Si definiscono unità collabenti i fabbricato, o parte di essi, ridotti allo stato di rudere e che per le sue caratteristiche, non è in grado di produrre reddito.
Unità collabenti: cosa sono
La categoria catastale F/2 – unità collabenti identifica edifici diroccati o fatiscenti che non sono in grado di produrre reddito proprio in virtù delle loro caratteristiche.
Sono immobili con un notevole livello di degrado, inadatti a divenire abitabili con semplici lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Per renderli abitabili sono necessari interventi radicali inquadrabili come una ristrutturazione vera e propria.
In questa categoria rientrano edifici interessati da pericolo di crollo, da cedimento statico, da danni da terremoto con crepe molto visibili, ecc.
Regolamentazione delle unità collabenti
L’attribuzione della categoria F/2 – unità collabenti avviene secondo il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28.
All’articolo 3, comma 2 del Decreto è stabilito che le costruzioni con accentuato livello di degrado inidonee a utilizzazioni produttive di reddito possono formare oggetto di iscrizione in catasto senza attribuzione di rendita catastale. È tuttavia indispensabile descriverne i caratteri specifici e la destinazione d’uso.
Per tali immobili sussiste, quindi, la possibilità e non l’obbligo di aggiornare gli atti catastali.
Se, ad esempio, un immobile diviene inagibile in seguito d un terremoto, è possibile, in considerazione delle sue nuove caratteristiche, aggiornare gli atti catastali iscrivendolo come unità collabente.
Con nota n. 29439 del 2013 la Direzione centrale catasto e cartografia ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando:
- il fabbricato risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale;
- non è individuabile e/o perimetrabile.
Si considerano catastalmente né individuabili né perimetrabili le costruzioni e i manufatti privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai e contemporaneamente delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.
Pertanto, sia per abitazioni che per fabbricati produttivi, quando lo stato di fatto non consenta l’iscrizione in altra categoria catastale, è possibile attribuire la destinazione F/2 – Unità collabenti, purché siano soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite.
Con Circolare n.27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è corretto iscrivere come F/2 un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri ma totalmente priva delle tegole, oppure un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri ma privo della copertura.
Nei due casi citati sono soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione, pertanto l’attribuzione della destinazione F/2 è fattibile, sempre che lo stato di fatto non consenta l’iscrizione in altra categoria catastale.
Si pensi ad esempio agli immobili in fase di costruzione che, pur avendo raggiunto le medesime caratteristiche, dovranno tuttavia essere iscritti in catasto con destinazione F/3 – unità in corso di costruzione.
Procedura per l’accatastamento di unità collabenti
Per unità immobiliari già iscritte in catasto non è possibile effettuare il declassamento a F/2 – Unità collabenti con una variazione catastale.
In questi casi la procedura prevede la soppressione dell’unità e il nuovo accatastamento in categoria F/2.
Il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28 individua all’art.6 comma 1 modalità semplificate per la denuncia catastale delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria.
Tra queste costruzioni sono comprese quelle non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, in conseguenza a:
- dissesti statici;
- fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici;
- assenza delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale cui l’immobile è censito o censibile;
- impossibilità a un concreta utilizzabilità con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti è necessario che il professionista, su incarico della committenza:
- rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica;
- alleghi un’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 46 e 76 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n.445 attestante l’assenza dell’allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.
- Per queste dichiarazioni le unità devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico, così come indicato nella Circolare n.9 del 26 novembre 2001 dell’Agenzia del Territorio e successive disposizioni.
Pagamento dell’IMU per le unità collabenti
Le unità collabenti sono in genere esenti da IMU. Esistono tuttavia delle eccezioni.
Infatti, quando l’immobile è stato praticamente raso al suolo e ne restano poche macerie va valutato come area edificabile e quindi si considera l’imposta da pagare per il terreno edificabile.
Ai fini dell’assimilazione a un’area fabbricabile ci sono però da fare alcune valutazioni.
La sentenza della Corte di Cassazione n.5166 del 1° marzo 2013 indica che bisogna sempre considerare l’edificabilità di fatto del terreno, non solo quella individuata dagli strumenti urbanistici locali.
L’edificabilità di fatto si individua attraverso la constatazione della vicinanza del terreno a un centro abitato, dello sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, dell’esistenza di servizi pubblici essenziali, della presenza di opere di urbanizzazione primaria, del collegamento con i centri urbani già organizzati, ecc.
Un’unità collabente ridotta a rudere che si trova in zona completamente isolata potrebbe allora riuscire ad essere esente dal pagamento dell’IMU anche come terreno edificabile.
Considerata l’esenzione dal pagamento dell’IMU per unità collabenti non ridotte a rudere, negli ultimi anni si è verificato, in seguito alla crisi, un notevole aumento del numero di unità dichiarate collabenti.
Il fenomeno ha coinvolto soprattutto ex capannoni in disuso, i cui proprietari, non riuscendo ad affittare e stanchi di pagare migliaia di euro di IMU all’anno, hanno rimosso la copertura per tentare di ottenere il riaccatastamento come F/2.
Questo genere di procedura è tuttavia rischiosa: bisogna ricordare che qualsiasi intervento edilizio superiore alla manutenzione ordinaria deve essere accompagnato da una pratica edilizia (che può essere respinta dal Comune) e che la demolizione di un tetto senza l’assenso del Comune costituisce abuso edilizio, oltre che violazione in materia di smaltimento dei materiali.
Detrazioni fiscali per le unità collabenti
Le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni (50%) e sul risparmio energetico (65%) sono concesse solo su edifici esistenti.
La prova dell’esistenza è data dall’iscrizione in catasto dell’immobile o dalla richiesta di accatastamento.
Con Circolare n.215/E del 12 agosto 2009 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la condizione di inagibilità del fabbricato da cui deriva la classificazione catastale F/2 non esclude che lo stesso possa essere classificato come esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito.
Quindi è possibile beneficare delle detrazioni sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico per interventi eseguiti su unità collabenti.
Ricordiamo tuttavia che per la detrazione sul risparmio energetico (65%), oltre al fatto che l’edificio sia esistente, è necessario che sia già presente un impianto di riscaldamento.
Per le unità collabenti ritengo importante ricordare anche il caso particolare della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie che consente un innalzamento della percentuale dal 50% al 65% per interventi di adeguamento antisismico realizzati su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (ovvero le zone 1 e 2 individuate dall’OPCM 3274/2003).
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