Si definisce terreno edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi o piani particolareggiati del medesimo e qui vediamo di chiarire come si attua il passaggio da terreno agricolo ad edificabile cercando di dare qualche chiarimento.
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La legge n. 248 del 2006 all’art. 36, comma 2, disciplina proprio questa fattispecie che è molto importante per capire il momento a partire dal quale la tassazione modifica il suo impatto non solo nel caso della cessione ma per qualsiasi tipologia generata da una modifica dei diritti reali che insistono sul terreno per cui non solo a livello di cessione o vendita della proprietà ma anche a livello di cessione del diritto di superficie o usufrutto ecc.
In breve sintesi infatti i terreni agricoli sono tassati sulla base del reddito dominicale mentre quelli edificabili invece sulla base del reddito effettivamente generato e che molto probabilmente è maggiore. Il momento a partire dal quale questo cambia è proprio il momento di passaggio da terreno agricolo o rurale a terreno edificabile.
Quando si trasforma in terreno edificabile
Prima del DL 223 del 2006
L’edificabilità del terreno viene attribuita dagli strumenti urbanistici il che vuol dire che sono suscettibili di utilizzazione edificatoria quelli che risultano così qualificato dal piano regolatore generale predisposto dal Comune in base alla Legge 1150 del 1942 (articolo 8) o in mancanza dagli strumenti urbanistici anche non operativi purché conclamati e vigenti alla data della cessione del diritto sul terreno. (cfr in tema di ICI, S.UU., n. 25506 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 19225 del 2012) e sempre che siano esenti da vincoli posti dallo stato per diversa natura, paesagistica piuttosto che di interesse astorico od artistico. Una fattispecie comune è quella relativa ad aree sotterranee adibite per la costruzione di parcheggi pertinenze di fabbricati “Legge Tognoli”. Nel caso in cui su un terreno agricolo insista un fabbricato rurale che ne costituisce una pertinenza.
L’edificabilità non si ha così… ma si deve passare per una procedura che parte dall’inserimento dell’unità in un piano regolatore predisposto dal Comune e che va alla Regione che lo deve approvare.
Dopo il DL 223 del 2006 (Decreto Bersani)
Dopo questo intervento normativo invece il terreno si qualifica come edificabile in base allo scopo edificabile che deve emergere dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune (ossia sempre i PRG), indipendentemente dall’approvazione della Regione e e dall’adozione degli strumenti attuativi dei medesimi ossia dei piani particolareggiati.
Tassazione della plusvalenza sulla vendita del terreno
Per cui da questo momento in pratica scatta la tassazione della plusvalenza sulla cessione del terreno.
Cessione del diritto di superficie
La stessa nozione vale anche nel caso della tassazione sulla cessione del diritto di superficie per esempio.
Esempio di calcolo delle tasse sull’acquisto di terreni
Nel seguito un semplice calcolo per verificare l’imposizione fiscale al livello di imposta di registro ipotecaria e catastale derivante dall’acquisto di un terreno sia nel di agevolazioni sia senza.
| La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. | |||
| A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 15% | 15% | 7.000 | 1.050 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 1.150 | ||
| B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 9% | 9% | 7.000 | 630 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 730 |
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