SCIA segnalazione certificata di inizio attività. Nella guida parleremo di cos’è, quali interventi edilizi sono soggetti alla pratica, dei costi, dei tempi e della SCIA tardiva e in sanatoria con le relative sanzioni. Il tutto aggiornato al 2020.
Se stai per realizzare un intervento edile, avrai sentito parlare della Segnalazione Certificata di Inizio Attività “SCIA“. Qualcuno ti avrà parlato anche della CILA. Spero che questa persona non ti abbia parlato anche della fusione delle due: la “SCILA”, perché non esiste.
Con questa guida cercheremo di far chiarezza su tutti gli aspetti legati a questa procedura.
La SCIA è una comunicazione edilizia introdotta dalla Legge 122 del 2010, che ha di fatto sostituito la Denuncia di Inizio Attività DIA, dichiarazione ormai sorpassata.
La normativa di riferimento, che definisce la SCIA, il campo di applicazione e altri aspetti sono nel Testo unico dell’edilizia T.U. DPR. 380/01.
Interventi che richiedono la SCIA
Secondo l’art.22 del T.U. sull’edilizia è necessario l’utilizzo della SCIA per gli interventi ricadenti in:
- Manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
- restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
- Ristrutturazione edilizia “leggera” diversi da “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.”
- Varianti al permesso di costruire che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, che non alterino la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
- Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, purché le stesse siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.
Inoltre, esistono altri interventi che possono essere realizzati mediante SCIA alternativa al Permesso di Costruire.
Questi che ho elencato sono gli interventi così come definiti dal Testo unico sull’edilizia. Potrebbero essere di difficile lettura. Cerchiamo di fare chiarezza e di semplificare!
Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA sostituisce la CILA quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi etc.
Proverò a segnalarti un elenco non esaustivo di tutte queste opere:
Elenco delle opere che richiedono la SCIA
Tra gli interventi soggetti a SCIA abbiamo:
- installazione di nuovi ascensori e montacarichi, con struttura portante interna o esterna all’edificio;
- sostituzione di recinzioni, cancellate e muri di cinta esistenti in presenza di fondazioni e/o elementi portanti in C.A;
- realizzazione di nuove scale interne e/o esterne, che non comportino aumento di superficie complessiva dell’edificio;
- realizzazione di nuovi balconi e terrazzi, che non comportino aumento di superficie complessiva dell’edificio;
- apertura di nuove porte, finestre esterne e lucernari;
- posa di canna fumaria esterna;
- rifacimento del tetto;
- posa in opera di vespaio aerato;
- rimozione amianto dalla copertura;
- sostituzione e rifacimento solaio;
- demolizioni parziali o totali di edifici senza ricostruzione;
- nuovo muro di contenimento del terreno (muro di sostegno);
- perforazione di un pozzo artesiano.
Chi può presentare una SCIA
La Scia può essere presentata da:
- proprietario;
- comproprietario con l’assenso degli altri proprietari;
- usufruttuario o nudo proprietario
Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti. Mentre, a depositare e redigere la SCIA sarà il professionista delegato.
La SCIA è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o agli aventi causa.
Per depositare la pratica avrai bisogno obbligatoriamente di un professionista capace: ingegnere, architetto, geometra o perito edile.
Fasi, durata e tempi della SCIA
Per quanto riguarda la SCIA, la maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi, per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l’unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato attuale dell’immobile, al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi).
I tempi per ottenere la documentazione vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi nelle città più estese. In caso di abusi, i tempi si allungano ulteriormente, in quanto dovrai depositare una sanatoria.
Durante l’attesa della documentazione, il professionista effettua il rilievo e prepara la pratica. In un mese circa, dovrebbe riuscire a terminare la parte di calcolo e burocratica.
Una volta firmati gli elaborati, il tecnico protocolla la SCIA via PEC all’Ufficio urbanistica del Comune.
Alla presentazione non seguirà alcun permesso o autorizzazione da parte del Comune. Difatti, si tratta di una semplice comunicazione, con la quale si avvisa l’Amministrazione Comunale dell’Inizio lavori. L’attività può iniziare con efficacia immediata. Tuttavia, l’amministrazione ha a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della segnalazione e, in caso di inadempienze, per provvedere all’interruzione dei lavori. Attenzione, in caso di false dichiarazioni si rischiano sanzioni penali!
