Parliamo della ristrutturazione urbanistica, che può essere affiancata alla nuova costruzione poiché anche questa comporta una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, a differenza delle altre opere (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia).
Ristrutturazione urbanistica: definizione
La Ristrutturazione urbanistica è l’insieme degli interventi di sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio esistente con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Il Testo Unico dell’Edilizia-D.P.R. 380/2001 introduce nuovamente, come nel caso della nuova costruzione, il concetto della trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, cioè la modifica dello stato e della conformazione del suolo per adattarlo ad un uso diverso da quello che gli è proprio. Può essere ottenuta attraverso delle costruzioni edilizie o altre attività. Per costruzione si intende qualsiasi manufatto tridimensionale che occupi una parte ben precisa del terreno e dello spazio aereo e può essere sia un edificio nuovo ed autonomo sia una modifica rilevante di uno esistente. Altre attività assimilabili a quella edilizia sono tutte quelle che alterano il suolo in modo stabile e significativo, indipendentemente dal fatto che si verifichi o meno un aumento di volumi.
Per parlare di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è necessario che le opere abbiano un carattere permanente.
Sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio
Questo tipo di intervento è il più complesso poiché incide in modo esteso sul territorio, cambiandone radicalmente l’assetto.
Il tessuto urbanistico-edilizio è la conformazione caratteristica che assume una certa parte dello spazio urbano o rurale. Le qualità che distinguono ed identificano una zona da un’altra sono varie, tra di esse ci sono la disposizione delle parti edificate e di quelle vuote, la struttura delle strade, la presenza di spazi pubblici e privati, la diffusione di determinati servizi, la tipologia prevalente di edificio, la storia dell’insediamento.
La ristrutturazione urbanistica opera su uno o più di questi aspetti modificandoli profondamente.
Insieme sistematico di interventi edilizi
A differenza di tutti gli altri interventi edilizi fin qui esaminati si parla di un insieme organizzato di opere che agiscono su più edifici o più aree per ridisegnare in maniera unitaria una certa zona.
Il Testo Unico elenca chiaramente quali sono gli elementi su cui si può agire:
- Lotti: il lotto è una porzione di suolo omogenea per destinazione ed indici urbanistici, indipendentemente dal numero di particelle catastali o di proprietari.
- Isolati: l’isolato è lo spazio urbano elementare costituito da una porzione edificata o edificabile e delimitato dalla rete stradale. Può essere costituito da un unico edificio, sebbene nella maggior parte dei casi si è in presenza di più edifici, e può assumere forma regolare o irregolare.
- Rete stradale
Differenze tra ristrutturazione urbanistica ed edilizia
Le differenze sostanziali tra i due tipi di intervento sono l’entità dei lavori e la loro finalità. La ristrutturazione urbanistica comporta un vero e proprio insieme di interventi edilizi che agiscono sul disegno della città, mentre quella edilizia riguarda un singolo fabbricato. La prima, inoltre, comporta un cambiamento rilevante nello spazio edificato e non, mentre la seconda non influenza lo stato dei luoghi poiché interviene su un singolo immobile già esistente.
Ristrutturazione urbanistica: condizioni
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono consentiti anche all’interno dei centri storici, purché il Comune sia provvisto di Piano Regolatore ed esclusivamente all’interno di piani di recupero. In assenza di Piano Regolatore non è ammesso a meno che non si sia in presenza di agglomerati, sprovvisti di carattere storico, artistico e ambientale, che di fatto non esistano più.
Il piano di recupero è uno strumento urbanistico attuativo finalizzato al risanamento di aree degradate.
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