Aggiornamento catastale o variazione della planimetria: quando è obbligatoria e a che costo.
Se ti trovi di fronte ad una ristrutturazione, oppure stai vendendo un appartamento, un professionista architetto, geometra o ingegnere ti avrà inserito nel preventivo l’aggiornamento catastale o la variazione.
L’aggiornamento potrebbe riguardare:
o entrambe.
Ma attenzione, non per tutti gli interventi edili, siano essi lavori interni o esterni, è obbligatorio l’aggiornamento:
Regola generale: l’Agenzia del Territorio ci impone di comunicare la variazione catastale quando variamo la rendita catastale del nostro immobile.
Questo in quanto la rendita incide sul calcolo delle tasse (IMU, TARI etc.), che è lo scopo ultimo del catasto.
Ma vediamo tutti i casi in cui è obbligatoria la variazione catastale:
Per i professionisti può essere utile la circolare n° 2 del 2010 dell’Agenzia del Territorio, che al p.to 3.e chiarisce i limiti che prevedono l’aggiornamento catastale obbligatorio:
“L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc. non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.
…non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).”
Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:
Inoltre, anche in caso di compravendita, dove occorre dichiarare la conformità urbanistica e catastale, nel caso in cui la documentazione catastale presenti delle difformità, occorre presentare la variazione catastale.
La planimetria catastale deve riportare fedelmente quanto contenuto nell’ultimo atto abilitativo comunale presentato (Cila, Scia, Dia; Permesso di Costruire, Condono, Sanatoria, Concessione edilizia, Licenza edilizia e Autorizzazione).
Una volta chiarito quando presentare la variazione, passiamo ai tempi e ai costi:
L’aggiornamento catastale deve essere presentato prima della fine lavori dichiarata dal professionista al Comune. In pratica, è una delle ultime operazioni di una “ristrutturazione”.
La nuova planimetria andrà poi allegata nell’eventuale certificato di agibilità, oggi Segnalazione certificata di agibilità.
Potresti aver dimenticato di depositare la variazione. Per i 5 anni successivi al mancato deposito sei esposto a sanzioni (minimo i 1.032,00 € a un massimo di 8.264,00 €) che si prescriveranno al termine di questo periodo. Ne risulta che è possibile inviare un aggiornamento catastale anche per i lavori conclusi in passato.
I tempi per la realizzazione sono relativamente brevi. Difatti, il professionista avendo già presentato la pratica edilizia in Comune, deve implementare la planimetria e il modello all’interno del software dell’Agenzia DOCFA. In genere, in una settimana riesce a protocollare il tutto.
Il costo del professionista è in genere fisso e dipende dal numero di unità immobiliari da variare. Un prezzo medio è di 500 € ogni unità immobiliare, ma ogni caso necessita di approfondimento. Ma aldilà del prezzo, conviene affidarsi a professionisti competenti, in quanto, un eventuale errore potrebbe costarti caro. Infine, dovrai versare 50 € al Catasto per i diritti di istruttoria.