Realizzare una veranda in condominio: quali sono gli aspetti edilizi da valutare, quali le autorizzazioni necessarie e quali le possibili sanzioni in caso di mancata regolarità urbanistica?
Una bella veranda è come avere una stanza aggiuntiva nel proprio appartamento con un conseguente miglioramento della qualità ed aumento del valore del proprio immobile. La presenza della veranda però incide sui rapporti condominali e per la sua realizzazione è richiesta l’autorizzazione del comune.
Veranda in condominio: la realizzazione
La veranda è un manufatto edilizio realizzato su balconi o terrazze in adiacenza ad un appartamento. E’ un volume chiuso e di solito viene costruita con struttura in legno, metallo o PVC e viene rivestita da vetro e pannelli isolati.
Rappresenta un ampliamento della casa verso l’ambiente esterno, può essere utilizzata come spazio abitabile, come deposito e come serra solare. Particolare attenzione va data al sistema di scarico delle acque piovane e possibili infiltrazioni che si potrebbero avere sulla pavimentazione esterna. Inoltre va considerao l’isolamento delle pareti per avere un buon comfort interno sia in Inverno che in Estate. Spesso le verande tendono a surriscaldarsi e vanno quindi protette con ombreggiamenti esterne.
La realizzazione di una veranda è un intervento particolarmente delicato in aree consolidate dei centri urbani ed in edifici con più appartamenti come nei condomini. Prima dell’acquisto e della costruzione è necessario verificare con il proprio architetto le possibilità dettate dalle norme urbanistiche, edilizie e dal regolamento di condominio.
Autorizzazioni amministrative per una veranda in condominio
La veranda è un ampliamento che comporta un aumento di volumetria all’esterno della sagoma esistente, si configura come “nuova costruzione” (si sensi del comma e, art. 3 del DPR 380/2001, testo unico dell’edilizia) e quindi necessita di provvedimento autorizzativo del Comune.
L’obbligo di autorizzazione edilizia è confermato da numerose sentenze che si basano sul principio della assenza di precarietà e sul fatto che la veranda è un nuovo locale autonomamente utilizzabile, non temporaneo. La necessità di autorizzazione è sempre presente e non dipende dal materiale usato nè dalle dimensioni dell’ampliamento.
La pratica edilizia richiesta è il Permesso di Costruire che, sempre più spesso, viene sostituito dalla DIA/SCIA. In caso di ampliamento in zona vincolata vanno richiesti agli enti preposti i relativi nullaosta. Alla conclusione dei lavori bisognerà presentare all’Agenzia delle Entrate la variazione catastale dell’appartamento con la planimetria e la rendita aggiornata.
Il tecnico che viene incaricato di redigere il progetto dovrà, come prima cosa, verificare se l’immobile ha ancora “cubatura rimanente” o utilizzare altri strumenti normativi, che derogano dalle norme di Piano Regolatore, come il “Piano Casa”. Inoltre dovrà verificare che la veranda abbia delle dimensioni e delle caratteristiche rispondenti alle indicazioni del Regolamento Edilizio del Comune.
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Veranda in condominio: quali sanzioni si rischiano?
I proprietari che realizzano la veranda senza autorizzazione edilizia sono soggetti a responsabilità amministrativa e penale con sanzioni che arrivano a 20.000 euro e 2 anni di reclusione ai sensi dell’art 31 e dell’art. 44 del DPR 380/2001
Va precisato che anche le costruzioni sui terrazzi che non determinano un volume chiuso necessitano di un’autorizzazione. A Roma, il comune, ha pubblicato una importante circolare che specifica come autorizzare tettoie, pensiline, pergolati, pergotende. Nel caso di gazebo e pergotenda è possibile l’installazione in “edilizia libera”, senza autorizzazione ed anche senza comunicazione CIL.
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Realizzazione veranda e rapporto con il condominio
L’ottenimento di una autorizzazione edilizia del comune non evita la possibile lesione dei diritti condominiali. Infatti lo stesso comune rilascia tutte le autorizzazioni facendo salvi i diritti dei terzi.
