Riqualificazione immobiliare energetica: che cosa serve sapere.
Perché è importante parlare di riqualificazione immobiliare in Italia?
Ad esempio perché gli edifici (residenziali e non) sono responsabili del 40% dell’inquinamento atmosferico in Italia, come certifica l’ENEA.
Inoltre, secondo le stime del Mise, il settore civile in Italia è responsabile attualmente di circa il 45% dei consumi finali di energia e del 17,5% delle emissioni dirette di CO2.
Uno studio del 2017 certifica come il settore immobiliare sia uno dei principali inquinanti, e quindi uno dei maggiori driver potenziali di miglioramento.
I principali settori inquinanti in Italia nel 2014: in rosso l’immobiliare.
Ma non è solo una questione ambientale, è anche un’enorme possibilità di crescita economica per chi lavora nell’edilizia, e per tutta la nostra economia.
E’ però un tema complesso: difficoltà di finanziamento, incertezza sugli interventi a cui dare priorità, mancanza di informazioni; raramente poi si incontrano pacchetti “chiavi in mano” in cui siano altri ad occuparsi di tutto per noi.
In questa pagina troverete una guida approfondita che sa dare risposte e non lascia dubbi o “buchi neri”.
L’abbiamo realizzata con questo intento, continuate a leggere per scoprirla.
La riqualificazione immobiliare spiegata bene: le 3 cose da sapere
Quando si parla di “riqualificazione immobiliare”, che cosa si intende?
Si tratta di interventi sugli edifici che sono estetici, strutturali, oppure entrambe le cose?
Vediamo quali sono le tre cose che caratterizzano una riqualificazione immobiliare.
1. La riqualificazione immobiliare agisce su edifici esistenti
“Riqualificazione” è un termine che in origine non ha alcun legame speciale con l’edilizia.
Meglio considerarlo in termini economici: riqualificare significa agire verso il miglioramento della produttività, l’aumento della competitività, la correzione di sprechi e squilibri.
La riqualificazione immobiliare in Italia si rivolge dunque a quel patrimonio di edifici che ha bisogno di interventi di questo tipo.
E sono molti.
Pensate che durante il convegno “Rigenerazione urbana: progetti e finanziamenti” del 2017, sono emersi questi numeri:
- il 70% del patrimonio immobiliare italiano è stato costruito prima che entrassero in vigore le norme antisismiche e sul risparmio energetico
- Oltre 12 milioni di immobili in Italia hanno più di 40 anni di età
2. Riqualificare un immobile significa donargli nuova vita
Consideriamo il dato precedente di oltre 12 milioni di immobili sopra i 40 anni di età, e domandiamoci: dopo quel periodo di tempo relativamente breve (l’aspettativa di vita media nel nostro paese è secondo l’ISTAT di 82,6 anni), una casa è “morta” commercialmente?
In alcuni paesi la risposta potrebbe essere sì, e anche con un tempo di vita dell’immobile addirittura inferiore: in Giappone, ad esempio, una casa mantiene mediamente un valore commerciale per i primi 30 anni di vita (ne parla questo interessante articolo del Guardian).
Nel nostro paese le cose per gli oltre 20 milioni di proprietari di immobili funzionano in modo diverso, per fortuna.
In molti casi però, azioni di riqualificazione possono dare nuovo valore commerciale all’esistente, consentendo di far tornare sul mercato edifici che altrimenti non avrebbero attrattiva.
3. La riqualificazione immobiliare è un processo
La riqualificazione ha dei tempi: non avviene dall’oggi al domani.
E’ un processo che vede coinvolti diversi attori, che prevede diverse fasi di lavoro, e che contempla momenti di snodo cruciali, come ad esempio i tempi per la cessione del credito d’imposta.
Il processo – per funzionare – deve essere costruito in modo da assicurare rispetto dei tempi e delle scadenze, e far fronte a potenziali complicazioni: nel caso delle riqualificazioni che riguardano i condomini, ad esempio, i tempi di delibera assembleare sono un ulteriore fattore che entra in gioco a determinare lo sviluppo del processo.
Avere un partner qualificato accanto, in ogni fase del processo, che abbia le competenze specifiche per il task della riqualificazione (che si occupi di edilizia, finanza, o fiscalità il succo non cambia) è quindi decisivo.
Perché la riqualificazione immobiliare è importante per l’Italia
Ci sono almeno cinque ragioni per cui la riqualificazione immobiliare in Italia è un tema centrale, non solo per l’edilizia, ma per tutto il paese.
Vediamoli insieme di seguito.
1. Riqualificare un immobile è un vantaggio per l’ambiente
Come abbiamo detto all’inizio, l’ENEA ha certificato che il 40% dell’inquinamento atmosferico nel nostro paese deriva dagli immobili, residenziali e non.
Riqualificare un immobile è un passaggio fondamentale per raggiungere gli obiettivi di sostenibilità che si è data l’Europa per il prossimo futuro.
