contenute nell’elaborato di stima
La perizia tecnica estimativa raccoglierà al suo interno, tutte le informazioni desunte durante l’analisi del bene, verranno riportate le indicazioni circa la proprietà, la descrizione dell’immobile, la conformità edilizia ed urbanistica del bene, con evidenziata la presenza di abusi e le modalità, se possibili, per sanarli, nonché il valore desunto dalla stima eseguita, con eventualmente riportata un’analisi dei costi da sostenere per “sistemare” l’unità immobiliare.
Come detto la perizia tecnica di stima è una procedura complessa, che se non correttamente eseguite porterebbe a danni, soprattutto economici, ma anche penali, di elevata entità!
Quindi, evitate la ricerca del professionista più economico sul mercato, ma valutate attentamente il rapporto tra il risparmio che potete ottenere ed i possibili danni che si potrebbero creare!! Se volete qualche informazione più dettagliata non esitate a contattarci, metteremo al vostro servizio tutta la nostra disponibilità e professionalità maturata in anni di esperienza sul campo.
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