Cos’è il Permesso di Costruire?
Il Permesso di Costruire, disciplinato dal Testo unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2011), in particolare al Capo II, è il titolo autorizzativo rilasciato dal Comune per eseguire interventi di trasformazione urbanistica del territorio.
Esso ha sostituito il precedente istituto della Concessione Edilizia, che, a sua volta, aveva sostituito nel 1977, con la legge n. 10 (la cosiddetta Bucalossi), la preesistente Licenza Edilizia.
Con l’entrata in vigore di procedimenti amministrativi volti alla semplificazione burocratica, come Scia e Cila, il Permesso di costruire ha finito per essere utilizzato essenzialmente per le nuove costruzioni, per gli ampliamenti o per interventi di ristrutturazione rilevante.
Poiché le Regioni hanno però autonomo potere legislativo in materia urbanistica, esse possono anche prevedere procedure amministrative diverse per quegli interventi che solitamente sono soggetti al rilascio di Permesso di Costruire.
Un esempio è rappresentato dagli ampliamenti realizzabili mediante la Rigenerazione Urbana (ex Piano Casa per intenderci), per i quali molte Regioni prevedono il ricorso alla Scia.
Come e a chi si richiede il permesso di costruire. Qual è l’iter. Quali sono i tempi di rilascio.
La richiesta di Permesso di Costruire deve essere presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di pertinenza. Nel caso specifico di Roma Capitale, presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – PAU (ex IX Dipartimento).
Alla richiesta si deve allegare un progetto, redatto da un professionista abilitato come architetto, ingegnere o geometra, comprendente gli elaborati grafici che descrivano dettagliatamente l’intervento da realizzare, una relazione urbanistica, oltre altri documenti specifici per il tipo di richiesta.
Inoltre il professionista deve attestare, mediante allegata asseverazione, la conformità alla strumentazione urbanistica vigente nel Comune, nonché alle norme in materia edilizia e urbanistica, come la rispondenza al regolamento igienico-sanitario, alle norme antisismiche, di isolamento termico e acustico, ecc..
Come per i procedimenti “semplificati”, dunque, il tecnico dovrà asseverare (quindi autocertificare) la sussistenza di questi requisiti, ma in questo caso sarà compito del Comune verificarli e in caso positivo rilasciare il permesso.
Nel caso in cui l’immobile sia soggetto a particolari vincoli di carattere ambientale, storico, artistico o archeologico, sarà necessario richiedere un parere o nulla osta preventivo alla Soprintendenza competente.
Come si svolge l’iter per il rilascio del permesso
Una volta ricevuta l’istanza, l’amministrazione comunale nomina, entro 10 giorni, un responsabile del procedimento.
Questi ha tempo 60 giorni per valutare la rispondenza del progetto ai requisiti richiesti e formulare una proposta di provvedimento.
La proposta può essere costituita dal rilascio del titolo autorizzativo richiesto, dal suo diniego, o, nel caso in cui l’istanza necessiti di poche modifiche per essere accolta, il responsabile del procedimento può richiedere delle integrazioni.
Il proponente ha tempo 15 giorni per integrare la documentazione. Per esempio, in molti casi di nuova costruzione, viene richiesto al richiedente un atto d’obbligo (si fa dal Notaio) con il quale vengono vincolate le superfici previste nel progetto a parcheggio, verde e simili.
Una volta elaborata la proposta di provvedimento, questa viene indirizzata al dirigente dell’ufficio, il quale ha tempo 30 giorni per formulare il provvedimento definitivo da notificare all’interessato. o.
Terminato l’iter, l’amministrazione comunale, rilascia il Permesso di Costruire.
Il rilascio del permesso è subordinato, comunque, al pagamento di oneri concessori, commisurati alle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione dell’opera.
Il titolo viene rilasciato salvo il diritto di terzi, vale a dire che nel caso in cui terze persone dimostrassero lesioni ai propri diritti, possono a esso opporsi, anche se legittimamente rilasciato.
Rilascio del permesso di costruire in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali
In presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il procedimento di rilascio del permesso di costruire si deve concludere con l’adozione di un provvedimento espresso.
Nel caso in cui una delle amministrazioni competenti neghi un parere, nulla osta, etc., decorso il termine per l’adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta.
Il responsabile del procedimento, entro 5 giorni, comunica al richiedente il provvedimento di diniego dell’atto di assenso, indicando il termine e l’autorità cui è possibile ricorrere.
In questo modo si garantisce maggiore certezza ai tempi di conclusione del procedimento.
Durata del permesso di costruire
Una volta ottenuto il Permesso, il richiedente ha tempo un anno per dare avvio ai lavori e successivamente 3 anni per ultimarli.
Permesso di costruire in sanatoria
Nel caso in cui si eseguano delle opere in assenza o in difformità dal Permesso di Costruire, è possibile richiedere un Permesso di Costruire in Sanatoria, purchè sussista il requisito di doppia conformità urbanistica, cioè di conformità contemporanea alla normativa vigente al momento in cui si è commesso l’abuso e a quella vigente al momento della richiesta di sanatoria.
In questo caso è prevista una sanzione pecuniaria da commisurare in funzione del tipo di abuso ed in base alla normativa regionale vigente (ad esempio nella Regione Lazio, in base alla tipologia di abuso è preciso il triplo del costo di costruzione oppure il doppio dell’aumento di valore).