2. Riqualificare un immobile fa bene all’economia
Il mercato che occupa l’intera filiera delle costruzioni in Italia si muove – ad oggi – principalmente grazie a riqualificazioni, ristrutturazioni, risanamenti.
Il mercato delle nuove costruzioni è ridotto, mentre la compravendita trae beneficio dal maggiore valore di mercato che una riqualificazione assicura a un immobile.
La riqualificazione porta dinamicità al mercato immobiliare: perché risolve il problema degli alti costi di gestione nel caso di immobili a vocazione commerciale, e perché assicura incentivi come nel caso degli immobili residenziali.
Un dato interessante, tratto dal “9° rapporto annuale sull’efficienza energetica” di ENEA è che da quando è partito l’ecobonus in Italia (anno 2007) ci sono stati 42 miliardi di euro di interventi di riqualificazione energetica e circa 270 mila posti di lavoro diretti ogni anno.
3. Riqualificare un immobile porta con sé valore aggiunto
Il valore aggiunto del mercato dell’edilizia è tradizionalmente basso, nonostante il grande numero di imprese che operano nel settore.
Un’impresa che si occupa di riqualificazione invece lavora proprio sul valore aggiunto, punta alla qualità di materiali, tecnologie, consulenze.
Architetti, studi tecnici, realizzatori degli interventi possono far fruttare il valore creato all’interno dell’azienda in termini di competenze, svincolandosi dall’unica leva del prezzo come elemento di decisione da parte dei committenti.
4. Un immobile riqualificato vale di più
Tutti gli edifici, residenziali e non, se vengono riqualificati aumentano il proprio valore di mercato.
L’aumento di valore è certo, ma difficile ancora da quantificare, specie per gli edifici residenziali: in questi casi i cicli di compravendita sono ancora molto lunghi.
Nel caso di immobili commerciali invece i tempi si accorciano, per cui il rientro dagli investimenti in riqualificazione si può misurare non solo sui risparmi energetici e dei costi di gestione, ma anche dall’aumento del prezzo di mercato se l’immobile viene messo in vendita o dalla rendita se affittato.
Leggi anche: Aumentare il valore di un immobile grazie ad un’attenta ristrutturazione
5. Riqualificare un immobile bilancia spese di capitale e operative
Nel ciclo di vita di un immobile, la spesa maggiore non è quella di capitale che occorre per acquisirlo (capex), quanto piuttosto la spesa operativa (opex) legata alla sua gestione e manutenzione.
La riqualificazione agisce proprio sui costi operativi, diminuendoli in modo drastico e superando spesso gli obiettivi di risparmio posti a inizio progetto.
In ambito residenziale poi, ci sono in più altre leve per aumentare l’efficacia dell’investimento:
Le sfide di una riqualificazione immobiliare
Riqualificare, lo abbiamo detto, è un processo.
Come tutti i processi di lavoro ha delle criticità, e delle sfide a cui è necessario far fronte.
Una ricerca del 2015 di RSE SpA ha rilevato quali sono le difficoltà che le persone – nell’ambito condominiale – identificano quando affrontano il tema della riqualificazione immobiliare.
Eccole riepilogate nel grafico che segue, con una scala crescente di importanza da 1 a 5:
Le difficoltà dei condomini sul tema riqualificazione immobiliare (fonte: ricerca di RSE SpA del 2015)
Come si vede, è l’incertezza il fattore principale di criticità, nelle sue varie declinazioni possibili: riguarda le informazioni di cui si è in possesso, come reperire i fondi necessari, chi incaricare dei lavori e di tutto quanto il processo riqualificante.
Proviamo a raggruppare in tre macro-categorie quali sono le sfide che una riqualificazione ben fatta deve saper affrontare e vincere.
1. Sfide economiche nella riqualificazione immobiliare
Trovare del capitale da investire
Per avviare una riqualificazione serve il denaro necessario: reperire i capitali non è spesso semplice, anche perché i meccanismi della finanza agevolata non sono semplici.
Per di più, spesso gli operatori immobiliari non possono accedere ad incentivi fiscali.
Saper trovare il giusto strumento finanziario a supporto del processo di riqualificazione è fondamentale per far partire l’iter e portarlo a conclusione.
Rispettare il budget
Per chi opera nella riqualificazione, il rispetto del budget è fondamentale per assicurare un ritorno effettivo dell’investimento.
Occorre potersi fidare di una filiera che rispetti le indicazioni di budget ricevute e che non superi i limiti fissati.
Riqualificare è un investimento sul presente e sul futuro, e un investimento deve avere obiettivi e confini certi per rendere davvero.
Valutare correttamente i tempi del ritorno degli investimenti
Spesso i progetti di riqualificazione si valutano soltanto in termini di quale e quanto risparmio energetico assicurano.
In realtà, se gli interventi sono anche strutturali (pensiamo ad azioni sui serramenti o sull’involucro di un edificio), i tempi in cui l’investimento si ripaga crescono notevolmente e tempi lunghi o incerti possono scoraggiare la riqualificazione.
