Uno dei principali ostacoli nella vendita di una casa è la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto, ovvero, non corrispondente alla planimetria reale dell’abitazione perché sono state fatte variazioni e modifiche non registrate presso gli uffici del Catasto.
Prima di provare a capire come vendere casa se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto, proviamo a capire cos’è una planimetria catastale e cosa si intende per conformità urbanistica e catastale.
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Planimetria catastale non conforme allo stato
La planimetria catastale è per definizione il disegno tecnico in scala 1:200 di un immobile. Le planimetrie catastali sono depositate presso gli uffici del Catasto del territorio in cui sono collocate le unità immobiliari. Le informazioni in esse contenute riguardano la disposizione interna dei locali, i contorni perimetrali, le dimensioni, etc.
E’ possibile richiedere gratuitamente una copia della planimetria di qualsiasi immobile di cui si risulti proprietario anche in percentuale.
Quando si dice che la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto? In linea di massima quando le informazioni contenute nella planimetria non corrispondono allo stato di fatto dell’unità immobiliare poiché sono state effettuate modifiche senza procedere all’aggiornamento del disegno tecnico depositato al Catasto.
Evidenza di una planimetria catastale non conforme allo stato
- planimetrie antecedenti al 2010, ovvero prima dell’entrata in vigore dell’obbligo di conformità catastale da parte dei notai.
- mancata presentazione di aggiornamento delle planimetrie in seguito a lavori di ristrutturazione edilizia.
- in caso di lavori effettuati in maniera abusiva.
In tutti questi casi è necessario presentare richiesta di variazione catastale per non incorrere in sanzioni per planimetria catastale non conforme e/o per poter vendere l’immobile.
Per sapere se la planimetria catastale è o non è conforme allo stato di fatto è necessario effettuare una visura catastale, che può essere richiesta anche online direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, o attraverso agenzie online per il disbrigo di pratiche catastali.
Differenze tra conformità urbanistica e catastale
Nel paragrafo precedente abbiamo fatto riferimento alla verifica della conformità catastale quale obbligo di legge per i notai, pena la nullità dell’atto di compravendita e/o donazione di un immobile. La conformità catastale altro non è che la corrispondenza tra i dati catastali registrati al Catasto e lo stato di fatto di un’unità immobiliare. Tale corrispondenza coinvolge tutte le informazioni catastali e non solo la planimetria. La mancata corrispondenza genera la cosiddetta ‘difformità catastale’ che va sanata con una procedura di ‘allineamento dei dati’.
Da non confondere con la ‘conformità urbanistica’ che, invece, indica la corrispondenza tra il progetto edilizio presentato al Comune e lo stato di fatto dell’immobile.
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Vendere una casa se la planimetria catastale è difforme
Come abbiamo specificato nei paragrafi precedenti, la legge dispone che un immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non possa essere oggetto di compravendita se prima non si interviene per sanare le difformità e allineare i dati presenti al catasto con lo stato di fatto dell’immobile
La regola generale è che le eventuali difformità vadano sanate prima del rogito, soprattutto in caso di difformità gravi e rilevanti. Come vedremo nel paragrafo successivo, in alcuni casi di difformità lievi, può non essere necessario intervenire per sanare la difformità.
Vediamo qui quali sono i casi in cui è necessario rimuovere le difformità per non incorrere a causa della planimetria catastale non conforme in sanzioni pecuniarie o peggio trovarsi nella condizione di non poter effettuare la compravendita.
Difformità: quali sono e cosa c’è da sapere
Le difformità per le quali è necessario procedere con una variazione catastale al fine di aggiornare la planimetria registrata al catasto sono:
- Difformità rilevanti. Ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze. La legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria.
- Modifiche abusive. Modifiche alla planimetria effettuate senza farne comunicazione al Comune e senza presentare istanza di aggiornamento della planimetria. In questo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale. In questi casi occorre presentare istanza di sanatoria al Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
- Difformità urbanistica. Ristrutturazioni effettuate senza titolo abilitativo da parte del Comune, ma con l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso è necessario fare richiesta di sanatoria in Comune.
In tutti e tre questi casi è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che si occupi dell’aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della compilazione e presentazione del Docfa presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.
A seguito di questa procedura il Catasto provvede a aggiornare la planimetria catastale così da renderla conforme con lo stato di fatto.
Quando non è necessario aggiornare la planimetria catastale
In alcuni casi non è richiesto l’aggiornamento della planimetria catastale. E’ il caso delle cosiddette ‘difformità lievi’, ovvero, tutti quei lavori di ristrutturazione che non comportano modifiche del numero dei vani, cambio di destinazione d’uso, o aumento della variazione al numero dei vani o un aumento della superficie calpestabile. Più in generale si considerano difformità lievi – quindi tali da non necessitare un aggiornamento della planimetria catastale – tutte quelle modifiche che non incidono sulla rendita catastale dell’unità immobiliare. In questi casi però il notaio in sede di compravendita potrebbe richiedere – ai fini della validità dell’atto – un attestato di conformità in cui si dichiari la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile.
Il costo della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale – che deve essere redatta da un tecnico abilitato – varia in base alle dimensioni dell’immobile e si aggira tra i 200 e i 630 euro.
In conclusione non è possibile vendere un’immobile con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. In questi casi è necessario presentare un’istanza di variazione catastale presso gli uffici competentia dell’Agenzia delle Entrate al fine di ottenere l’aggiornamento della piantina catastale e sanare eventuali difformità urbanistiche e catastali.
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