SCIA segnalazione certificata di inizio attività. Nella guida parleremo di cos’è, quali interventi edilizi sono soggetti alla pratica, dei costi, dei tempi e della SCIA tardiva e in sanatoria con le relative sanzioni. Il tutto aggiornato al 2020.
Se stai per realizzare un intervento edile, avrai sentito parlare della Segnalazione Certificata di Inizio Attività “SCIA“. Qualcuno ti avrà parlato anche della CILA. Spero che questa persona non ti abbia parlato anche della fusione delle due: la “SCILA”, perché non esiste.
Con questa guida cercheremo di far chiarezza su tutti gli aspetti legati a questa procedura.
La SCIA è una comunicazione edilizia introdotta dalla Legge 122 del 2010, che ha di fatto sostituito la Denuncia di Inizio Attività DIA, dichiarazione ormai sorpassata.
La normativa di riferimento, che definisce la SCIA, il campo di applicazione e altri aspetti sono nel Testo unico dell’edilizia T.U. DPR. 380/01.
Secondo l’art.22 del T.U. sull’edilizia è necessario l’utilizzo della SCIA per gli interventi ricadenti in:
Inoltre, esistono altri interventi che possono essere realizzati mediante SCIA alternativa al Permesso di Costruire.
Questi che ho elencato sono gli interventi così come definiti dal Testo unico sull’edilizia. Potrebbero essere di difficile lettura. Cerchiamo di fare chiarezza e di semplificare!
Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA sostituisce la CILA quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi etc.
Proverò a segnalarti un elenco non esaustivo di tutte queste opere:
Tra gli interventi soggetti a SCIA abbiamo:
La Scia può essere presentata da:
Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti. Mentre, a depositare e redigere la SCIA sarà il professionista delegato.
La SCIA è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o agli aventi causa.
Per depositare la pratica avrai bisogno obbligatoriamente di un professionista capace: ingegnere, architetto, geometra o perito edile.
Per quanto riguarda la SCIA, la maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto occorre richiedere una visura degli atti abilitativi, per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l’unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato attuale dell’immobile, al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi).
I tempi per ottenere la documentazione vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi nelle città più estese. In caso di abusi, i tempi si allungano ulteriormente, in quanto dovrai depositare una sanatoria.
Durante l’attesa della documentazione, il professionista effettua il rilievo e prepara la pratica. In un mese circa, dovrebbe riuscire a terminare la parte di calcolo e burocratica.
Una volta firmati gli elaborati, il tecnico protocolla la SCIA via PEC all’Ufficio urbanistica del Comune.
Alla presentazione non seguirà alcun permesso o autorizzazione da parte del Comune. Difatti, si tratta di una semplice comunicazione, con la quale si avvisa l’Amministrazione Comunale dell’Inizio lavori. L’attività può iniziare con efficacia immediata. Tuttavia, l’amministrazione ha a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della segnalazione e, in caso di inadempienze, per provvedere all’interruzione dei lavori. Attenzione, in caso di false dichiarazioni si rischiano sanzioni penali!
Nel caso in cui sull’edificio insistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori dovrai ottenere il nulla osta dagli organi preposti (Sovrintendenza e altro ente competente). In questo caso, i tempi potrebbero ulteriormente dilatarsi.
I lavori dovranno essere seguiti obbligatoriamente da un Direttore lavori.
La Scia ha una durata di tre anni dalla presentazione e, se i lavori non verranno ultimati entro tale scadenza, non si potrà prorogare,ma dovrai presentare una nuova SCIA o CILA per le opere non ultimate. Tale richiesta deve essere effettuata prima della scadenza dei tre anni e deve essere motivata: per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure, in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori.
Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l’aggiornamento catastale . Difatti, oltre che in Comune, bisognerà aggiornare le planimetrieal Catasto, così da comunicare all’Agenzia delle Entrate l’eventuale diversa rendita su cui calcolare le tasse.
Se hai già realizzato un intervento senza comunicarlo al comune, non contrario ai regolamenti o alle normative, non preoccuparti! O meglio, “sanare l’abuso” ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio:
Se non hai comunicato la pratica al Comune, non finirai in galera. Nel caso in cui i lavori vengano iniziati prima di presentare la Scia, è possibile ricorrere alla cosiddetta “Scia tardiva”. In sostanza, la pratica da preparare è sostanzialmente simile alla Scia tradizionale, ma all’interno del modello dichiarerai che l’inizio dei lavori è già avvenuto e pagherai al Comune una sanzione. Di solito, pari a 516 euro.
Invece, nel caso in cui i lavori siano già terminati, si parla di Scia in sanatoria ed è necessario effettuare un accertamento di conformità, verificando la doppia conformità urbanistica alle normative. In pratica, il progetto dovrà rispettare le prescrizioni di legge sia del momento in cui verrà presenta la Scia, sia del momento in cui è stata realizzata l’opera.
Anche in questo caso, dovrai pagare una sanzione pecuniaria. Se l’intervento è comunque conforme al piano urbanistico locale e alle norme edilizie, dovrai versare una somma stabilita dall’Ufficio comunale in relazione alla variazione di valore dell’immobile, variabile tra 516 e 5.164 euro.
Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il Piano regolatore o i Piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso, in quanto occorre pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).
Questo, nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai Piani comunali.
Se hai realizzato un aumento di volume dove non è concesso, dovrai demolire il manufatto!
Arriviamo ora all’aspetto economico:
Il costo maggiore della SCIA non è la stesura della pratica stessa, ma la fornitura e posa in d’opera dell’intervento da parte delle imprese. Le voci che comporranno la spesa finale saranno:
La sede dello studio è a Roma. Consideriamo anche commesse in tutta Italia. Potrai ottenere un preventivo via mail a info@studiosdl.it, oppure, contattandoci via telefono al 391 400 75 73.