E’ dunque fondamentale un’analisi che determini con certezza i tempi di ritorno degli investimenti a fronte degli interventi pianificati, in modo da non avere scollature eccessive tra attese e risultati.
2. Sfide di processo alla riqualificazione
Svecchiare i processi dell’industria immobiliare
La gestione dei patrimoni immobiliari nel nostro paese non ha ancora compreso in pieno il valore della riqualificazione in termini economici: l’industria immobiliare italiana applica ancora di fatto gli stessi processi del dopoguerra.
Secondo una ricerca commissionata al CRESME da REbuilding network nel 2016, chi detiene i patrimoni immobiliari principali (banche, assicurazioni, enti previdenziali, società di gestione del risparmio) si suddivide in quattro macrocategorie, riepilogate dall’immagine che segue, sulla base dell’approccio alla riqualificazione:
Proprietari/gestori immobiliari e il loro approccio alla riqualificazione (fonte: CRESME 2016).
Come si vede, solo il 12% dà prova di una gestione eccellente del proprio patrimonio in termini di riqualificazione: spesso non si percepiscono buona gestione degli immobili ed efficienza energetica come opportunità, dal momento che l’immobile non è ancora considerato un bene strategico.
Numeri alla mano, con interventi mirati e risultati semplici da misurare, è possibile scardinare questa tendenza e aumentare la percentuale delle eccellenze: la fiducia dei top management su interventi di riqualificazione aumenta se si hanno conferme numeriche dei risultati ottenuti.
3. Sfide legate al “prodotto immobiliare”
I bisogni immobiliari delle persone e delle realtà aziendali non sono oggi quelli che erano 20/30 anni fa.
E’ cambiata la società italiana, il modo di vivere, il concetto e la composizione stessa della famiglia; nuove tecnologie hanno determinato la necessità di prodotti immobiliari molto diversi rispetto a prima.
Questo significa che occorrono competenze nuove, che considerino l’analisi dei bisogni abitativi/commerciali alla base della proprietà immobiliare, competenze che non è sempre semplice trovare sul mercato.
La normativa della riqualificazione immobiliare
La riqualificazione energetica di un immobile è disciplinata da una normativa ricca e complessa: si fa riferimento a provvedimenti europei, nazionali e regionali.
Per fare un po’ di ordine sul tema, in costante evoluzione, riportiamo di seguito i provvedimenti più significativi.
Dlgs 102 del 4/7/2014
Attua la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, e tra le altre cose
- fissa l’obiettivo nazionale indicativo di risparmio energetico
- introduce l’obbligo della contabilizzazione dei consumi energetici nei condomini
- obbliga alla diagnosi energetica periodica grandi aziende e imprese ad alta intensità energetica
- prevede il piano di azione per gli edifici NZEB (edifici ad energia quasi zero)
Decreto Interministeriale 26 giugno 2015
- Definisce le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici
- Delinea gli strumenti di raccordo sul tema tra stato e regioni
- Prevede la realizzazione di un sistema informativo nazionale per gestire un catasto degli attestati di prestazione energetica e degli impianti termici
Decreto Interministeriale 9 gennaio 2015
Definisce – tra le altre cose – le modalità di funzionamento della cabina di regia istituita dal Dlgs 102/2014 che deve promuovere l’attuazione del piano di interventi per l’efficienza energetica contenuto nel decreto stesso.
Gli aspetti fiscali della riqualificazione immobiliare
La riqualificazione di un immobile porta con sé indubbi vantaggi dal punto di vista fiscale, che riguardano:
- Persone fisiche
- Imprese
- Condomini
La disciplina in materia è articolata e spesso soggetta a modifiche periodiche con le leggi di bilancio.
Il consiglio è quello di fare riferimento alle informazioni sempre aggiornate contenute nel sito dell’Agenzia delle Entrate alla voce Riqualificazione energetica, dove è possibile sapere:
- Come ottenere le detrazioni
- Per quali interventi di riqualificazione sono previste le detrazioni
- Quali sono le norme che regolano le prassi di richiesta
In più, l’Agenzia delle Entrate ha realizzato una guida intitolata “Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico”, aggiornata a Marzo 2019, che riassume tutte le agevolazioni. Inoltre ogni anno pubblica un report sulle detrazioni fiscali, in collaborazione con ENEA.
Nel nostro focus Superbonus edilizio, come sfruttare lo sconto fiscale, esponiamo in dettaglio la panoramica degli aiuti e delle agevolazioni per riqualificare.
La soluzione giusta per la riqualificazione immobiliare: un approccio integrato
Un processo complicato da seguire e gestire, che prevede diverse fasi, con attori diversi per ciascuna: questa è la strada che si apre di fronte a privati, aziende, società, pubbliche amministrazioni, condomini che si interessano al tema della riqualificazione del patrimonio immobiliare in loro possesso.
La complessità però si può gestire e ridurre se viene affrontata in modo integrato: un approccio che abbia ben chiari i passaggi, le condizioni di partenza, i metodi, le opportunità, e il traguardo finale a cui arrivare.
Trasformare un edificio da un costo a un valore aggiunto.
