Le spese sostenute su un immobile detenuto con un contratto di comodato d’uso gratuito, stipulato in forma verbale e regolarmente registrato, possono rientrare nella detrazione fiscale del Superbonus 110% prevista dal D.L. n. 34/2020(c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77?
Superbonus 110% e immobile in comodato d’uso gratuito: la domanda all’Agenzia delle Entrate
È la nuova interessante domanda a cui ha fornito la risposta n. 327 del 9 settembre 2020 l’Agenzia delle Entrate in riferimento alla possibilità di fruire del superbonus per un immobile detenuto con un contratto di comodato d’uso gratuito.
In particolare, il contribuente ha rappresentato di essere residente in un immobile facente parte di un edifico quadrifamiliare e detenere l’immobile in forza di un contratto di comodato d’uso gratuito, stipulato in forma verbale e regolarmente registrato. Su questo immobile, l’istante vorrebbe sostituire l’attuale generatore di calore con una pompa di calore sfruttando gli incentivi fiscali previsti dall’art. 119 del Decreto Rilancio.
Superbonus 110%: titolo necessario per fruire della detrazione
Dopo aver richiamato il quadro normativo vigente in materia di superbonus e agevolazioni fiscali in edilizia, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare, i soggetti beneficiari, devono detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.
Superbonus 110%: il profilo oggettivo per fruire della detrazione
Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Superbonus e edificio quadrifamiliare
Nel caso di specie non è stato precisato se l’immobile sul quale si intendono effettuare gli interventi rientri tra quelli sopra elencati. Pertanto, qualora l’immobile oggetto dell’interpello possieda le caratteristiche sopra evidenziate – nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto, che non sono oggetto della presente istanza di interpello – l’istante potrà fruire del Superbonus relativamente alla sostituzione del generatore di calore con una pompa di calore che intende installare.
Superbonus e condominio minimo
Nella sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha anche chiarito che se l’immobile fa parte di un “condominio minimo”, ovvero di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, la maggiore aliquota si applica solo se l’intervento è eseguito congiuntamente con almeno uno degli interventi di cui ai commi 1 e 4 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio effettuato sulle parti comuni condominiali e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attesto di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.
