La trasformazione urbanistica può riguardare: mutamenti di destinazione d’uso o varianti agli strumenti di pianificazione vigenti. Gli interventi che si intende realizzare devono tuttavia essere conformi alle previsioni urbanistiche ed edilizie vigenti nonché alla normativa di settore (artt. 12, 22, 23 del D.P.R. n. 380/2001). Per la realizzazione di tali interventi potrebbe essere necessario, ai fini del completamento della procedura autorizzatoria, procedere al pagamento di oneri di urbanizzazione, costi di monetizzazione o altri costi amministrativi.
L’ammontare di tali costi varia da Comune a Comune e generalmente dipende anche dal tipo di intervento e dall’area in cui si intende realizzare lo stesso.
Mutamenti di destinazione d’uso: procedura
Se l’investitore intende modificare la destinazione d’uso di un immobile, tra quelli ammessi dagli strumenti urbanistici, è necessario presentare una specifica richiesta volta ad ottenere il provvedimento autorizzatorio necessario per il cambio d’uso (generalmente è sufficiente la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività “SCIA”).
L’investitore privato che presenta la SCIA per l’ottenimento del cambio d’uso potrebbe essere obbligato a reperire degli standard urbanistici (parcheggi, aree a verde) da cedere al Comune competente per territorio o a monetizzare gli stessi (ovvero versare al comune un importo alternativo alla cessione diretta) qualora non reperibili.
L’autorizzazione di opere e interventi di qualunque genere su beni culturali è subordinata ad autorizzazione con le modalità descritte dagli artt. 21 e 22 del D.Lgs. n.42/2004 e s.m.i.
L’autorizzazione è rilasciata dalla competente soprintendenza su presentazione di un progetto o, qualora sufficiente, su una descrizione tecnica dell’intervento, presentati dal richiedente, e può contenere prescrizioni. Se i lavori non iniziano entro cinque anni dal rilascio dell’autorizzazione, il Soprintendente può dettare prescrizioni ovvero integrare o variare quelle già date in relazione al mutare delle tecniche di conservazione. Nel caso di interventi su immobili o aree di interesse paesaggistico tutelati dalla legge, l’iter autorizzativo è disciplinato dall’art. 146 e succ. del D.Lgs 42/2004 e s.m.i.
L’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio ed è efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l’esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione.
Varianti agli strumenti di pianificazione vigenti
Se l’investitore intende modificare la destinazione d’uso di un immobile, attribuendogli un uso diverso da quelli ammessi dallo strumento urbanistico vigente e/o adottato nell’area in cui è sito, è possibile agire presentando alla competente amministrazione comunale una richiesta di “variante allo strumento urbanistico vigente”. Ai sensi dell’art. 10 della L.1150/1942 e s.m.i., la variazione del piano urbanistico è approvata con la stessa procedura stabilita per l’approvazione del piano originario e pertanto seguirà lo stesso iter amministrativo. Poiché la disciplina di dettaglio in materia di governo del territorio è di competenza delle Regioni, in merito alla specifica procedura per pervenire ad una variante di piano urbanistico, sarà necessario osservare quanto prescritto dalla legge regionale di riferimento.
Uno strumento ad iniziativa pubblica e alternativo alla richiesta di variante al piano urbanistico è costituito dall’Accordo di programma. Si tratta di un’intesa unanime tra le amministrazioni pubbliche competenti ad esprimersi sull’’approvazione del progetto relativo all’intervento di trasformazione urbanistica, che va approvata dal Consiglio comunale del Comune nel cui territorio si trova il bene da valorizzare.
Più precisamente, il presidente della regione o il presidente della provincia o il sindaco, in relazione alla competenza primaria o prevalente sull’opera o sugli interventi o sui programmi di intervento, possono promuovere la conclusione dell’accordo di programma, anche su richiesta di uno o più dei soggetti interessati, per assicurare il coordinamento delle azioni e per determinarne i tempi, le modalità, il finanziamento ed ogni altro connesso adempimento.
In particolare le fasi prodromiche alla sottoscrizione di un Accordo di programma sono le seguenti:
- per verificare la possibilità di concordare l’accordo di programma, il presidente della regione o il presidente della provincia o il sindaco devono preliminarmente convocare una conferenza tra i rappresentanti di tutte le amministrazioni interessate.
- L’accordo deve essere approvato con atto formale del presidente della regione o del presidente della provincia o del sindaco e deve essere pubblicato nel bollettino ufficiale della regione.
- L’accordo qualora adottato con decreto del presidente della regione determina le eventuali e conseguenti variazioni degli strumenti urbanistici e sostituisce le concessioni edilizie, sempre che vi sia l’assenso del comune interessato. In tal caso, però, l’accordo deve essere ratificato dal consiglio comunale entro trenta giorni a pena di decadenza.
- L’approvazione dell’accordo di programma comporta la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza delle medesime opere; tale dichiarazione cessa di avere efficacia se le opere non hanno avuto inizio entro tre anni.
Sottoscritto l’Accordo di programma, l’immobile potrebbe essere direttamente oggetto di concessione di valorizzazione/locazione o di cessione di diritto superficie, essendo già caratterizzato dalla destinazione urbanistica funzionale alla sua valorizzazione, evitando così che il rischio urbanistico gravi sull’investitore.
Le tipologie immobiliari che potrebbero essere interessate da questa intesa risultano quelle il cui programma di valorizzazione richieda, per la sua completa realizzazione, l’azione integrata e coordinata di Comuni, di Province e Regioni, di amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici.
Trasformazione urbanistica: tempi
In caso di mutamento di destinazione urbanistica senza necessità di variante agli strumenti urbanistici: circa 30-90 giorni (in considerazione anche dell’eventuale richiesta di autorizzazione alla Soprintendenza).
In caso di varianti agli strumenti di pianificazione vigenti, i tempi di completamento del procedimento variano da Regione a Regione; in generale sono abbastanza lunghi (circa 240- 270 giorni).
Trasformazione urbanistica: costi
I costi che dovrà supportare l’investitore privato corrispondono principalmente a quelli relativi all’attività di predisposizione della documentazione necessaria per la presentazione della SCIA, ivi inclusi eventuali costi di segreteria; nonché a quelli relativi ad eventuali oneri di urbanizzazione, costi di monetizzazione e altri costi legati alla realizzazione dell’intervento.
