Ristrutturazione: essere informati e sapere a chi affidarsi quando si deve ristrutturare o fare lavori in casa significa risparmiare su costi e tempi e avere garanzia del risultato. A titolo di esempio, tra i piccoli interventi di ristrutturazione, abbiamo scelto di analizzare i più comuni
Parliamo di ristrutturazione.
Apportare qualche piccolo cambiamento agli interni della propria abitazione è un’esigenza spesso legata al deterioramento delle finiture o all’invecchiamento degli impianti; talvolta invece è una necessità dovuta al mutamento delle abitudini domestiche o dei gusti che vengono sollecitati dalle nuove tendenze. Intraprendere un qualsiasi intervento di rinnovamento della casa significa operare delle scelte che, a seconda dei casi, possono essere legate all’organizzazione degli spazi o riguardare l’estetica e poi metterle in pratica.
È proprio quest’ultimo aspetto a suscitare non pochi dubbi: a chi rivolgersi e come procedere? Le spese sostenute si possono detrarre, usufruendo dei bonus fiscali dedicati alla casa? Per agire a norma e nella tutela personale e altrui, prima di dar corso a qualsiasi lavoro in casa, occorre sapere quali sono gli obblighi di legge a carico e quali gli eventuali adempimenti burocratici. Le risposte a queste domande le fornisce il Comune dove è situato l’immobile oggetto dei lavori, attraverso l’ufficio tecnico dedicato all’edilizia privata.
La fase preliminare della ristrutturazione
- identificare la tipologia cui appartiene il lavoro
- verificare se occorre un iter burocratico e quale pratica presentare per la ristrutturazione
- individuare un progettista cui affidare la progettazione e la relativa pratica edilizia
- individuare tre aziende o liberi professionisti a cui chiedere il preventivo dei costi
- scegliere a chi affidare i lavori
I lavori più comuni
1) Modificare il layout della casa procedendo con la demolizione e successiva costruzione di pareti divisorie (senza funzione strutturale!) può sembrare un intervento di routine e invece richiede un iter burocratico a cura di un progettista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, iscritto al relativo ordine professionale).
2) Qualche problema lo crea anche la sostituzione degli infissi, uno degli interventi più comuni e diffusi. Il motivo risiede nella diversa classificazione del lavoro di ristrutturazione (manutenzione ordinaria o straordinaria) a seconda che i nuovi serramenti comportino o meno la modifica di materiale o tipologia rispetto a quelli precedenti.
3) Infine, il rinnovamento delle finiture: si tratta di opere “leggere”, ma richiedono comunque un’accurata esecuzione.
Che cosa bisogna sapere
In caso di lavori edilizi, la responsabilità del committente non si limita alla presentazione della corretta pratica edilizia, ma comprende anche gli obblighi derivanti dal Codice Civile e dal Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs 81/2008).
Per alcuni lavori, come quelli sugli impianti, è obbligatorio ottenere la certificazione di conformità da parte di chi ha eseguito i lavori.
In genere per i lavori che richiedono una pratica edilizia, compresa la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), il committnte deve nominare un direttore dei lavori (che, tra l’altro, verifichi la corrispondenza del lavoro con il progetto presentato), altrimenti tale compito rimarrà a suo carico.
Per usufruire dei bonus casa
Per usufruire dei bonus casa quando si esegue una ristrutturazione occorre sempre pagare con bonifico specifico.
Si possono detrarre le spese relative a:
- realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998)
- progettazione e altre prestazioni professionali connesse
- prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
- messa in regola degli impianti degli edifici ai sensi del Dm 37/2008 – ex legge 46/90 e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
- acquisto dei materiali
- compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
- effettuazione di perizie e sopralluoghi
- imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori
Non si possono detrarre invece le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
Demolizione e ricostruzione di pareti divisorie
È ciò che si fa comunemente in una ritrutturazione per modificare il layout della casa. Per esempio, quando si aggiunge un bagno o si sposta la cucina nel living
Quando finalizzati a modificare la distribuzione degli spazi in un appartamento, questi due interventi rientrano nella manutenzione straordinaria. Se, invece, un tramezzo viene demolito e ricostruito nella stessa posizione, senza variare il layout della casa né le dimensioni delle stanze, si parla di manutenzione ordinaria.
La normativa sui lavori in casa
Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo e senza comunicazione in Comune. Lo stabilisce il Glossario di edilizia libera, allegato al DM delle Infrastrutture pubblicato nella Gazzetta ufficiale del 7 aprile 2018 (DM 2/3/2018) ed entrato in vigore il 22/4/2018.
Nel caso di quella straordinaria, il riferimento è il D.P.R. n. 380 del 6/6/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Riguarda “le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”.
