Sismabonus per acquisto di case antisismiche
La Manovrina fiscale (decreto legge 24 aprile 2017, n. 50), il provvedimento correttivo alla Legge di Bilancio 2017, estese il sismabonus anche all’acquisto di case costruite con criteri antisismici.
La platea di questa agevolazione fiscale risulta così allargata a due categorie di contribuenti:
• i soggetti che effettuano gli interventi in prima persona
• i soggetti che acquistano immobili già ristrutturati con elevati standard antisismici.
La norma mira a favorire in particolare le imprese che possono acquistare vecchi edifici per demolirli e ricostruirli con particolare attenzione alla loro sicurezza sismica. In questo modo si potrà operare progressivamente una riqualificazione significativa di una parte del patrimonio edilizio.
Tale norma era inizialmente limitata alla zona a più alto rischio sismico (zona 1). La Legge Crescita ha esteso nel 2019 l’agevolazione agli acquisti di case antisismiche site anche nei Comuni delle zone a rischio sismico 2 e 3.
Il Decreto Rilancio estende infine anche a questa categoria di interventi l’aliquota maggiorata del 110%.
Requisiti per l’acquisto di case antisismiche
Per poter usufruire delle agevolazioni, gli immobili dovranno rispettare questi fondamentali requisiti:
• essere ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 del territorio italiano, così come definite dall’Ordinanza della Presidenza del Consiglio dei Ministri n. 3519 del 2006
• essere oggetto di demolizione e ricostruzione con criteri antisismici di immobili esistenti da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione
• essere rivenduti direttamente dalle imprese entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.
Non sarà possibile quindi godere dell’agevolazione quando gli immobili saranno venduti da privati.
Laddove consentito da norme locali, come il Piano Casa, gli interventi di demolizione e ricostruzione potranno comportare anche ampliamento volumetrico.
Il tetto di spesa di 96.000 euro deve intendersi per ogni singola unità immobiliare acquistata facente parte dell’intero edificio ricostruito.
Poiché il Decreto Rilancio è ancora in fase di conversione in legge, tra le modifiche proposte c’è da segnalare quella dell’ANCE (associazione dei costruttori edili) che chiede vengano inclusi in questo bonus anche i fabbricati ristrutturati in chiave antisismica, senza demolizione e successiva ricostruzione.
A quanto ammonta il bonus per l’acquisto di case antisismiche?
L’aliquota di detrazione consueta può essere pari al:
• 75%, se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore
• 85%, se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori.
In base al testo del Decreto Rilancio, invece, l’aliquota sale indistintamente al 110%.
La detrazione è calcolata sul prezzo di vendita risultante dall’atto notarile, ma la norma fissa un tetto massimo di spesa su cui applicarla pari a 96.000 euro.
Ciò vuol dire che, nella migliore delle ipotesi, quella di accesso all’aliquota maggiore di detrazione, l’acquirente potrà ottenere uno sconto pari a 105.600 euro, da recuperare in 5 anni per un importo annuale di 21.120 euro l’anno.
Gli acquirenti potranno scegliere se:
• usufruire direttamente della detrazione
• cedere il credito di imposta alla ditta che ha effettuato i lavori o ad altri soggetti come istituti di credito e intermediari finanziari
• usufruire dello sconto immediato in fattura.
Altre notizie utili per l’acquisto di case antisismiche
Con la risposta n. 5/2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile usufruire della detrazione anche sugli acconti pagati.
È però necessario:
• aver registrato il preliminare di vendita entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione
• che siano stati ultimati i lavori sull’intero fabbricato.
L’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che l’asseverazione della classe di rischio sismico deve essere presentata contestualmente al titolo autorizzativo. Una presentazione tardiva determina la perdita dell’agevolazione.
Tuttavia l’agevolazione per l’acquisto è stata estesa alle zone 2 e 3 solo a partire dal 2019, quindi i costruttori che avevano già presentato richiesta di Permesso di Costruire si sono trovati nella condizione di non aver allegato tale asseverazione.
Con la risposta 196/2020 l’Agenzia ha allora dichiarato che, solo in tale caso, è possibile presentare una asseverazione tardiva.
La condizione è quindi che la procedura autorizzatoria sia iniziata dopo il primo gennaio 2017 ma prima del primo maggio 2019.
L’impresa dovrà comunque presentare l’asseverazione entro la data di stipula del rogito.
Infine, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, sono stabilite nella misura fissa di 200 euro ciascuna a favore delle imprese.
Limiti temporali del sismabonus per acquisto di case antisismiche
Trattandosi di un’estensione del sismabonus previsto in senso più generale, anche nel caso dell’acquisto l’agevolazione si può intendere in vigore fino al 31 dicembre 2021.
La scadenza è più lunga rispetto a quella prevista per altre agevolazioni fiscali in edilizia in quanto è chiaro che, per poter realizzare interventi invasivi come quelli di demolizione e ricostruzione, occorrono in alcuni casi anche diversi anni.
Analogamente al sismabonus per lavori eseguiti in prima persona, inoltre, il beneficio per l’acquisto deve intendersi spalmato in 5 anni anziché in 10.
Differenze tra sismabonus per acquisto di case antisismiche e detrazione 50%
Il sismabonus per acquisto di case antisismiche presenta diverse analogie con la detrazione 50% per l’acquisto di immobili ristrutturati.
In quel caso però gli interventi ammessi soano tutti quelli di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione, mentre qui sono limitati (almeno per il momento) a quelli di demolizione e ricostruzione.
Inoltre, per il bonus 50% la detrazione si applica su un importo forfetario di ristrutturazione, mentre in questo caso è computata sull’intero prezzo di acquisto.