Nel caso in cui sull’edificio insistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori dovrai ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Sovrintendenza e altro ente competente). In questo caso, i tempi potrebbero ulteriormente dilatarsi.
I lavori dovranno essere seguiti obbligatoriamente da un Direttore lavori.
La Scia ha una durata di tre anni dalla presentazione e, se i lavori non verranno ultimati entro tale scadenza, non si potrà prorogare,ma dovrai presentare una nuova SCIA o CILA per le opere non ultimate. Tale richiesta deve essere effettuata prima della scadenza dei tre anni e deve essere motivata: per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure, in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori.
Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l’aggiornamento catastale . Difatti, oltre che in Comune, bisognerà aggiornare le planimetrieal Catasto, così da comunicare all’Agenzia delle Entrate l’eventuale diversa rendita su cui calcolare le tasse.
Se hai già realizzato un intervento senza comunicarlo al comune, non contrario ai regolamenti o alle normative, non preoccuparti! O meglio, “sanare l’abuso” ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio:
Scia tardiva o in sanatoria e sanzioni
Se non hai comunicato la pratica al Comune, non finirai in galera. Nel caso in cui i lavori vengano iniziati prima di presentare la Scia, è possibile ricorrere alla cosiddetta “Scia tardiva”. In sostanza, la pratica da preparare è sostanzialmente simile alla Scia tradizionale, ma all’interno del modello dichiarerai che l’inizio dei lavori è già avvenuto e pagherai al Comune una sanzione. Di solito, pari a 516 euro.
Invece, nel caso in cui i lavori siano già terminati, si parla di Scia in sanatoria ed è necessario effettuare un accertamento di conformità, verificando la doppia conformità urbanistica alle normative. In pratica, il progetto dovrà rispettare le prescrizioni di legge sia del momento in cui verrà presenta la Scia, sia del momento in cui è stata realizzata l’opera.
Anche in questo caso, dovrai pagare una sanzione pecuniaria. Se l’intervento è comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, dovrai versare una somma stabilita dall’Ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell’immobile, variabile tra 516 e 5.164 euro.
Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il Piano regolatore o i Piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso, in quanto occorre pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).
Questo, nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai Piani comunali.
Se hai realizzato un aumento di volume dove non è concesso, dovrai demolire il manufatto!
Arriviamo ora all’aspetto economico:
I costi della SCIA
Il costo maggiore della SCIA non è la stesura della pratica stessa, ma la fornitura e posa in d’opera dell’intervento da parte delle imprese. Le voci che comporranno la spesa finale saranno:
- gli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche, strutturali ed impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l’obbligatorietà della Direzione lavori e l’eventuale Coordinamento della sicurezza sul cantiere. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 10% e il 15% del costo dell’appalto. Facciamo un esempio. Pensa di ristrutturare un appartamento e di sconvolgerlo fino a spendere 100.000 €. A quel punto, i professionisti potrebbero chiederti tra i 10.000 € e i 15.000 €. Ovviamente, potrai trovare chi ti chiede 7.000 € e chi 25.000 €. Dipende dalla condizioni di mercato e dalla stima che il professionista ha di sè.
- I diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche. In genere, per il protocollo della SCIA, i Comuni chiedono 250 €, oltre a 50 € per l’aggiornamento catastale, 50 € per il deposito della pratica strutturale e così via.
- Il preventivo per gli interventi edili ed impiantistici varia in base all’intervento. Ti consiglio l’articolo sui costi della ristrutturazioni;
- Gli oneri di urbanizzazione non sono sempre dovuti. Queste cifre vengono versate al Comune per coprire una quota della spesa che l’amministrazione ha sostenuto per realizzare strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc.. Ad esempio, il frazionamento di un appartamento andrebbe a modificare il carico urbanistico dell’unità: diversi consumi di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.. In questi casi, l’amministrazione chiede il versamento di questi oneri, che variano da Comune a Comune. In genere, 100 € ogni mq.
La sede dello studio è a Roma. Consideriamo anche commesse in tutta Italia. Potrai ottenere un preventivo via mail a info@studiosdl.it, oppure, contattandoci via telefono al 391 400 75 73.
