Sanatoria di un appartamento prima del rogito. Siamo spesso contattati per sanare lo stato catastale ed urbanistico di appartamenti che prima di essere venduti presentano delle irregolarità nei documenti amministrativi. Questo tipo di problemi può essere ereditato dai precedenti proprietari che hanno ristrutturato l’immobile senza richiedere l’autorizzazione al comune prima di iniziare i lavori e non hanno presentato il necessario aggiornamento catastale.
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Verifica prima di comprare o vendere un appartamento
Prima di vendere e acquistare un appartamento i principali documenti tecnici che vanno verificati sono:
- Titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio (Licenza edilizia, concessione o permesso di costruire)
- Eventuali titolo edilizia in sanatoria o richiesta di condono
- Pratiche edilizie successive alla costruzione che hanno comportato la modifica della distribuzione interna degli ambienti (DIA, CILA, SCIA)
- Certificato di agibilità
- Certificati di conformità degli impianti
- Dati catastali, tra cui la visura e la planimetria catastale
La verifica più importante è l’accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio (regolarità urbanistica) e tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali (regolarità catastale)
Questa analisi è molto importante perchè nel caso di irregolarità, la difformità e le conseguenze amministrative verrebbero ereditate dal nuovo proprietario. Spesso, ma non sempre, sono il notaio, l’agenzia o la banca erogatrice del mutuo che avvertono il venditore di queste problematiche ed interrompono l’iter prima dell’acquisto. Per tutelare l’acquirente è quindi importante che venga affidato l’incarico di verificare i documenti ad un tecnico prima del compromesso.
Sanatoria di un appartamento: casi più comuni di irregolarità edilizia
Purtroppo non tutte le irregolarità e gli abusi possono essere sanati con metodi “ordinari”. La sanatoria edilizia è permessa in accordo con quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia e in conformità con il regolamento edilizio comunale, il piano regolatore e le norme igienico sanitarie.
Di seguito sono elencate, a titolo di esempio, gli interventi di sanatoria più comuni che vengono presentati prima di un rogito.
La sanatoria di un bagno aggiuntivo è facilmente sanabile
L’esigenza di costruire un bagno aggiuntivo in un appartamento viene a volte risolta dividendo quello esistente in due unità minori. In questo caso la sanatoria è di solito agevole.
Differente è il caso di un bagno realizzato all’interno di una stanza esistente. In questo caso la superficie della stanza potrebbe diminuire a tal punto da superare la superficie minima prevista dalle normative edilizie (14 mq per una stanza doppia, 9 mq per una stanza singola, secondo la legge nazionale).
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Spostamento della cucina nel soggiorno con la creazione di un angolo cottura
La cucina nel passato veniva realizzata in un unico grande ambiente, avente una superficie di circa 10-15 mq. All’interno si cucinava e si mangiava e quindi viene chiamata “cucina abitabile”. Oggi, la necessità di realizzare appartamenti con più stanze ha comportato spesso l’esigenza di spostare la cucina nel soggiorno. Questo spostamento anche senza modifica dei tramezzi deve essere autorizzato dal comune (con CILA o SCIA) e riportato nella variazione catastale della planimetria. In altri termini il cambio d’uso di un vano, anche se non comporta delle modifiche della distribuzione interna, va autorizzato (o sanato).
La stanza che ospita l’angolo cottura, se alimentato a gas, dovrà avere delle prese di areazione naturale e la tubazione per l’estrazione dei fumi di cottura.
Secondo molti Regolamenti Edilizi, tra cui quello di Roma, il vano che prima era destinato a cucina dovrà avere una superficie minima di 9 mq per essere trasformato in camera da letto oppure minore di 4 mq per essere trasformato in ripostiglio. Infatti secondo il Regolamento Edilizio di Roma non può esistere un ambiente tra i 4 mq ed i 9 mq dotato di finestra.
Ampliamento del soggiorno tramite la fusione con l’ingresso e con il corridoio
Il soggiorno spesso viene ampliato tramite l’unione con il corridoio o con l’ingresso, due vani che per le esigenze contemporanee sono sempre meno utilizzati. Si ottiene questa nuova configurazione anche con la semplice demolizione di un tramezzo.
La sanatoria potrebbe essere difficoltosa nel caso in cui l’ambiente ottenuto sia troppo grande e non vengano così rispettate le norme igienico-sanitarie che prevedono il rapporto minimo di 1:8 tra superficie finestrata e superficie dell’ambiente.
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Divisione di una camera da letto in due camerette
La divisione di una camera doppia in due singole avviene costruendo un semplice tramezzo che divide in due lo spazio. Anche in questo caso il rispetto delle normative potrebbe comportare problemi nella richiesta di sanatoria: le stanze dovranno avere minimo 9 mq di superficie con una aeroilluminazione di 1/8 tra superficie della finestra e superficie del vano.
Veranda sul terrazzo
La costruzione di una veranda sul terrazzo è solitamente un abuso difficile da sanare. Rispetto ai casi precedenti comporta un aumento della volumetria dell’immobile originario e non può essere sanata con una CILA o con una SCIA ma sono spesso necessari degli strumenti più complessi come il Permesso di Costruire o la “Dia onerosa” in sanatoria
In questo caso la responsabilità dell’abuso è più grave e può comportare anche una denuncia penale per il proprietario, anche se non è stato lui a realizzare la veranda e la demolizione del manufatto.
Chiusura del balcone
Analoga alla costruzione della veranda è la chiusura di un balcone che comporta allo stesso modo un aumento di volumetria. Nonostante il patrimonio edilizio italiano sia pieno di questi casi l’unica soluzione spesso è stata quella di richiedere il condono edilizio, strumento che oggi non è più attivo.
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Realizzazione di un soppalco
Capita spesso di dover sanare soppalchi realizzati senza autorizzazione. Le problematiche principali potrebbe nascere dal mancato rispetto delle altezze minime che solitamente sono di 240 cm o 270 cm. Inoltre in alcuni casi il soppalco potrebbe comportare aumento di superficie utile e richiedere un permesso di costruire per la sanatoria.
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Volume spostato di attici e superattici
Può succedere che sono presenti delle differenze tra il progetto approvato e gli appartamenti realizzati all’ultimo piano degli immobili (come in caso di attico o superattico). Se la differenza comporta solo lo spostamento della superficie utile lorda senza ampliamenti si può sanare la situazione con un accertamento di conformità art. 37 DPR 380/2001, cioè una SCIA in Sanatoria con silenzio assenso. Se invece la differenza riguarda anche un aumento di cubatura potrebbe essere decisamente più complessa la sanatoria.
Sanatoria di un appartamento: vantaggi di fare i lavori interni regolarmente
Nonostante chiedere un’autorizzazione per dei lavori interni negli appartamenti sia obbligatorio dal 1985 (Legge 47/1985), ancora oggi molti cittadini realizzano gli interventi senza comunicare niente al comune. Le responsabilità del committente comportano multe costose ed in alcuni casi sanzioni penali.
L’irregolarità verrà sanata nella maggior parte dei casi prima di vendere l’immobile quando vige l’obbligo di dichiarare nel rogito la conformità catastale. Sanare un appartamento, è più costoso di richiedere un permesso prima dell’inizio dei lavori. Oggi con la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) è possibile realizzare dei lavori regolari con poche centinaia di euro (A Roma ad esempio si pagano 256 euro).
