Regolarizzare la planimetria catastale di casa quando prima del rogito si riscontra una difformità: guida completa per muoversi in modo corretto.
Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità legislativa, introdotta il 1 Luglio 2010, ha generato importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati nel passato senza che il proprietario richiedesse la necessaria autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi bisogna procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (al catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell’ AdE) è possibile evitare la variazione.
Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico
Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.
E’ consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità, in quanto a volte per l’adeguamento dei documenti possono passare anche diversi mesi.
Rogito, situazione catastale ed amministrativa
Variazione catastale
Pratica catasto
la variazione catastale è una procedura che permette di modificare dei dati catastali
Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore, oltre alla situazione ipotecaria va verificata la documentazione urbanistica-edilizia e catastale.
Approfondimento: Controllo regolarità tecnica e amministrativi prima di comprare casa
- 1) Stato urbanistico-edilizio: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal comune, nel caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01). E’ utile specificare che, se le modifiche realizzate nell’immobile, non rispettano le normative edilizie, potrebbe non essere possibile sanare l’irregolarità (o l’abuso) e quindi bisognerà procedere con un “ripristino dello stato legittimato”.
Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito. - 2) Stato catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”.
E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.
La variazione catastale va presentata dopo che è stata verificata la regolarità urbanistica.
Come regolarizzare lo stato di fatto
- 1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da fare è affidare ad un tecnico abilitato la redazione della “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia delle entrate (catasto). In alcuni giorni la documentazione catastale sarà pronta per il rogito.
- 2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori: bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).
Leggi anche: Relazione tecnica di compravendita ; Differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio
Piccole difformità: si può evitare la variazione catastale
La circolare 2/2010 evidenzia che è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale, nel caso in cui le difformità siano grafiche, di lieve entità e soprattutto non sia cambiato il numero di vani catastali.
La circolare consente all’ intestatario di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche grafiche che non comportano una variazione della rendita catastale. E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.
Mentre nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale.
A chi acquista consigliamo di insistere ed ottenere la modifica della planimetria, è certamente preferibile acquistare l’immobile rispondente alle normative urbanistiche e catastali.
Acquistare in sicurezza: verifica dello stato urbanistico
Il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale principalmente per evitare la presenza di “case fantasma” nascoste al Fisco. La norma tuttavia non tutela completamente l’acquirente perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli. Inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell’immobile.
Per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è quest’ ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l’immobile. Analizzando lo stato urbanistico si verifica l’assenza di abusi edilizi.
In un appartamento anche solo un bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza, Permesso di costruire, Dia, etc) comporta una “irregolarità” o “abuso edilizio”. Il nuovo acquirente erediterà questo vizio.
Esempio di una consulenza in materia di regolarizzazione
Domanda: Salve Architetto, invio l’attuale pianta catastale è leggermente diversa dallo stato della casa, si tratta di modifiche che ho effettuato io e che non ho poi “formalizzato”. Vorrei sapere, quanto costa fare questa operazione e quali sono i tempi?
Regolarizzare la planimetria catastale
La problematica da risolvere è relativa alla regolarizzazione di una planimetria catastale per un rogito imminente. Andiamo ad analizzare le caratteristiche di queste “modifiche”.
1 – Demolizione di parte del tramezzo.
Il proprietario ha effettuato, alcuni anni fa, la demolizione di circa 2 metri del tramezzo che divideva l’ingresso con il soggiorno. Sappiamo che la demolizione è stata fatta senza richiedere alcuna autorizzazione al comune (oggi avrebbe potuto utilizzare lo strumento CILA Comunicazione Inizio Lavori, anni fa avrebbe dovuto depositare una DIA Denuncia Inizio Attività).
2 – Spostamento della porta di 30cm
Contemporaneamente all’intervento 1, il proprietario ha spostato la porta che divide il soggiorno dallo studio per realizzare un armadio su misura. Anche questo intervento non è stato comunicato al comune.
3 – Finestra non esistente ma disegnata nella planimetria
Questa difformità invece non è dovuta ad interventi effettuati dal proprietario che abitando in questo appartamento da circa 10 anni riferisce che la finestra non è mai esistita. Il proprietario inoltre riferisce che non sa e non può sapere se il precedente proprietario è intervenuto su questa finestra.
Come prima operazione bisogna chiedere al proprietario o all’amministratore di condominio se hanno nella loro disponibilità il titolo abilitativo ed il progetto presentato al Comune e con cui è stata autorizzata la realizzazione dell’edificio (licenza, concessione, permesso di costruire) o titoli successivi con cui sono state autorizzate successive modifiche (DIA, SCIA, CILA, etc). Un documento molto utile in questi casi è il “Fascicolo del Fabbricato” ma pochi immobili ne sono provvisti. Se i titoli abilitativi non sono disponibili bisogna recarsi all’archivio comunale (o municipale) e richiedere il progetto tramite una richiesta di “accesso agli atti”. L’obiettivo è verificare qual è l’ultima disposizione planimetrica autorizzata dal comune.
Esistono due possibilità:
- 1-Le difformità sono state autorizzate
In questo caso si può procedere direttamente con la regolarizzazione al catasto tramite la variazione catastale con il protocollo DOCFA in tempi rapidi e costi contenuti. - 2-Le difformità non sono state autorizzate
In questo caso la prima operazione è quella di “sanare” l’abuso (previa verifica del Regolamento Edilizio e PRG) con una “SCIA in Sanatoria” o “CILA per lavori già eseguiti”. Successivamente, dopo aver regolarizzato dal punto di vista edilizio lo stato di fatto è possibile procedere con la variazione catastale.
Riferimenti normativi
I riferimenti normativi relativi alla questione della regolarizzazione dell’unità immobiliare prima del rogito notarile sono:
– Il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 che introduce l’obbligo, pena nullità dell’atto, per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali come la compravendita su fabbricati esistenti una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie.
Il suddetto DL modifica l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 aggiungendo il comma 1-bis
– La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale.
