Planimetria catastale non conforme: come devo comportarmi?
Prima dell’atto di compravendita di un immobile, meglio conosciuto come rogito, è necessario verificare che la planimetria catastale della proprietà oggetto dell’atto corrisponda allo stato di fatto, ovvero alle condizioni in cui l’immobile si presenta nel momento in cui viene venduto, pena la nullità dell’atto.
Questa norma, in vigore dal 1° luglio 2010, ha fin dall’inizio generato importanti conseguenze per chi deve vendere casa, in quanto, nel caso si siano svolti dei lavori interni alla proprietà che ne hanno modificato la distribuzione interna (ad esempio lo spostamento di tramezzi o la creazione di nuove stanze), è diventato necessario aggiornare la planimetria catastale, procedendo con la regolarizzazione dello stato urbanistico in comune e catastale, pena l’impossibilità di commercializzare il proprio immobile nel momento in cui lo si volesse vendere.
Nel dettaglio, quindi, come ci si deve comportare nel caso la planimetria catastale del proprio immobile non sia conforme?
Nella maggioranza dei casi, è probabile che la planimetria catastale sia corrispondente allo stato di fatto dell’immobile e che si possa procedere senza intoppi alla fase di registrazione dell’atto di compravendita.
Si consiglia di verificare la conformità catastale già nelle prime fasi dell’interesse di acquisto verso un immobile, così da evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti necessari per sanare eventuali difformità. La conformità catastale dovrà poi essere dichiarata in modo specifico dall’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale aggiornata, essendo uno dei documenti necessari per vendere casa, deve essere allegata al rogito.
Normalmente ci si affida a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità in cui si dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto, togliendo così al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.
Per capire meglio questa tematica, può essere utile comprendere il concetto di difformità catastale. Come si è detto, prima della compravendita di un immobile è necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto attuale in cui esso si trova e la sua documentazione catastale, per accertarsi che non ci siano differenze.
La verifica riguarda sia la visura catastale (ovvero il documento che contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile) che la planimetria catastale che rappresenta graficamente l’abitazione.
Nel caso si sia proceduto alla realizzazione di un lavoro all’interno dell’abitazione senza richiedere al comune la relativa autorizzazione edilizia e/o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, sarà necessario porre rimedio.
In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:
Un corollario importante da ricordare è che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non ne determina automaticamente la regolarità catastale e viceversa. La prima, infatti, se realizzabile, può essere molto onerosa in ambito economico ed è preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme in quello catastale piuttosto che il contrario.
In caso di irregolarità urbanistica:
Per comprare casa in sicurezza, è necessario verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistica, per verificare così l’inesistenza di irregolarità o abusi edilizi di qualsiasi genere.
In questo senso, è fondamentale sapere che quanto rappresentato dalla planimetria catastale non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia regolarmente depositata e approvata dal comune. Di conseguenza, l’acquirente che dovesse comprare senza aver fatto le opportune verifiche, finirebbe per prendersi carico delle irregolarità, rischiando poi a propria volta di trovarsi in difficoltà nel momento in cui l’immobile acquistato si volesse rivendere.
In linea di principio, come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate, in presenza di difformità catastali lievi si può evitare di aggiornare la planimetria catastale.
Sono considerabili difformità lievi, ad esempio, tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nella planimetria che non hanno comportato:
Si può inoltre evitare la variazione del caso di piccoli errori grafici, leggeri spostamenti degli infissi o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne cambiano il numero. Indicativamente si possono inoltre considerare lievi difformità tutte le variazioni che non comportano una modifica alla rendita catastale dell’immobile.