Ecco perchè è possibile eseguire una ristrutturazione riducendo i volumi preesistenti.
La volumetria preesistente costituisce lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione. L’intento del legislatore è quello di impedire soltanto aumenti della complessiva cubatura degli edifici esistenti, ma non diminuzioni della stessa.
Ristrutturazione riducendo i volumi preesistenti: la linea di confine
Le norme che disciplinano gli interventi edilizi di ristrutturazione sono stati sempre oggetto di un accesso dibattito giurisprudenziale soprattutto perché hanno avuto un grande impatto applicativo.
Dalla interpretazione delle stesse dipende la stessa ammissibilità, o meno, degli interventi edilizi.
Le opere di ristrutturazione presentano, per loro natura, una connotazione conservativa e per tali motivi sono ammissibili purché non contrastino la disciplina urbanistica.
Sorge, a questo punto, la necessità di individuare il limite entro il quale le modifiche del fabbricato sono compatibili con la conservazione della sua identità architettonica e quindi con la qualifica di ristrutturazione, senza sconfinare in eventuali abusi.
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Ristrutturazione riducendo i volumi preesistenti: il caso
Una ditta ottiene il rilascio di titoli abilitativi per una serie di interventi edilizi. Gli interventi da realizzare sono tanti: ristrutturazione edilizia dell’unità residenziale, trasformazione in autorimessa del locale deposito sottostante, realizzazione di due coppie di balconi; il collegamento strutturale dei due fabbricati.
I ricorrenti impugna gli atti con cui il Comune di Caserta aveva dato assenso agli interventi edilizi richiesti dalla ditta, chiedendone l’annullamento, in quanto i lavori posti in essere avevano provocato una modifica del volume complessivo dell’organismo edilizio violando l’art. 3 co. 1 lett. d) DPR 380/2001 e ed era stato violato l’art. 8 dello strumento urbanistico generale di Caserta, laddove consente interventi di restauro conservativo, di ristrutturazione funzionale, o di sostituzione dell’edilizia esistente, ma a parità di volume.
La decisione del TAR
Accertato che si è realizzato un parziale abbattimento e ricostruzione con volume in diminuzione rispetto all’esistente il collegio giudicante, (TAR Napoli sentenza 25 luglio 2014 n. 4265) respinge la tesi dei ricorrenti, condividendo invece quanto già precisato dal TAR Puglia-Bari nella sentenza n. 3210 del 22.7.2004 che ha considerato corretta e conforme alla legge l’affermazione che la volumetria preesistente costituisce lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, nel senso che sussiste la possibilità di utilizzare la preesistente volumetria soltanto in parte in sede di ricostruzione, essendone precluso soltanto un aumento; cosa desumibile dalle modifiche della normativa di riferimento (l’art. 3 DPR 380/2001) intervenute nel tempo, posto che si è passati dalla necessità di una “ fedele ricostruzione” ad una ricostruzione “con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”, ed oggi alla “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria…preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”: è quindi evidente l’intento del legislatore di impedire soltanto aumenti della complessiva cubatura degli edifici esistenti, ma non diminuzioni della stessa.
Ristrutturazione riducendo i volumi preesistenti: il più contiene il meno
Volendo dare un senso pratico alla decisione emessa dal TAR possiamo affermare che purché l’opera di ristrutturazioni resti entro una tale soglia il proprietario è legittimato a richiedere il permesso edilizio per una costruzione quantitativamente minore, con l’unico limite di rispettare tutti gli altri parametri (destinazione d’uso e tipologia edilizia).
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Pertanto, la prevista diminuzione di volumetria, non appare ostativa alla riconducibilità dell’intervento alla fattispecie della ristrutturazione edilizia.
Perché come scriveva Massimo Saverio Giannini “non ha alcun rilievo il “come” il proprietario eserciti i propri diritti; ma è sufficiente che osservi gli obblighi che gli sono imposti dalla legge o dal provvedimento amministrativo“.
Se è vero che nella logica del massimo vantaggio economico, quasi sempre vengono presentati progetti che, coincidono con la soglia massima di edificabilità consentita, nulla vieta ristrutturare un edificio realizzando volumi inferiori a quelli preesistenti purché vengano tutelate determinate prescrizioni imposte dal regolamenti edilizi.
Così operando, la giurisprudenza più recente, apre le maglie agevolando il soggetto privato che potrà realizzare gli interventi edilizi volti alla riqualificazione e rinnovo urbano così come richiesto dal recente progetto di legge presentato dal Ministro Lupi che contiene misure volte alla realizzazione di politiche strategiche orientate al recupero e alla valorizzazione del patrimonio e del tessuto esistente delle periferie prevedendo il ripristino ambientale e paesaggistico delle aree degradate ma anche uno snellimento burocratico delle procedure edilizie tramite la semplificazione e razionalizzazione della disciplina dei titoli edilizi, alla riorganizzazione dello Sportello Unico dell’edilizia, ed al riordino della normativa tecnica sulle costruzioni e sui prodotti da costruzione.
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