Le lesioni dei diritti condominiali che una veranda può determinare riguardano le distanze, le vedute, il diritto di affaccio ma la più evidente è relativa alla lesione del decoro architettonico dello stabile. Questo tema è stato oggetto di numerose sentenze anche perchè è un concetto difficile da determinare con oggettività.
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Il progetto della veranda in condominio
E’ consigliato quindi, prima della realizzazione, presentare in assemblea condominiale un progetto della veranda, con indicati i materiali, le dimensioni, l’attacco costruttivo al solaio, il sistema di scarico delle acque piovane. Questo progetto sarà poi sottoposto alla valutazione ed alla eventuale autorizzazione dell’assemblea di condominio.
Ancora meglio sarebbe includere all’interno del regolamento di condominio delle specifiche da seguire nel caso i condomini vogliano realizzare dei manufatti sul prorio terrazzo, in modo che gli stessi abbiano delle caratteristiche coerenti ed uniformi per non rovinare l’armonia delle facciate e l’unitarietà dei prospetti.
Il condominio infatti non ha poteri sulla legittimità urbanistica di una veranda o di una tettoia ma può rivendicare il rispetto di alcuni diritti sanciti dal codice civile come appunto il decoro architettonico.
Tabelle millesimali
In seguito ai lavori l’assemblea di condominio può richiedere la revisione delle tabelle millesimali. La richiesta è possibile anche se la costruzione non è autorizzata dal comune e quindi l’ampliamento è abusivo. La revione va richiesta a maggioranza se l’ampliamento supera almeno 1/5 della superficie di una singola unità, altrimenti la modifica delle tabelle va autorizzata all’unanimità.
Ristrutturazione veranda: pratiche e detrazioni
Le verande sono state costruite solitamente con materiali prefabbricati, rapidi da montare, economici. Oggi però sono presenti sul mercato soluzioni avanzate ed economiche, che garantiscono comfort termico, risparmio energetico e qualità architettonica. Queste soluzioni vengono spesso utilizzate per ristrutturare le vecchie verande. Molto spesso le verande sono state realizzate abusivamente nel passato. I proprietari hanno poi richiesto il condono edilizio e nei casi più positivi ottenuto la concessione in sanatoria da parte del comune.
Una ristrutturazione corretta permette di ottenere una vera e propria nuova stanza nell’appartamento. Per fare questo bisogna procedere nel rispetto degli aspetti tecnici e normativi. Come prima cosa bisogna verificare la legittimità urbanistica dell’ampliamento: valutare se è stata rilasciata un’autorizzazione o una concessione in sanatoria in seguito al condono edilizio. Poi bisognerà presentare allo sportello Unico dell’Edilizia un nuovo progetto di modifica che di solito rientra nella categoria manutenzione straodinaria o risanamento e che quindi si autorizza con SCIA. Inoltre se l’area dell’edificio è vincolata bisognerà anche presentare una richiesta di parere o autorizzazione alla sopraintendenza per vincolo paesaggistico o architettonico.
Non è possibile richiedere una pratica edilizia per ristrutturare una veranda che è ancora in attesa della concessione edilizia ed ha quindi il “condono aperto”. In alcuni casi è possibile farlo utilizzando lo strumento dell’autotutela che però permette al comune di rifiutare l’autorizzazione nel caso non venga concessa la sanatoria.
Chiaramente non è proprio possibile ristrutturare una veranda se questa non è regolarmente autorizzata o legittimata con concessione in sanatoria perchè la veranda rappresenta in questo caso un abuso edilizio.
Le spese della ristrutturazione possono rientrare nelle detrazioni fiscali sia per “ristrutturazione edilizia” che “risparmio energetico”.
Veranda e condono
Le verande sono spesso oggetto di un procedimento di condono edilizio, strumento utilizzato in tre finestre temporali (1985, 1994, 2003) con il quale era possibile sanare dal punto di vista penale ed amministrativo degli abusi edilizi. Spesso i condoni non sono stati ancora valutati e non è stata rilasciata la concessioni in sanatoria. Solo con questo provvedimento l’ampliamento è sanato e legittimato e può essere considerato concluso il procedimento.
Per questo prima di acquistare un immobile con una veranda bisogna verificare se è stato richiesto il condono altrimenti la difformità rispetto al progetto originario può comportare gravi conseguenze sia per il venditore che per l’acquirente.
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