Anche se spesso si pensa che l’unità immobiliare sia un sinonimo di appartamento, in realtà quest’ultima può individuare altri tipi di costruzione. Vediamo quali sono nel nostro ultimo articolo.
Unità immobiliare: cosa si intende
Secondo il d.p.r. n. 1142/49 nell’art. 40, la singola unità immobiliare urbana è un insieme di fabbricati, un fabbricato o una sua porzione che appartenga ad uno stesso proprietario e che, in base all’uso locale, rappresenti un cespite indipendente. Questo termine indica, nello specifico, un elemento che costituisce per una persona una fonte di reddito.
L’unità immobiliare non è sinonimo di appartamento, perché può essere anche un box auto, una cantina e ogni fabbricato che costituisca un’autonoma fonte di reddito.
Il successivo art. 41, inoltre, specifica che ogni unità immobiliare urbana accertata deve essere intestata alla ditta che ne è in possesso. Nel dettaglio, la ditta è formata dai proprietari o possessori e da coloro che hanno diritti reali di godimento sull’unità immobiliare. Esse devono essere designate singolarmente, specificando per ciascuna le quote di partecipazione o il diritto spettante. Si stabilisce quindi il principio secondo cui non può esistere un immobile non intestato a qualcuno.
Sempre il d.p.r. n. 1142/49 specifica che l’unità immobiliare deve essere individuata in Catasto con l’indicazione della via/località, del numero civico, della scala, del piano con riferimento alla mappa. I successivi articoli del decreto, infine, chiariscono che, per ogni unità, bisogna determinarne la consistenza catastale per le imposizioni tributarie.
Esempi di unità immobiliare
L’unità immobiliare urbana può essere: una porzione di fabbricato (appartamento), un intero fabbricato (box auto) o un insieme di fabbricati (ufficio pubblico) con stessa intestazione catastale e autonomia reddituale.
Non si considerano, di conseguenza, unità immobiliari urbane le porzioni che non sono autonome che non dispongono di un ingresso diretto dalle parti comuni, servizi privati ecc. Una camera di un appartamento, ad esempio, non può essere una unità immobiliare urbana, perché non ha ingresso autonomo e servizi esclusivi.
Conoscere il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio
La visura catastale Elenco immobili fornisce l’elenco di tutte le unità immobiliari (abitazioni, uffici, locali commerciali, cantine, garage) presenti all’interno di un fabbricato. Grazie a questo documento, pertanto, si possono individuare quante e quali unità ci sono in un fabbricato, qualora si conoscano gli identificativi catastali.
L’elaborato riporta:
- le informazioni catastali (sezione, foglio, particella, subalterno, classe),
- la superficie e i vani,
- la rendita catastale.
Oneri e diritti dei proprietari di unità immobiliari
Gli oneri in capo ai proprietari di unità immobiliari sono di carattere tributario. Possedere o detenere un’unità immobiliare comporta l’obbligo di pagare le imposte fondiarie, come l’IMU ad esclusione dei casi di esenzione previsti dalla legge. Si tratta di una tassa che, tra l’altro, riguarda i proprietari e mai gli inquilini.
In secondo luogo bisogna prendere in considerazione la TARI, ossia la tassa sui rifiuti. In questo caso gli interessati sono il proprietario e, se l’immobile è dato in locazione, il conduttore.
La proprietà di un’unità di un immobile comporta anche la necessità di rispettare le norme che regolano la sicurezza e l’ordine pubblico. Dovranno essere osservate, inoltre, le norme urbanistiche e quelle locali circa il modo d’uso delle abitazioni e il rispetto degli orari.
Se l’unità in oggetto è indipendente, il proprietario non ha altri obblighi. Se, invece, si trova in condominio, ad esso spetterebbe anche l’onere di contribuire alla gestione delle cose comuni. Ciò vuol dire che, salvo il caso di esonero concordato con tutti gli altri partecipanti al condominio, ogni titolare di un’unità dovrà partecipare alle spese necessarie alla gestione delle parti condivise.
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