Esempi di manutenzione straordinaria
La demolizione di tramezzi modifica layout interno senza alterazione della volumetria installazione di ascensori e scale di sicurezza realizzazione e miglioramento dei servizi igienici sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso rifacimento di scale e rampe
interventi finalizzati al risparmio energetico recinzione dell’area privata costruzione di scale interne.
Le pratiche amministrative
Per poter effettuare lavori di manutenzione straordinaria serve la Cila, Comunicazione di inizio lavori asseverata, disciplinata dall’art. 6 bis del Testo Unico, alla quale vanno abbinati gli elaborati grafici inerenti il progetto di ristrutturazione. Con la Cila è possibile iniziare i lavori subito dopo la presentazione della pratica presso lo “Sportello Unico per l’Edilizia” del Comune territorialmente competente.
Per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di competenza tecnica e per la realizzazione del progetto è necessario rivolgersi a un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”). Con la pratica, il tecnico dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia. In sostanza, è proprio lui, munito di opportuna delega o procura speciale, a presentare la Cila; tale prassi è ormai consolidata in quanto in molti Comuni sono attive procedure obbligatorie di invio online, accessibili solo a chi è dotato di firma digitale e posta elettronica certificata.
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A che cosa prestare attenzione
Ci sono alcuni aspetti tecnici che non vanno trascurati quando si tratta di “spostare” le tramezze. Uno di questi riguarda la posizione: occorre rispettare i requisiti igienico-sanitari, previsti dai regolamenti edilizi comunali vigenti, per quanto concerne le dimensioni minime degli ambientie i rapporti di illuminazione e aerazione dei locali.
Per questo motivo serve un tecnico che coordini le operazioni, dalla progettazione alla realizzazione. I lavori, poi, devono sempre essere eseguiti da maestranze qualificate e abilitate. Non bisogna dimenticare che la demolizione di un tramezzo può interessare anche gli impianti che talvolta ,sono in esso contenuti.
Gli incentivi fiscali per chi ristruttura
In caso di manutenzione straordinaria, si ha diritto alla detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie. Tale bonus permette di recuperare in 10 anni, con rate di uguale importo, il 50% della spesa sostenuta, per un massimo detraibile di 96mila euro. Tali condizioni sono valide fino al 31/12/2020. Oltre questa data, la percentuale di sconto potrebbe essere ridotta, come pure l’importo massimo detraibile.
Per usufruire dello sconto fiscale, occorre presentare in Comune la pratica edilizia ed effettuare tutti i pagamenti tramite specifico bonifico “postale o bancario”. La documentazione raccolta, comprese le asseverazioni a firma del tecnico incaricato, andrà poi consegnata al proprio consulente fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.
Dal 2018, inoltre, è stato introdotto, anche per le ristrutturazioni, l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di ristrutturazione. Info su: acs.enea.it
Possono usufruire di questa detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno sul territorio dello Stato italiano. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. E quindi: proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi), che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Per quanto riguarda materiali e finiture dei nuovi tramezzi non ci sono prescrizioni. Saranno il progettista e l’impresa a scegliere quelli adatti
Demolizioni e costruzione: alcuni prezzi di riferimento
Quelli della demolizione, il cui parametro di riferimento è il metro cubo, dipendono dal materiale con cui è costituito il tramezzo, che incide sia sull’entità di lavoro richiesto, sia sulle spese di smaltimento delle macerie. In media si può considerare un costo che va dai 30 euro ai 70 euro al metro cubo. Anche per quanto riguarda i costi della costruzione, per i quali però si fa riferimento al metro quadrato, tutto dipende dal materiale con cui si andranno a realizzare i nuovi tramezzi: il mattone forato (da intonacare, rasare e tinteggiare) che garantisce una miglior resistenza meccanica e all’urto il cartongesso o i pannelli in fibrocemento (da rasare e tinteggiare), consigliati per semplicità di posa e risultati il calcestruzzo cellulare, laterogesso, gasbeton, syporex (da rasare e tinteggiare), ottimi per leggerezza.
Il costo medio per la realizzazione di tramezzi, completi di rasatura, oscilla tra i 50 e gli 80 euro al mq.
Altre variabili
Per quanto riguarda i costi per tali interventi, riuscire a stabilire un importo complessivo medio è molto difficile, in quanto le variabili sono molteplici. Intervengono diverse altre voci di spesa quali l’onorario del professionista per la progettazione, la direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere, i diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche.
In merito ai tempi di esecuzione, invece, bisogna considerare quelli della redazione della pratica Cila (si possono ipotizzare circa 7 giorni, ma dipende dalla disponibilità del progettista) e quelli di realizzazione dell’opera, che dipende dalla quantità di demolizioni e ricostruzioni (in media 15 giorni).
